鲁商发展:房地产利好政策重磅发布,鲁商发展为何有利空反映?

脱水研报 | 发布于2021-03-01

2月25日,过去一年被按在地板上摩擦的地产股集体爆发,A股房地产开发指数(881153)大涨3.79%,包括万科、新城控股在内的近10家房企涨停。

这一轮地产股涨停潮的背后是“两集中”政策的推动,即集中发布出让公告,集中组织出让活动,一年分三次供给土地。简单来说,本次新规将宅地零售改为批发,通过市场化方式对土地供需两侧双向降温,利于土地溢价率的回落,及房地产行业毛利率的提升。

新规的发行本来是较可观的利好消息,但对于鲁商发展来说,股价却并没有什么反应,反而在近两日持续下行,这是何原因。

1、拿地格局优化将改善房地产企业盈利边际

截至目前,郑州、天津、青岛、济南、长沙等多个城市已先后发布通知,提及宅地出让实行“两集中”,2021年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。

房地产专家认为,相比以往土地逐块成交,集中放量供应在土地交易期内大幅增加供应,该政策将有助于土地市场回归理性,地价增速有望放缓。对于大型房企来说,不能再同时参与多块土地竞争,而对于中小房企来说,能有更多选择的余地。

鲁商发展:房地产利好政策重磅发布,鲁商发展为何有利空反映?

市场趋于理性竞争将推动房企毛利率的提升。

事实上,受房地产开发周期影响,房地产企业的结算利润率是滞后的,就好比现在拿地,到三年甚至五年后才可以在房地产企业的利润表显示出来。

数据显示,2018年之后我国总体房企的毛利率呈明显下降趋势,截至2020年3季度行业毛利率下滑至28.2%,下降了约4个百分点,这主要由于前几年的高价地项目进入结算周期。

因此,随着今后“两集中”政策对于房地价差的进一步改善,房企盈利边际修复将带动毛利率提升。

2、“两集中”政策将更有利于周转能力强的大型房企

从上述分析来看,“两集中”政策将有利于改善房企的盈利能力,但这对房地产企业的周转能力也提出了不小挑战。

在集中供地下,拿地资金流出的时点性和销售筹资等资金流入的连续性将不再匹配,资金周转次数将会降低,另外土拍阶段土地保证金会被冻结,也将进一步造成自有资金周转效率降低。

而这显然对于资金周转效率高的龙头企业更为有利。大型房企往往放弃了土地增值收益,以市场化拿地为主,毛利率虽然低于中小型房企,但保持了较高的周转率。

最终,由于龙头房企的管控优势以及融资能力突出,其销售管理费用率、融资成本较低,从而展现出更高的ROE水平。

据2月27日公布的最新消息,2020年鲁商发展在山东实现销售金额221亿元,较2019年实现翻倍(2019年实现房地产销售87.59亿元,占公司总收入85.01%)。

有一说一,鲁商发展2020年的业绩确实有不错的预期。鲁商发展还未发布2020年的年度业绩预告,就前三季度经营数据可知,企业四季度已超额完成销售计划。(另外,对于鲁商发展医美业务的了解,大家可以关注贝壳投研于2月15日、2月20日发表的两篇文章。)

虽然企业去年的业绩支撑有了一定的保障,但我们还要结合政策看一下鲁商发展面临的未来一个发展状况。

一方面,鲁商发展资产负债率居高,较为依赖杠杆经营。据公司财务数据,鲁商发展多年来的资产负债率一直维持在90%以上,明显高于房地产龙头企业。

对于鲁商发展来说,接下来将面临着新一轮的房地产开发,在行业新规之下,其自有资金层面较为紧张,可能会对企业整体经营产生不利影响。

不过相比于大型房产企业来说,鲁商发展是个地域性的小型房地产企业,其高负债率恰恰反映了它有良好的融资渠道,这有利于平滑企业面临的拿地挑战。另一方面,鲁商发展近年来的ROE是由净利率端驱动的,政策新规将推动企业盈利能力持续提升。我们不能单纯看待企业的营运周转能力这一个方面,因为ROE是由多个方面共同驱动的。

自2018年,鲁商发展收购福瑞达以来,它便不再是一个纯粹的地产股了,公司药品及化妆品业务对净利率端产生较大影响,而由于鲁商发展一直以来的总资产周转率(营运能力)便较低,所以近几年,鲁商发展的ROE水平在净利率的驱动下快速提升。

总的来看,虽然市场就目前鲁商发展的房地产业务并不乐观,但它的地域性特点或许有望缓解其面临的挑战,同时结合政策与医美业务带给企业的有利影响,贝壳投研(ID:Beiketouyan)认为鲁商发展整体的估值并不会下滑,而未来维持业绩可持续增长也是可以期待的。

最懂价值投资的都在关注,关注公众号“贝壳投研”:Beiketouyan(点击复制)

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