佳兆业：城市更新蝶变中的先行者旧改提速业绩红利持续释放

存量市场，城市更新为王——在房地产行业进入新趋势和新格局的背景下，境内外投资机构对上市房企的估值逻辑也随之变化，并衍生“城市更新业务发展潜力”、“旧改与招拍挂平衡程度”、“多元化布局成效”、“旧改转化进度”和“ESG评级”等新的评判标签。

当然，在保证净负债率持续走低的前提下，盈利能力和规模持续增长仍是估值和评级提升的基础。

然而，疫情冲击下能够满足上述所有标签的正向评判，并获得机构一致认可的房企屈指可数。而有着“旧改之王”称号的佳兆业集团控股有限公司（下称佳兆业，股票代码1638.HK）便是这极少数中的一员。

Wind数据显示，截至2020年8月28日，今年以来，中信里昂、海通证券、国信证券等九家机构均给予佳兆业“买入”评级，并相继上调其目标价位；佳兆业获得国际三大评级机构穆迪、标普及惠誉，境内评级机构中诚信国际和联合评级的一致认可，评级展望为“稳定”；在成为业内首家订立《可持续发展融资框架》，并获得第二方意见书的房企后，佳兆业ESG评级于今年七月被MSCI上调至BB，位列行业领先地位。

资本市场评级明细

佳兆业之所以能够成为频获资本市场认可的“宠儿”，一方面取决于该公司交出了一份逆势增长的亮丽“中考”成绩单；另一方面，佳兆业城市更新领域具备的天然优势和运营基因，这令其价值“洼地”效应逐渐显现；叠加旧改项目加速转化带来的业绩红利效应，佳兆业被机构竞相“宠爱”的估值逻辑已清晰可见。

诸多业绩亮点助推“宠爱”升级

外部环境持续影响地产行业基本面的情况下，凭借高利润的城市更新型项目加速入市以及降本提质增效的整体管控，佳兆业2020年实现了营收净利逆势双升的中期业绩。

数据显示，报告期内，佳兆业实现营收223亿元，同比增长11%；实现毛利76亿元，同比增长14%；本公司持有人应占核心净利润同比增长26%至35亿元。事实上，在这份“乘风破浪，稳健前行”的成绩单里，还存在诸多业绩亮点助推佳兆业被“宠爱”升级。

作为城市更新领域的先行者和领跑者，受益于粤港澳大湾区的深耕布局，佳兆业旗下2.6万亿的旧改货值储备构建了其深厚的“护城河”，这也成为其业绩增长的核心催化剂。“城市更新虽是趋势，但未必所有企业都能成为佳兆业。”正如坊间对“旧改之王”评价的那样，自1999年通过改造深圳“烂尾楼”桂芳园一战成名以来，拥有逾20余年城市更新运营经验的佳兆业，其年均转化逾百万平方米旧改土储、平均5年的项目周期和超过40%的毛利率等数据均在行业内处于领先位置。

特别是在疫情影响下，诸多城市更新深耕者纷纷陷入旧改项目转化停滞或调低全年转化目标的困境，而佳兆业近900人的城市更新团队在旧改领域的全方位运营能力再度体现。数据显示，今年上半年，佳兆业旧改项目储备新增20个至167个，占地面积超过4200万平方米，其中大湾区旧改占地面积达99%（深圳占27%，广州占36%，中山占20%）。旧改项目预计货值逾人民币2.6万亿元, 

预计转化后提供建筑面积逾1亿平方米。

佳兆业旧改提速旧改项目储备稳步增长的同时，旧改转化进度也加速提升。今年上半年，佳兆业总计转化位于深圳、广州和香港的5个旧改项目进入土储，新增总货值近269亿元。得益于旧改提速录得的业绩红利持续释放，在佳兆业上半年的整体销售中，旧改贡献销售110亿元，占比超过三成。

而高利润率的旧改项目不仅成为佳兆业销售贡献的重要来源，也令佳兆业核心盈利指标领先同行。数据显示，佳兆业今年上半年实现净利润11.1%；毛利率同比上升0.4个百分点至33.8%，盈利能力凸显的同时，成为疫情中为数不多的盈利能力保持增长的房企之一。

净负债率五连降，405亿现金在手短债无忧。

寻求有质量的规模增长与持续优化债务结构的平衡，一直是佳兆业稳健发展的重中之重。在这份逆势增长的成绩单里，佳兆业降负债的成果瞩目。

2020年上半年，佳兆业资产总额为2974亿元，同比增长9.6%；权益总额为620亿元，同比增长12%；净负债率较上一年年末下降14个百分点至130%，实现净负债率五连降。

值得注意的是，依靠业绩稳增长和良好的回款能力，佳兆业现金及银行存款达405亿元，较上一年年末增加9%。相对于315.77亿元的一年内到期有息债务，佳兆业充足的现金流令其现金/短债覆盖比例升至1.28

倍，短债无忧偿债无压。

佳兆业集团首席财务官兼高级副总裁吴建新表示：“未来，集团将持续优化债务结构，进一步提质增效，强化前瞻性风险防范能力、精细化财务管控能力、创新性发展牵引能力，有力保障全集团业绩健康、稳定以及高质量的增长。”

多元化协同效应显现，千亿只是新起点。

当站上千亿新起点只是时间问题时，佳兆业其实早已将战略目光锁定在后千亿时代。在佳兆业集团主席郭英成看来，千亿并不是佳兆业的目标，而是其可持续发展过程中的必由之路。

佳兆业的这份底气在于，走盈利路线的城市更新和走规模增长路线的招拍挂地产开发两驾马车实现双管齐下，“质”“量”齐飞的情况下，其第三驾马车多元化产业与两驾“头马”的协同效应已逐步显现。

佳兆业的多元化布局启动于2012年，主要聚焦大健康、大文体、科技和大消费领域，并以地产主业为核心向城市运营及服务产业链纵向拓展。短短八年时间，佳兆业通过围绕大赛道战略方向，旗下拥有佳兆业集团、佳兆业美好、佳兆业健康、佳云科技、南太地产和双林生物六大上市平台。

“三驾马车”的协同效应下，不仅可以降低房地产市场的周期性风险，还可以实现佳兆业的可持续发展。更重要的是为城市综合产业运营提供了更丰富的高价值资源及客户体验。

展望未来，郭英成在佳兆业中期业绩会上表示，“首先非常感谢深圳市特区成立40周年，佳兆业非常荣幸，非常感谢，非常感恩，未来佳兆业将继续为深圳发展加大投入。特别是在公共领域，城市运营、教育医疗方面。我们也非常荣幸，成为深圳本土成长的企业。深圳的营商环境服务性质非常强，未来佳兆业在人才培养、教育、公共卫生方面，将继续为城市更新面貌，做出我们应有贡献。”

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