德林社：有的企业道歉了，股价却涨了

编者按：本文来自微信公众号“德林社”，飞鲸投研经授权发布。

“2021年业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向广大投资者、利益相关方表示诚挚的歉意”。3月31日上午，万科召开2021年线上业绩发布会，万科董事长郁亮开门见山致歉。

发布会前日，万科发布的2021年业绩报告显示，公司报告期内实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528.0亿元，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元。其中，净利润这一指标出现下滑，这也是郁亮道歉的原因所在。

在房地产行业过去一个周期的寒冬中，万科不是唯一“挨冻”的，在寒风最劲的2021年，因“构成实质性违约”而暴雷的千亿规模上市房企就有9家。

克而瑞数据显示，2021年全年，百强房企累计销售总额同比降低3.5%，属2011年来首次下滑。整个行业不好过，这是事实。从某种角度看，与同行相比，万科“受伤”算小的，这与其本身不错的底子和正确的战略有关系。

饶是如此，郁亮仍旧选择道歉，事后，有评论人士说，“这说明管理层没找外因，聚焦自己能解决的问题，而且对自己要求高，反而投资者会更安心。”

一个佐证是，万科A近5个交易日涨15.45%，报价20.03。资本市场给出了态度。

风起于青萍之末。仔细研读万科的财报之后，我们洞察到，万科自身已有了回暖征兆，作出这一判断的背后逻辑在于万科健康的财务状态、日趋成型的第二增长曲线、行业第一的综合实力……

也许这也是郁亮在当天业绩发布会上给出承诺——2022年的万科将“止跌企稳、稳中提升”，并称明年会交上合格答卷的底气所在。

道歉有无必要？

2021年的房地产有多难？《2022中国商业地产百强企业研究报告》数据显示，受新冠疫情、房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响，百强房企净利润率均值、净资产收益率均值较上年分别下降2.2、1.8个百分点。

具体来看，百强房企2021年累计销售操盘金额较2020年降低3.5%，规模房企销售增速罕见出现负增长；全年融资量同比下降26%，为近五年来融资量首次出现负增长，同时也是近五年来最低点。

低迷的周期之下，万科净利润出现下滑是意料之中的，万科也成为地产寒流中受冻的房企之一。但相比于因资金流动出现问题而“暴雷”的部分头部房企，万科却逆境中展现出了抗冻实力。

根据万科财报显示，2021年公司依旧保持了“绿档”和业内领先的信用评级，经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%，持有现金1493.5亿元，财务状况稳健。

与此同时，在整个行业都困于资金流动的情况下，万科还有“余粮”为投资者慷慨分红，用最大的诚意和实际行动向投资人负责。

作为A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司，万科2021年度分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，是公司上市以来最高比例的分红派息预案。

从这个角度看，在这样的环境下，取得如此的成绩，其实道歉并无很大必要。如若按这个标准来看，要道歉的地产公司CEO恐怕要排队了。

对投资者而言，道歉也不是最重要的，核心看未来能不能让企业变得更好。

周期之下的从容

2018年，房地产还散发着“黄金时代”的余温，从现在的视角看，整个行业实际已走向红利期的最后阶段。彼时大部分企业对房产继续大幅增值抱有美好期待，高增长、高周转还是常规化业态。可想而知，彼时万科一句“活下去”有多石破天惊。

时间证明，万科是正确的。仅仅在2018年，各方围绕“房住不炒”先后对房地产进行了多达405次调控。随后，2020年的“三道红线”硬指标压身，万科那一句“活下去”成了整个行业的共同课题。

尽管万科也仍然承受了行业阵痛的影响，但未雨绸缪仍然让其在此轮危机中相对从容。根据3月29日发布的《2022房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》显示，2022房地产开发企业综合实力TOP10的房企相较于2021年变动率为20%，其中规模巨大，但流动性出现问题的房企排名下降较多。而作为“宇宙房企”、“规模巨大”的代言人，万科在这份榜单中稳稳地蝉联第一位。

