龙湖地产交棒，80后接班，吴亚军放权赌未来

编辑按：本文转载至微信公众号“首席商业评论”，飞鲸投研经授发布 。

今年3月底，胡润研究院发布《2022胡润全球白手起家女企业家榜》，列出了全球白手起家身价在十亿美金以上的女性企业家。龙湖地产掌门人，58岁的吴亚军以1050亿元人民币的身价成为全球最成功的女企业家，位居榜首。

据中指院最新发布的2022年中国房地产企业1-9月份销售排名数据显示，龙湖地产以累计实现销售额1455.6亿元排名第九。要知道，排在其前面的大部分都是保利、万科、中海等等这些央企国企性质的地产企业。

10月31日，龙湖地产受创始人吴亚军退职消息影响股价大跌。当日，地产股板块普遍下跌，龙湖股价更是一度跌超40%，创下历史最大单日跌幅。截至收盘，跌幅则收窄至23.78%。龙湖的股价从今年高位的45港元一直跌到10月31日的10港元，跌幅超过70%。

10月28日，龙湖集团发布董事会公告，公司创始人吴亚军因年龄及身体的原因，辞任龙湖集团执行董事、董事会主席。火速接班的是陈序平，现年40岁，在今年2月28日刚刚接任龙湖CEO一职。

针对股价波动，龙湖10月31日公告称，“在作出一切有关本公司于合理情况下的相关查询后，董事会谨此确认本集团业务运营稳定，财务状况健康安全。”

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女首富要学“美的”放权

2009年11月19日，龙湖地产成功上市，吴亚军成为中国女首富，龙湖也一度成为中国市值最高的房地产企业之一。

据媒体报道，吴亚军的交棒，是为了“去家族化”。2009年上市前夕，吴亚军前夫蔡奎辞去公司副董事长及其他公司职务，开启龙湖集团“去家族化”的第一步。2011年，当时担任董事会主席的吴亚军宣布辞去CEO一职，交给当时的常务副总裁邵明晓。

此后，吴亚军偏重战略和规划，邵明晓完善管理体系并执行。龙湖集团在2017年开始推行合伙人制度，整体结构分为永久合伙人、长期合伙人、高级合伙人、正式合伙人四个层级。前任CEO邵明晓就是龙湖的永久合伙人。

吴亚军决定完全由职业经理人接班，据称是受到了美的创始人何享健与方洪波之间的启发。

何享健与方洪波

2019月，吴亚军带队去美的集团交流。众所周知，早在2012年美的创始人何享健就辞去公司董事长职务，将权柄完全交给方洪波。吴亚军与何享健、方洪波有过多次交流。吴亚军声称，“他们之间那种相互欣赏、相互尊敬、完全信任的关系，给我震撼到了”。今年2月底，龙湖仕官生出身的陈序平从邵明晓手里接过CEO；8个月后，接任董事长。58岁的吴亚军退休。名义上是战略顾问，但她承诺绝不干预公司事务，不干预陈序平。

吴亚军对媒体表示，“今年中期业绩前后，我就准备交给他了，但8月初龙湖遭遇做空，销售额也没有回正。三季度以来龙湖的销售已经开始回正，而且年内到期的债务都已经还清，明年到期的也在提前计划准备。现在辞任，我认为是一个比较好的时机。”

10月30日，陈序平在接任后首场投资者交流会上给出承诺：“未来5年，龙湖的目标是商业、租赁住房、空间服务、智慧营造这四个经营性航道能够产生的利润占比过半，收入占整个集团的30%。到那个时候，应该说龙湖就完成了去地产化。20年之后，我们地产之外的经营性收入目标是要做到千亿。”

从陈序平的描述来看，龙湖的中长期战略似乎有意去地产化，转而向商业地产管理、住房租赁等业务转型。而吴亚军对龙湖的未来战略则这样认为：“下一个十年，核心就是跟着中国的城市发展去走，城市化、再城市化是一个成长机会，消费升级是一个机会，包括服务升级是一个机会，战略就是围绕这三个来做。”

陈序平的产略是围绕房地产的延伸，而吴亚军所认为的战略机会依然在于房地产，五年或者十年之后的龙湖到底什么样，是以房地产为核心还是去房地产化，需要时间的检验。

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白手起家

上世纪 60 年代，吴亚军出生在重庆，她的父亲是一位供销社职员，母亲则是一名裁缝。高考时，为了提升自己的逻辑思维，吴亚军选择了工科，被西北工业大学航海工程专业录取。

毕业后，吴亚军被分配到一家国营仪表厂，改革开放之后，吴亚军放弃稳定的工作进入《中国市容报》成为了一名记者。做记者的六年，让吴亚军接触到房地产行业高管，完成了最初的人脉积累。在此期间，吴亚军与后来的前夫蔡奎结婚。

