中梁控股的“名媛版”房企一哥之路

这世上本没有满屏幕的“名媛”，但当真实的名媛圈奢侈生活开启顶级酒店、下午茶和丝袜的拼单模式后，“拼多多”版“名媛”们相继暂告现实进入“限时名媛圈”。她们的目的很“单纯”——抱得“如意郎君”归。

这世上也本没有满榜单的“千亿房企”，但当“抱团取暖”可以共享名利且利于融资时，房企们纷纷跨越千亿门槛、喊出千亿目标亦是行业常态。它们的目的也很明确——避监管、摊风险、扩规模和降负债。而这也令房地产行业的少数股东权益占比平均值逐年高企，且早已成为资本市场“拼多多名媛”榜排名第一的行业。

Wind数据显示，今年上半年，32家年销售规模突破千亿的上市公司平均少数股东权益达38.70%，高于排名第二的通信行业8个百分点。其中，少数股东权益占比超过六成的房企有四家，分别是中梁控股（2772.HK）、中国奥园（3883.HK）、招商蛇口（001979.SZ）和融信中国（3301.HK），少数股东权益占比分别为65.12%、63.74%、61.65%和60.57%，中梁控股不幸成为“名媛版”房企一哥。

上市房企少数股东权益占比TOP10

纵横陆家嘴了解到，上市房企的少数股东一般分为三类：一是看好企业长期发展的战略投资者或跟投者；二是“抱团取暖”摊风险并寻求规模效应最大化的项目合作方；三是意图获取单个项目分红或利息回报的“金主”。

尽管被投资企业通过少数股东携资金入主，可以加大资产杠杆以获取业绩的规模效应，也可以分散独自经营可能面临的系统性风险，更能够减轻债务刚性兑付压力并有效控制有息负债规模，从而降低或控制净负债率，免于“红线”压力。

但问题是，少数股东权益占比过高往往意味着少数股东将拿走大部分利润，这不仅令其估值承压，也令外界对其产生“盈利调节”、“利益输送”，以及隐藏债务风险的“明股实债”质疑。

光大证券近期在研报中指出，少数股东权益占比过高可能会导致母公司对企业的利润、现金“只能看不能动”，缺少实质的控制力，形成“貌合神离”的局面。由于少数股东权益容易隐藏“明股实债”，少数股东权益占比越大越大，可能表示着企业隐藏了较多的有息负债。

值得注意的是，因少数股东损益占比和增速与少数股东权益占比和增速均不匹配，金科股份（000656.SZ）曾收到来自深交所的问询函；中国奥园（3883.HK）在今年年初遭遇匿名沽空报告质疑；中梁控股则因过度依赖信托融资，以及高位运行的少数股东权益占比成为存在“明股实债”可能的典型黑马房企之一。

“名媛版”房企一哥之路

中梁控股成立于1993年，实控人系现年49岁的温州人首富杨剑，持股比例为81.28%。

中梁控股旗下拥有上海中梁地产、浙江天剑和苏州华成三大物业开发平台，早期聚焦于浙江及江苏的地产开发项目，且为温州龙头房企。2015年，中梁控股走出江浙启动全国扩张战略，并于次年将总部从温州迁至上海，而其业绩狂奔之路也由此开始。

数据显示，2016年至2019年，中梁控股分别实现合约销售额190亿元、649亿元、1015亿元和1525亿元，年复合增长率达100.22%，顺利迈入千亿房企阵营，行业排名从第83名窜升至第19名。

中梁控股业绩也同步激增，营收由29.25亿元增至566.40亿元，年复合增长率为168.53%；净利润由-2.7亿元增至62.56亿元。受益于此，中梁控股于2019年年底成功登陆联交所，其业绩在今年上半年的逆势环境下仍实现增长，但增速已大幅放缓，行业排名上升的趋势也戛然而止。

中梁控股财务摘要

然而，在排行榜上和规模效应“风光”的背后，中梁控股迎来的却是低迷的股价走势和保持在行业地位的市值。这也揭开该公司作为“名媛”版房企一哥的真实“底牌”。

纵横陆家嘴注意到，中梁控股的销售规模和业绩存在较大“水分”。一方面，该公司旗下地产项目多以合作开发为主，在“抱团取暖”的部分合营公司中的持股比例甚至低至23%。而持有合营公司股权的子公司甚至会进一步引入个人或金融机构作为投资人。

以中梁控股旗下注册资本最大的合营公司衢州融晟置业有限公司为例，中梁控股通过金华市顺启商务服务有限公司间接持股比例仅为35%，大股东为融信中国（3301.HK）。在乐清市梁荣置业有限公司的股东构成中，中梁控股、新城控股（601155.SH）滨江集团（002244.SZ）的持股比例分别为24%、25%和25%，大股东则是歌斐资产，持股比例为26%。

另一方面，招股书显示，截至2018年12月31日，中梁控股旗下拥有的353个地产项目中逾七成项目由其附属公司开发，获得信托等非银金融机构资金支持项目数量多达109个。这也加重了外界对该公司存在“明股实债”可能的质疑。

受制于此，中梁控股的少数股东权益占比长期高位运行。数据显示，2017年至2020年上半年，该公司少数股东权益占比分别为90.03%、61.82%、58.18%和65.12%，目前高居千亿规模以上上市房企排名的首位。

这意味着，中梁控股的“千亿黑马”成色并非“足金”，而在剔除亏损子公司的前提下，随着项目销售与业绩确认的错配期结束，中梁控股的少数股东也将拿走上市公司大部分利润。

数据显示，2018年至2020年上半年，中梁控股少数股东损益分别5.85亿元、24.22亿元和10.04亿元，占同期净利润的比例分别为23.56%、38.71%和45.43%，逐年走高。要知道，归母净利是衡量非互联网和科技上市公司估值的核心标准和真实盈利能力的体现，也是股东获得分红的保障。

截至2020年10月15日，中梁控股4.96港元/股收盘价较其发行价已下跌10.63%，较52周高点已下挫逾两成。而该公司最新178亿港元市值仅排在32家千亿以上规模上市房企的的第27位，较其第19位的行业销售规模排名相差8个位次。

在“上海名媛”事件持续发酵期间，一位“拼单名媛”在网络上公开表示，“陆家嘴的奢华下午茶人均不足百元，爱马仕包包300元可以炫耀一周，从此感觉进入了新世界。而这样的生活原来想都不敢想，现在倒是可以去一一感受下。”

这，或许也是诸多“伪”千亿房企的心声吧。

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