这家房企被百份研报围观:二季度股价涨幅居首机构持股比例大增14.24%

如果说今年一季度的“黑天鹅”事件

考验着房企的抗风险能力和战略调整能力，那么疫情被有效控制的二季度恰好是对房企业绩自我修复能力和高质量发展能否持续的检验。而股价涨跌幅则是体现“考核结果”的成绩单。

Wind数据显示，今年二季度，千亿房企阵营中的17家上市公司股价平均涨幅仅为4.25%。其中，江苏中南建设集团股份有限公司（下称中南建设，股票代码000961.SZ）凭借14.84%的市值增幅排名居首。

作为“地产+建筑”双轮驱动的优质标的，中南建设被投资者追捧的原因取决于三大核心因素：一方面，上半年，中南建设累计录得券商持续看多的研报数量逾百份，而其最新股价较14.88元/股最高目标价位仍存在近五成涨幅；

中南建设二季度股价走势图

另一方面，券商的“言出必行”亦成为支撑中南建设股价上涨的动力之一。数据显示，截至2020年6月30日，中南建设二季度持续获得机构投资者增持，后者持股比例较一季度末增加2.28个百分点至15.76%。

其中，基金和陆股通持股比例分别由12.14%、1.70%提升至13.56%、1.99%；券商持股数量大增逾百倍至795.38万股；

更重要的原因则取决于，在中南建设董事、副总经理陈昱含今年年初制定的“用确定性穿越新常态”战略指引下，中南建设凭借二季度加速释放的高成长红利，交出了一份超市场预期的“中考”成绩单，并在同等规模房企中延续亮眼表现。

在机构投资者看来，今年上半年中南建设业绩保持高速增长，持续推进高周转战略。在销售规模快速扩张的同时，该公司储备布局较好，拿地持续改善，成长性仍具有显著的优势；现金流及负债率管控能力也在不断增强，多项财务指标有所优化，盈利能力有所提升，持续激发公司高质量可持续发展动力。

双轮驱动助力业绩超预期“增长仍是中南建设的鲜明底色，我们还是一家成长型房企。”正如陈昱含所言，在“稳增长”的主基调下，中南建设今年上半年实现营收296.9亿元，同比增长27.3%；实现归母净利20.5亿元，同比增长56.2%，基本每股盈利0.54元，同比增长54.06%；

总资产首次突破3000亿元，较年初增加11.1%至3229亿元；净资产为339.7亿元，比年初增加16.8%。

中南建设业绩亮点

从收入结构来看，双轮驱动释放的业绩红利是中南建设营收增量的核心来源。其中，房地产业务和建筑业务分别实现营收208.3亿元和96.8亿元，同比增速分别为35%和22%，占总营收的比例分别为64.7%和30.1%；酒店及其他业务实现营收16.8亿元，同比增长54%，占在总营收的比例为5.2%。

疫情冲击下，地产主业与多元业务业绩均实现逆势高增长的成绩单屈指可数，这也令中南建设成为上市房企中的稀有标的。

而在超市场预期的业绩背后，凭借二季度推盘节奏加快录得同比增长18.9%至598亿元的销售额，中南建设房地产主业上半年销售规模先抑后扬，并实现同比转正。7月，中南建设V型反转态势延续，单月销售额同比增长逾两成，且填补了外部环境对一季度的业绩影响。

截至2020年7月31日，中南建设已完成累计合同销售金额991.9亿元，同比增长3.4%。据了解，中南建设下半年可推货值超过1600亿元，已为其全年销售业绩稳定增长提保障。若按最低65%的去化率计算，该公司也将稳步迈入房企2000亿阵营。

利润率连续五年稳增长

值得注意的是，中南建设56.2%的归母净利增速远高于27.3%的营收增速。

这完全取决于该公司在战略上的两个小调整。

其一，2020上半年，中南建设加强了费用管控能力，期间费用率同比降0.9个百分点至8.4%。其中销售费用率为2.36%，同比下降1.19个百分点；管理费用率为4.59%，同比下降1.07个百分点；

其二，中南建设通过非并表项目正常竣工结算和出让清算非并表项目股权实现投资收益17.7亿元，同比增长410%，占营业利润的比例超过五成。业内人士对此分析称，疫情期间通过投资收益实现利润增长，中南建设不仅规避了因外部环境和结算结构差异影响带来的毛利率下滑，也令其在逆势中为后续扩张储备“弹药”，更是对其保持盈利能力增速的一种修复。

受益于此，中南建设今年上半年净利率升至7.98%，且连续五年保持盈利能力增长态势，复合增长率达66.34%。而在衡量股东收益水平的核心指标ROE方面，中南建设上半年ROE较去年同期上升2.36个百分点9.11%，为股东创造回报的能力不断提升。

中南建设盈利指标

与盈利能力持续提升保持同步的是中南建设积极的拿地策略。在陈昱含“近核不进核”的投资策略指引下，中南建设投资渠道持续拓宽。2020年上半年，中南建设上新增项目45个，规划建面689万平米，为同期销售面积113.1%，较2019年全年提升48.9个百分点。

需要敲下黑板的是，中南建设上半年新增项目的平均楼面地价4400元/平米，较2019年全年降幅达16.2%；地价房价比32.9%，较2019年全年下降8.3个百分点。该公司持续增强的成本优势不仅未来盈利水平的保障，也令其盈利能力未来具备更大的持续提升空间。

负债率管控能力持续增强

在规模和利润稳步增长的双重基础上，叠加现金流及负债率管控能力的不断增强，中南建设的财务状况持续优化并愈加稳健。

数据显示，中南建设的负债率管控能力持续增强。截至2020年6月30日，中南建设有息负债总额为781.4亿元，绝对金额在行业同规模房企中保持低位；净负债率较2019年年底大降21.22个百分点至147.17%，连续第二年下降超过20个百分点；

资产负债率为89.48%，较上一年年末下降1.29个百分点；剔除预收账款后资产负债率为50.85%，处于行业中最低水平。而未结转的1247亿元合同负债也将成为中南建设未来业绩增长的强有力支撑。

现金流是房企的“生命线”，也是房企偿债的保障。数据显示，依靠85%的权益回款率，中南建设上半年整体经营性的现金流达666亿元，实现经营性现金流量净额20.3亿元。

现金流入持续为正的良性循环下，中南建设上半年在手现金较上一年年末增加10.8%至281.5亿元。相对于237.0亿元的一年内到期有息负债，该公司现金短债比较上一年年末提升13.3%至1.19，短期偿债压力可控且偿债无忧。

基于上半年优异的业绩表现及稳健的财务优势，中南建设预计，中南建设2020年增速目标是15%（2255亿元）。未来三年，公司仍将保持“相对较高增速”。

“相对较高增速有两层含义：一是横空出世般高增长的外部环境不存在了；其次，中南建设在TOP20中仍然会保持领先的增速，无论在规模还是盈利上。未来，我们会结合不同阶段下政策和市场形势进行有效权衡，在保证经营安全和质量的前提下争取更高的增速。”陈昱含如是说。

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