中南建设:逆境中的“掘金者”

贝壳号 | 发布于2021-05-05

有人说,房地产行业得规模者得天下;也有人说,多元化才是“活下去”的前提……然而,当“王炸”行情稍纵即逝,当“金九银十”的狂欢落幕,当“黑天鹅”事件悄然来临时,一切顺势定论相继失效。特别是在外部环境多变和监管政策趋严双重因素影响下,能否平稳跨越逆境已成为今年房地产行业整体亟需解决的难题。

面对困境,“脑洞大开”的房企们纷纷通过“打折卖房”、“网红带货”、“捆绑销售”、“收缩战线”等方式“破局”。其中,以“行稳致远”为发展基调的江苏中南建设集团股份有限公司(下称中南建设,证券代码000961.SZ)给出了自己的答案——“用确定性穿越新常态。”而中南建设的“确定性”则是其32年奋斗历程中穿越周期的根基所在,即“奔跑的利润”。

成长底色鲜明,净利润增速行业排名居首继今年上半年交出了一份超市场预期的“中考”成绩单后,随着“稳增长、出利润、保安全”的发展目标逐步深入经营体系,中南建设的核心盈利指标延续此前的亮眼表现,并凭借今年三季度持续释放高成长利润红利,加速修复疫情带来的影响。

10月29日,中南建设发布了2020年第三季度报告。数据显示,该公司2020年1-9月实现营收458.6亿元,同比增长12.0%;归母净利润36.8亿元,同比增长62.7%,加权平均净资产收益率(ROE)15.78% ,同比提升3.56个百分点。

值得注意的是,Wind数据显示,在行业整体盈利能力下滑的情况下,中南建设三季度净利润增速和加权平均ROE两项核心盈利指标在千亿规模以上的14家A股上市房企排名中均高居榜首,并远高于19.55%和10.78%的同期行业均值。

中南建设:逆境中的“掘金者”

中南建设多项核心盈利指标名列前茅

若将时间拉长来看,中南建设的成长底色更为鲜明,利润根基更加深厚。

数据显示,2017年至2019年,凭借“房地产+建筑施工”的双主业模式铸就的“中南速度”,中南建设营收由305.5亿增长至718.3亿,年复合增长率达53.3%。

受益于此,作为一家盈利能力持续提升的成长型房企,中南建设同期净利润率累计增长741.23%,复合年增长率达130.81%;净资产收益率累计增长440.43%,复合年增长率高达21.36%。在千亿规模以上的14家A股上市房企排名中,上述四项盈利指标增速均位列第一。

业绩步入释放期,助推利润根基升级

事实上,在不断实现“升级”的跨越式发展过程中,中南建设能够依托深厚的利润根基穿越行业周期,凭借的是基于前瞻性布局下连续释放的超市场预期业绩

今年七月,中南建设以同比增长逾两成的单月销售额拉开业绩修复大幕,并在第三季度迎来V型反转式“丰收”行情。

数据显示,今年前三季度,中南建设实现合同销售金额1430.9亿元,销售面积1070.4万平方米,同比分别增加10.1%和4.5%,继续保持全国房地产开发企业16强,行业地位稳固。其中,该公司第三季合同度销售金额617.0亿元,同比增长26.5%,销售面积461.3万平方米,同比增长21.5%;增速环比分别上升7.6个和8.6个百分点。

中南建设:逆境中的“掘金者”

中南建设房地产业务销售情况

据了解,中南建设下半年可推货值超过1600亿元,已为其全年销售业绩稳定增长提保障。这意味着,若按最低65%的去化率计算,继两年前成功迈入房企千亿阵营后,该公司将稳步升级至房企2000亿阵营。

除房地产销售端有质量高增长的因素外,中南建设能够稳步踏入业绩释放期还存在四大“基石”:其一,截至三季度末,该公司合并报表范围内已售未结算金额达1266.7亿元,覆盖2019年和今年前三季度地产结算收入2.45倍和3.99倍,业绩锁定度进一步走高,并为未来业绩增长奠定坚实基础;

基石二,2020年1-9月,中南建设新增房地产开发项目70个,平均楼面地价较去年全年成本下降400元至4800元/平方米。持续优化的成本不仅是该公司未来盈利水平的保障,也令其盈利能力具备持续提升的空间。

基石三,前瞻性的均衡土储布局。在中南建设董事、副总经理陈昱含“近核不进核”的投资策略指引下,中南建设在聚焦东部人口密集区域布局基础上,通过城市规模增长提升整体城市占有率,特别是在具备战略优势的长三角和珠三角区域增加市场份额,从而令土储结构更加完善。

基石四,现金流稳健充裕,债务结构持续优化。数据显示,2020年1-9月,中南建设经营性现金流入1074.7亿元,是一年内到期有息负债的4.14倍;截至三季度末,该公司经营活动产生的现金流量净额为7.1亿元,已连续3年呈正流入态势。

良好的经营性现金流状况,叠加多措并举的融资策略实施,中南建设负债率管控能力不断增强,债务结构持续优化。截至三季度末,该公司有息负债绝对规模仅为807.8亿元,同规模房企中保持低位。

同期,该公司一年内到期有息负债占全部有息负债比例较2019年末下降2.17个百分点至32.14%,长短期债务的结构更加健康;货币资金较2019年末增加17.7%至299.0亿元。

一减一增之下,现金短债比较2019年末提升近一成至1.15倍,短期偿债压力可控且偿债无忧。

机构好评如潮,北上资金持股比例接近翻倍

基于逆势增长的盈利能力和超预期的高质量业绩,中南建设获得多家国际权威评级机构的青睐:

今年9月,穆迪宣布将中南建设主体信用评级从B2提升至B1;

10月,标普将中南建设长期发行人信用评级从“B”上调至“B+”。

在标普看来,中南建设在长三角地区拥有强大的市场知识和专业知识,对疫情后的市场需求更具弹性。同时,标普也充分肯定了中南建设在促销售增长、积极去杠杆化、提高经营规模等方面取得的成效。

来自China Knowledge外资投资评级(FIR)报告显示,根据外资机构持股占比、外资机构持股变化、投资者关系表现、国内外新闻、分析师覆盖(中文)和分析师覆盖(英文)等定量、定性分析指标综合评定后,给予中南建设2020年第三季度的综合评级结果为“A”。

据了解,与中南建设同等级的A股上市公司数量仅为308家,占A股上市公司总数的比例不到8%。

在上述分析指标中,中南建设最亮眼的领域分别是外资持股变化和分析师覆盖。其中,得益于评级机构的持续看好,中南建设自被纳入深股通以来就倍受北上资金关注和“厚爱”。

Wind数据显示,2019年年末至2020年三季度末,深股通资金在中南建设的持股比例从1.23%提升至2.36%,增幅达91.87%。

中南建设:逆境中的“掘金者”

中南建设深股通持股比例

分析师覆盖方面,截至目前,券商今年发布的中南建设看多的研报数量逾百份。

综合机构投资者在研报中的分析观点可知,中南建设坚定践行高周转策略、升级完善激励机制、城市布局持续优化,多因素助力下,销售表现持续优于行业;随着核心财务指标持续健康化以及盈利能力的持续提升,中南建设的高成长空间值得期待。

中南建设表示,未来,公司将坚持高质量增长,确保经营安全,提升盈利能力,创造产品价值。面对逐步打开的成长空间,公司将继续提升投资价值,合理布局高效运营,为股东和投资者带来更多惊喜。

本文转载至公众号:Metal财经

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