离开报社之后，吴亚军和丈夫蔡奎各做各的生意，吴亚军成立了重庆佳辰经济发展有限公司，做建材、出版等生意，主要经营美国进口建材商品。而蔡奎与别人合伙开了一家贸易公司和快餐厂。直到 1995 年，蔡奎发现吴亚军的贸易建材生意着实不错，才将公司合并，主攻房地产，这家合并的公司就是龙湖的前身。

蔡奎和吴亚军

1997年，重庆成为直辖市后，龙湖地产的发展进入了快车道，在重庆开发了多个优质项目。在其后的十年时间里，龙湖的发展从重庆走向了全国，到2009年龙湖在港股上市。吴亚军的财富水涨船高。

2012 年11月下旬，48岁的吴亚军被香港媒体曝出跟丈夫离婚，分给蔡奎超200 亿港元资产。离婚前，两人早有协议，蔡奎手中的股票由吴亚军代持，她由此成为龙湖真正意义上的大股东和控制人。

根据协议，龙湖地产的经营权归属吴亚军，蔡奎不再在公司任职，但享有股票套现权利，每年都能拿到大额分红。据一些媒体报道，蔡奎用这笔巨额分手费，在香港成立了佳辰资本，2016 年以 4.4 亿欧元竞购德国科隆市政厅和朗盛竞技场，不久又以 8000 万英镑买下伦敦希尔顿逸林酒店，还在香港花了 13 亿买豪宅并娶了一位空姐。

信息显示，吴亚军为龙湖的实控人，其通过家族信托持有龙湖集团控股公司42.609%的股权，其前夫蔡则同样通过家族信托持有龙湖集团控股公司22.951%的股权（由吴亚军代持）。2018年11月，吴亚军将原由吴氏家族信托所持的43.98%龙湖股权全部转至女儿蔡馨仪的信托之下，但投票权仍在吴亚军手中。

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强悍、自律与慢发展

吴亚军自身的工作风格颇为拼命，她在早先的采访中曾说：“我唯一的嗜好，就是干活。”曾经有龙湖的高管表示：“吴总的体力比别人都好，精力旺盛在公司是出了名的。平时我们在公司加班加到后半夜，发现吴总还在办公室。”

去年9月份，吴亚军的一次表态引得网络关注。据称，一位龙湖的新员工声称“让我感受到如此温暖的大家庭”，吴亚军对此批判到：“龙湖的文化反对把公司变成‘家’！因为家不论是非，没有对错，没有优劣！只讲包容、只讲温情”。

可以想见，29年前，这个一穷二白没有资源也没有背景的重庆普通女子，能够在房地产这个充斥着资源和背景竞争要素的行业里杀出自己的地盘，没有拼命和强悍的作风显然是不可能的。

2012 年之后，中国房地产市场进入一个拼速度，拼规模的野蛮生长阶段。在这个阶段，一些跑得快的房企做成了行业头部品牌，但在这种高速扩张快周转的模式下，也种下了覆灭的祸根。而吴亚军奉行的原则是：慢。

据称，吴亚军向香港、日本等大公司取经时，老板们送给她的告诫是：只要持续活着，公司就会做大。这句话如今来看，似乎成为最具现实意义的真理，尤其在这疫情以来的三年内，几乎再牛的企业都只能拥有一个最简单的梦想——活下去。

2012年，绿城房产遭遇资金链断裂，宋卫平希望吴亚军接盘。但吴亚军答复说，我的胃口没有这么大，恐怕吃不下。龙湖每年将销售回款 10% 的资金投入到一些长期的战略性项目，比如商业地产、出租等，为未来发展打造一些新的预期成长空间。

2017 年龙湖完成千亿销售目标，2018 年迈入 2000 亿，跻身中国十强房企。从百亿到千亿的升级，万科和保利用了5年，绿地用了8年，而龙湖用了10年。

截至今年上半年末，龙湖集团连续六年保持“三道红线”绿档，在民营房企中属于极少数，被戏称称为民营房企“最后一道防线”。

10月31日午间，龙湖集团发布公告，宣布提前偿还2023年到期的银团贷款，偿还金额为51亿港元。同时，龙湖集团还披露，10月31日早盘期间，公司控股股东已于公开市场增持龙湖集团300万股股份，合计投入资金近3000万港元。

龙湖发展史经历的那些流动性危机，每次都是灵魂人物吴亚军才能力挽狂澜。2018年《财经》杂志的一篇文章称吴亚军滞留美国已经8个月。当时被曝出龙湖资金链紧张，拟发行的80亿债券被中止发行，133亿的借款需要归还，吴亚军火速回国灭火，使得龙湖度过危机。