意识到问题很难，直面问题并及时作出调整是难上加难。除了财务保持绝对的安全以外，万科降本、提质、增效工程也在稳步进行。新形势下，万科对房地产开发业务进行了集中管控和统筹管理，改变了过往离散度的问题，通过管理红利来提高整体回报；同时，在投资方面万科坚持高质量投资，对投资拿地的盈利水平、投后管理的要求都在提高，而这些增量投资未来会转化为实实在在的盈利贡献。

像万科这样从管理结构辐射到投资结构上发生变化，对于规模庞大的房企而言并非易事。毕竟管理结构的变化必然会造成组织架构的调整，而一个大型企业的组织架构调整则势必牵一发动全身，这也是为什么即便很多房企明白“高速发展”已不适应新时代的情况下，仍难以迅速调整经营策略。船大难掉头，时间、技术、决心都是必要条件。

更重要的是，万科的非开发业务，由于提前8年的布局和探索，万科的转型，已经跑在了前面。万科的物业、物流、长租等业务，已经在所在赛道卡住了身位。无论从增长速度、收益表现、运营效率等方面，均已经跑在了各自所属行业前列。根据郁亮在业绩会上的介绍，非开发业务不仅增速快、而且营运净收入（NOI）率势头好，正在逐步形成新的利润蓄水池。物业收入过去十年复合增速超过30%，物流近三年达到52%，公寓业务近三年达到40%，印力近五年为20%，21年集团整体经营服务业务收入超过400亿。这些业务的NOI率都表现出了良好势头，物流稳定期项目NOI率达到6.5%，其中冷链超过7%，公寓业务2019年后获取的项目超过了6%，印力近两年的重要新开业项目，首个完整年超过6%。

无论是对开发业务的巩固、收权，还是新业务的转型，都是“开弓没有回头箭”，而万科射出去的箭，很快就要射中目标了。在3月31日的业绩发布会上，郁亮表示，2022年万科的发展只有8个字：“止跌企稳，稳中回升，我们有信心完成。”

如今万科能在如此紧迫的局势保持信心，主要是这些年以“活下去”而自律带来的从容。

企稳回升，底气何在？

这次业绩会，道歉吸引了许多目光，但对于万科而言，更重要的是2022年完成自证。

关于万科未来可期的底气，郁亮在业绩发布会上提出了“两个外部基础和三个内部基础”。

“两个外部”指的是有利于市场稳定的政策措施不断出台，以及房地产仍是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。

政策方面，东吴证券分析表示，地方调控政策持续松绑、快速蔓延，需求端政策调整较频繁。去年9月房地产市场迎来“政策底”，2022年以来政策暖风频吹，全国有近60个城市放松了房地产调控政策，前期主要以三四线城市为主，现已经扩大至热点二线城市。

市场方面，经历一轮洗牌之后，房地产行业积极探索新的发展模式，房企们正向城市更新、老旧小区改造、新型城市基础设施建设、租购并举、建立多层次住房供应体系、提升居住服务质量等方向主动发起挑战，寻求长期发展路径。

万科的“三个内部基础”正是基于上述外部环境顺势而生的发展新思路。首先，万科开发业务将继续保持在行业第一阵营，今年实现止跌企稳，同时未来2到3年的储备有保障；其次，万科的经营、服务类业务增速快、营运净收入率势头好，正在逐步形成新的利润蓄水池；另外，万科的经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池，今年营收已超过400亿。

不可否认，2021年对于整个房地产行业是艰难的一年，万科亦然。“31年来第三次净利下滑”听起来有些耸人听闻，但需要注意的是，1995年、2008年的房地产行业同样身处强调控阶段，正如同2021年一般艰难。

两次在业绩出现轻微症状之后，万科都迅速调整好姿态在次年便实现业绩回升。从郁亮的“两个外部基础和三个内部基础”来看，万科已经准备好在2022年“止跌企稳，稳中回升”。

从3月16日至今，万科的股价从最低点14.43元，已经回升至20.66元。显然，市场开始相信，万科还是那个最稳的“好学生”。