马光远：楼市传来“2个信号”，刚需是时候出手买房了？
马光远：楼市传来“2个信号”，刚需是时候出手买房了？
马光远“这样说”往年的5月份，正是楼市“火热”的时候。但是，今年的5月份，楼市反而“平稳如水”，即便是刚刚过去不久的“五一黄金周”，全国各地的楼市也并未掀起丝毫波澜，反而，多地频频传出“降价”的声音。最近，《中国经济周刊》根据2020年操盘金额前五名的公司（碧桂园、万科、保利、恒大、融创）做了一个平均房价的数据统计，将今年4月份的平均房价与今年1月份的平均房价相比较，除了碧桂园仅降了50元/平以外，其余4家房企，降价幅度都很明显，其中，保利地产的降价幅度最大，达到了4994元/平，其次是万科地产，降价幅度达到了1802元/平。（备注：平均房价）另外，根据贝壳研究院的数据显示：5月份，全国重点50个城市的二手房日均成交量同比下滑5%，比4月末的日均成交量下降30%。按照过去的楼市发展逻辑来看，每年的3、4、5月份是楼市的第一个高峰期，而且是逐步递增的关系，毕竟，5月份还有一个法定节假日，可是，为什么今年的楼市一反常态，表现平平？在我看来，这与当下的楼市调控有很大的关系。
一方面，央行和银保监会对于房地产金融接连收紧，前有“三道红线”降负债，后有限制房地产贷款额度，而且，进入今年3月份以来，银保监会又严查经营贷、消费贷等资金违规流入楼市的情况，无论是从房企获取现金流，还是购房者“加杠杆”买房，统统都受到了限制；而另一方面，住建部认真贯彻“房住不炒”，对楼市火热的城市采取“打地鼠”，哪个城市冒头，就收紧哪个城市的楼市调控政策，把“因城施策”的楼市调控措施用到了极致。如此一来，今年5月份的楼市“平淡如水”也就不难理解了，房企“以价换量”也是正常现象，毕竟，在金融收紧的背景下，以价换量或许是房企最行之有效的自救办法。
那么，下半年的楼市会如何发展呢？在预测之前，我们先来看2个“楼市信号”。信号一：房产税频频提及。2021年5月11日，住建部、财政部、税务局等部门召开了一次关于“房产税改革试点”的座谈会，会上明确表示：要为接下来的房产税试点进行提前筹备。而且，社科院也早有预测，称房产税或在“十四五期间”正式实施，并表示时机已经成熟了。房产税的实施会带来什么变化？有两个重大变化不容忽视。其一，增加房屋的持有成本。过去，炒房客之所以肆意妄为主要是因为房屋持有成本太低，房价涨幅过快所导致的，而现如今，房价已经控制住了，倘若再增加房屋的持有成本，对于炒房乱象来说，无疑是“清剿行动”。当然，根据其他国家的经验来看，房产税的征收会有一定的标准，而不是“一刀切”，倘若是刚需，全家就一套房，大概率是免征的，即便是征收，也是象征性地收取一小部分，但是，对于多套房持有者来说，房子越多，房屋的持有成本也就越高，这是毫无疑问的。
其二，房产税的出台会改变地方政府的财政来源。目前，地方政府的主要财政来源无疑是土地财政，也就是靠卖地为生，这样就会导致地价很难降下来，因为降地价就会影响地方政府的财政收入，进而影响城市的基建以及社会保障，而地价不降，房价是很难降下来的。倘若征收房产税，地方政府的财政收入也就实现了“多条腿走路”，不必完全依赖土地财政，如此一来，地价降下来也就成为大概率事件，地价降了，房价下降也就不会远了。
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