今年8月，龙湖迎来一次大危机。8月9日网传龙湖存在大量商业票据“逾期”，或将破产，该消息最后被证明为谣言。10日瑞银发布报告将龙湖、碧桂园服务等企业的评级由“买入”下调至“中性”。龙湖股价引发市场担忧出现暴跌，盘中跌幅一度高达19%，收盘报20.9港元，下跌16.4%，市值一天蒸发200亿港元，也创出自2019年高点以后的新低。吴亚军展开行动，拉上前夫以新股增持股份来代替2021年现金分红，这部分金额高达55.57亿港元，8月14日龙湖获得35亿港元的银团贷款。

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先知先觉的智慧还是见好就收的自保？

吴亚军在这个时候的交棒，引得了外界各种截然不同的解读和声音。

积极的观点认为，吴亚军身体有疾患，权力交接是正常举动，而且其一直着意去家族化，让企业走上职业经理人操盘的规范模式，是长久之计；但是另外一些解读则认为，这个时机，作为企业创始的灵魂人物，抽身离去必然有其他更不可言说的深层次原因，比如对于大环境的不利预期或者对于政策层面、行业发展层的种种更隐秘的担忧。

无论正面的积极理解还是消极的深度揣测，吴亚军此时交棒，笔者亦认为并非最佳时段。

宏观环境对于整个房地产行业表现出极为不利。几乎达成共识的是，今年无疑成为整个中国房地产市场“黑铁时代”的启幕。

国盛证券表示，新房房价指数维持低迷，今年前三季度房地产开发贷同比增速提升，个人住房贷款同比增速下滑。全国70城新房房价指数维持低迷，整体看市场依然处于极其低迷的阶段。

作为中国民营房地产的龙头企业，吴亚军之于龙湖地产的意义不啻于“定海神针”。外部环境不景气，而且不确定性因素太多，此时彻底转身，难免总会让人有见好就收之嫌。另外，40岁的接班人能否稳住大盘？

还有文章认为，“许家印“金蝉脱壳式”撤退、恒大高管“开除式”撤退、欧总荣（黄仙枝）“移花接木”撤退、各大房企不停地辟谣，又不停地被打脸。”主帅真的只是身体原因先去休养生息，而不是临阵逃脱？

这样的观点显然站不住脚。吴亚军仅是权力交接，并非离场。吴亚军始终持有超过40%以上的股份，龙湖依然属于她的家业，吴亚军交出管理权限而并没有套现退出，这是有本质区别的。退一万步假设，如果新的接班人带领下的龙湖经营不善，面临深渊，损失最大的依然是大股东，而彼时需要重新复出拯救于危难的也只能是创始人吴亚军，所以从本质上说，吴亚军对于龙湖根本不可能彻底抽身脱手，除非她在后期抛出所有股份。

事实上，作为中国民营房地产企业表率，或者“最后一道防线”，29年的发展，龙湖显然是优质的，吴亚军无论基于什么样的考虑交棒下一班，最值得疑惑的不是吴亚军的动机，而在于这个40岁的新接班人能否带领龙湖“活下去”乃至于活得更好？

毕竟，在中国的商业土壤中，真正类似何享健、方洪波这样肝胆相照，琴瑟和鸣的搭档太少了。吴亚军在此时急流勇退，也许是她真的有某种对外部环境的先知先觉，但是她能够做到绝对的信任、放手和不干预吗？

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龙湖真正的考验开始了

今年已有10多家知名房企陷入流动性危机。根据克而瑞研究中心数据显示，2022年四季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模达1812亿元，其中海外债约为617亿元，又一波偿债高峰期来临。

中国的房地产行业再也不会回归到过去高增长的状态之中。房地产降温降火成为常态，而地产企业大规模、快速扩展赚快钱的日子亦已一去不回。

当下的龙湖地产也是处于“艰难时刻”：龙湖负债率在上升。2022年上半年除预收账款后负债率为68%，净负债率为55%，呈现上升趋势。另一方面，多元化业务规模总体较小。财报数据显示，上半年商业投资收入46.5亿元，同比增长26%；租赁租房收入11.8亿元，同比增长11%。对于龙湖几千亿的版图里，商业投资收入和租赁这些新业务的收入几乎微乎其微，龙湖依然需要依赖房地产的利润贡献而存活。

当整个房地产行业进入一个低增长高存量的黑铁时代时，第一代创始人吴亚军的急流勇退是大智慧还是明哲保身难以考证，但对于龙湖这家优质的民营房企来说，让第二代职业经理人重新规划未来，寻求新的增长曲线，真正的考验亦随之开始。

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