万万没想到，集中卖地引爆了热点城市！

早在年初22个重点城市集中卖地新政出台的时候，我就有一种不祥的预感：

这场调控改革，可能要失败的。

道理很简单，所有的土地摆在一起，开发商又不瞎，肯定冲向“肥肉”。

一年只有三次机会，错过了饿肚子事小，团队都可能要解散，谁不拼命抢？

好的地段，热度铁定飙升。果然！

四月下旬，广州、无锡、重庆等热点城市接连进行了首批集中拍地，轰隆隆的大雷一串一串炸响。

广州7宗地块拍至封顶，溢价率冲到45%，其中4块竞到最后只能摇号拼运气。要知道，去年一年才摇号3次。

无锡战况也非常激烈，28日本来准备拍卖16宗地块，结果因为前4宗地块争夺激烈，统统拍到封顶价，土拍不得不延长，进入了加时赛。

最夸张的是重庆！22个地块平均溢价率高达48%，溢价率最高飙至129.98%！

这样的火热消息一出，不少周边项目纷纷停售，收回折扣，准备涨价，令人大跌眼镜。

事与愿违。集中卖地，彻底成了一个笑话？

全国22个重点城市的卖地新政，简称为“两集中”。即集中发布土地出让公告和集中组织土地出让活动，且一年不得超过三次。

官宣的时候，各家反应不尽相同：

中央：我已经下狠手了，你们最好都给我冷静一下！

地方政府：这么大个活，我尽力吧。

房企：能奏效最好，我也希望地价低一点呐！

买房人：能行不能行，倒是给句准话？

当时，很多专家们从各种角度分析，普遍认为：“土地集中入市，利于地价平抑。”

然而，残酷的现实又一次给专家们啪啪打脸了。

重庆这次的集中卖地，是我见过最壮观的土拍场面，没有之一！

去年，重庆一整年的卖地溢价率平均仅为9.54%，没有出现过一宗超50%。

而这一回，却整整出了15宗！

难怪当地媒体惊呼“史诗级土拍”。你感受一下：

来源：中指研究院

放在过去5年，这样的盛况都从未出现过。就是在市场大热的2016年，重庆土拍溢价率平均也只有27.39%而已。

刚刚过去的一季度，重庆土拍溢价率平均为16.6%。

 市场还是那个市场，集中卖地的魔法一来，开发商就像打了鸡血似的，齐刷刷创造了历史。

 最高溢价率被刷新了：129.98%！

 重庆的地王记录被刷新了：楼面价15711元/㎡！

 开发商赶紧调价，买房人的心态，估计也很快要崩了。

 类似的故事，在广州、无锡也同样上演。

 为什么集中卖地，突然在重庆酿成了一场“雪崩式”的调控灾难？

 很重要的一个原因，是信息透明度提高之后，土地供应总量没有明显的提升，尤其是优质地块仍然非常稀缺。

 甚至，稀缺性更加凸显。各大房企手上无粮，急于补仓，掀起了恐慌性的抢购。

 比如重庆，市场供应跟不上销量的局面已经持续了4个月。

 与此同时，库存去化周期在本月初也已经下探到了7.2个月的历史低位。

 不计代价地抢夺地块，也就成了重庆开发商的必然选择。

 同时，集中供应也造成一次性出让的土地数量很大，龙头房企无暇全部顾及，给了一些中小开发商“趁虚而入”，杀入热点城市的机会。

 以广州为例，这次土拍中出现了不少新面孔，正荣、天地源、上坤、力高等都是首次进入广州市场。

 乱战之中，只要舍得下重注，反而可以浑水摸鱼。

 正荣以21%的溢价率夺得白云一地块；天地源以41%的溢价率拍下了番禺市莲路地块；上坤则和徐福实业联合以42%的溢价率拍下了增城朱村的地块； 广州首批集中土拍中被外地房企拍下的地块不难预想，接下来接连进行集中拍地的城市，也将被全国大小房企仔细打量。

 “过江龙”一拥而入，与本土房企激烈搏斗，将成为常态。 集中卖地，是否一定推高地价？其实也未必。

 它带来的最大结果是两极分化，强者更强，弱者更弱。

 比如今年最早试水集中卖地的长春，市场就反应平平，没有激起什么浪花。

 长春在开拍前就有13宗地块终止挂牌，2宗流拍；其余38宗地块中，有32宗底价成交。

 最后拍出了溢价的6宗地块，平均溢价率也仅有3.3%，比去年还低了1.3个百分点。

 毕竟，长春的基本面一向不大好，在集中供地的制度下，差的地块只会愈发被冷落。

 与之相反的是，热门城市房地产受到热捧，地价不断上扬。

 此前我们就分析过，在规则更加清晰透明的情况下，企业竞争反而更激烈。 

在“三条红线”的监管指标下，房企们手中资金有限，加之土拍需要缴纳巨额的保证金，现金流难以支撑多城市同时作战。 

这促使房企们更加聚焦追逐热门城市的优质地块，确保后续销售的资金回笼。

所以，全国重点城市土地供应的透明化，间接加剧了重点城市地块的竞争。 

城市的分化，势必愈演愈烈。

观察这一轮地价上涨，还有个非常有意思的指标：竞价规则。

从各个城市设置的“最高溢价率”就可以看出，谁是真正下决心“房住不炒”，谁在穿着“皇帝的新衣”。

在房住不炒的大背景下，出现地王已经太敏感，“限地价，竞配建”就成了常见的拍地规则。

问题来了，底价一般是符合市场预期的，但“限地价”究竟限多高？

这次集中供地，就能看出这里头的玄机了。

地方政府的策略不同，甚至会导致天壤之别！

比如伟大的帝都，此前发布了第一批集中供地的补充公告，首次公布了土地封顶价：超九成地块的封顶溢价率，是不超过15%。

也就是说，北京的地块不管怎么拍，溢价都不可能超过15%！绝对不会出现重庆这样的“史诗级”盛况。

而广州呢，设置的封顶溢价率，多数在45%。

这就是为什么，广州只刷出了一块Top10地王，仍然有大批地块底价成交。

反观重庆，溢价率上不封顶，开发商抢红了眼，一个劲往上拍，也顾不上考虑以后怎么卖，怎么站岗！

到最后笑得最开心的，只有财政局长了吧。

所以说，一切尽在政府掌控之中，要把地价、房价摁在地上摩擦，只是想不想的问题。

真要调控，还得学北京。比如近日，帝都首次引入房屋销售价格引导机制，开发企业在拍地的之前，就要提交房屋销售价格承诺书。

等于是逼着开发商按手指模，以后这块地的房子卖多少钱，就不是Ta说了算了。

 这一举措，相当于是把过去的预售环节的“价格备案”，提前到土地出让环节。

开发商在拍地前，就知道房子将来最多能卖多少钱，自然会更加理性拿地，避免面粉太贵，以至于面包赚不到钱。

深圳最近也在学北京，采取类似的竞价规则，对每一地块的未来房屋售价都作了明确规定。 

广州、上海也提出了要实行房地联动，但还没有如此精准的措施。平抑地价，最终要看的是政府的决心。

像重庆这样动辄超过40%的溢价率，地王照出不误，民众无言以对的魔幻现象，只会让集中卖地改革，彻底沦为一个笑话。

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