阳光城直接放弃自己上市,抱紧万物云的大腿,阳光城能有戏吗?

贝壳号 | 发布于2021-08-14

本文转载至微信公众号“江瀚视野观察”,贝壳投研经授发布。 

最近一段时间,伴随着各地房地产调控的日益加码,各大房地产企业的操作也开始显得更加与众不同,比如说大名鼎鼎的闽系房企阳光城最近就来了一个神仙操作,这就是直接放弃自己的物业直接上市,通过换股的形式抱紧万物云的大腿,让人不禁想问自己直接放弃上市来抱别人的大腿,这样的玩法真的有戏吗?

阳光城直接放弃自己上市,抱紧万物云的大腿,阳光城能有戏吗?

一、阳光城放弃自己上市抱紧万物云?

根据中国网的报道,近日,阳光城表示拟以其持有的阳光智博100%股份战略投资万物云并获取万物云4.8%的股份,即万物云在现有股权的基础上向阳光智博全体股东增发4.8%的股份,阳光智博全体股东按照其在阳光智博的各自持股比例进行换股。用通俗一点的话来讲,阳光城用整个阳光智博换了万物云4.8%的股份。

阳光城本次交易为资产换股,不涉及现金交易。根据公告,万物云在现有股权的基础上向阳光智博全体股东增发4.8%的股份,阳光智博全体股东按照其在阳光智博的各自持股比例进行换股。上述交易完成后,阳光城可以继续以公允价格投资增持万物云,将持股比例提升至5%以上。

资产换股后,阳光城与万物云在业务层面将进行深度合作,实现企业更大发展空间。公告显示,阳光城将与万物云共同设立4家合资公司,承接未来新增交付的项目,分为住宅物业合资公司、商写物业合资公司、学校医院合资公司、社区商业合资公司。

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公告显示,上述合资公司成立初期万物云及/或其指定主体持股75%,阳光城持股25%。相关股权激励行权后,在达到约定行权条件的前提下,股权结构预计为万物云及/或其指定主体持有合资公司60%股权,阳光城持有合资公司20%股权,激励对象持有合资公司20%股权。阳光城与激励对象持有的合资公司股权一定期限后可与万物云继续交易,保留未来更多可能性。

公开资料显示,万物云的前身为成立于1990年的万科物业,升维后的万物云拥有Space、Tech和Grow三大模块。在Space空间服务板块下设万科物业(住宅空间)、万物梁行(商企空间)、万物云城(城市空间)等多个细分空间市场品牌。

然而就在这一波操作之前不久,阳光城可都是一直在为上市做准备的,2020年,阳光城便提到了关于分拆物业上市的计划,并将作为今后一个新的增长点。2021年4月,阳光城宣布将分拆物业公司"阳光智博"赴港上市,彼时,阳光城执行副总裁吴建斌曾经表示,"本年度应该可以完成物业分拆上市"。两个月后,阳光智博向港交所提交了招股书

然而就在这样的情况下,阳光城采用这样的操作,不少媒体都解读为阳光城放弃了自己直接上市的打算,而是采用抱紧万物云的方式,目标去借船出海,我们到底该怎么看待阳光城的举动呢?这样的阳光城能有戏吗?

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二、这样的阳光城能有戏吗?

说实在看到阳光城这样的操作,虽然让人有些感觉是意料之外,但是更多的感觉则是情理之中,只是这样操作之后的阳光城我们到底该怎么看呢?

首先,阳光城这个时候选择拥抱万物云也是迫不得已的选择。之前伴随着国家一系列的调控不断加码,“房子是用来住的,不是用来炒的”整体市场逻辑已经逐渐深入人心,在这样的情况下,各大物业股其实已经经历了一轮估值下跌的趋势,在这样的情况下,虽然冲击上市是一个不错的选择,但是面对着各大企业都有较大压力的时候,上市虽然是个选择却不再是一个最优的选择了。而且我们再回过头来看当前的物管市场,作为目前国内体量最大、营收最高的物业公司,万科选择了不同于其他龙头的物业上市之路,走上了平台化之路。也因此,资本市场给予万物云巨大的估值空间,对比碧桂园服务的历史最高市值超过2000亿元,贝壳最高达6000亿的市值,市场普遍认为,万物云的估值也将达千亿级以上。可以说,当前整个物管市场万物云和碧桂园已经形成了两强争霸的局面,所以这个时候选边站队再加上万物云的平台化逻辑,无疑给了阳光智博另外一种可能性。所以,错过了上半年物管集中上市的风口期之后,阳光智博在本身就不占据优势的市场上选择与万物云携手,无疑是一种虽然不太好但是也还算可以的次优选择了。

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其次,万物云给阳光智博的条件现在来看也还算不错。其实,我们分析为什么阳光智博会选择上市不上了来选择万物云,我们要好好看看万物云给的条件,根据当前国内各家物管企业上市的平均市盈率水平21倍来说,阳光智博单独上市的市值应该在30-40亿之间,而我们前面也说了万物云作为一个平台型企业,其本身的估值方式不是一般的无关企业的估值,而是互联网平台的估值,这其实和贝壳当年的逻辑是如出一辙的,所以在这样的情况下,万物云的保守估值至少千亿,如果再横向比对一下碧桂园服务2000亿左右的估值来说的话,万物云拿到2000亿的市值并不困难,那么占据4.8%的阳光智博在万物云不再增资扩股的情况下,阳光智博至少拿下了48亿到96亿的潜在市值,也就是说万物云给了阳光智博足够的市场溢价。所以,在这样的情况下,阳光城选择抱大腿也就显得是一个相对比较明智的选择了。其实,对于万科来说,自己要做平台肯定需要广撒网,尽可能网罗更多的企业和自己一起玩,所以能给阳光城这么好的条件,从某种意义上来说,也是在采用“千金买马骨”的策略。

阳光城直接放弃自己上市,抱紧万物云的大腿,阳光城能有戏吗?

第三,这样的阳光城真的能有戏吗?我们说完了阳光城为啥要选择不自己上市,以及万科给的条件也不错之后,我们必须要回答一个问题,这样的阳光城真的有戏吗?我们可以说希望是有的,但是风险也同样存在:

先说希望的层面,物管企业的强强联合其实已经不是什么新鲜事了,2016年6月末,雅生活以10亿元收购绿地物业,并签订后续协议,自2018年至2022年的年内,该公司开发的房地产项目将以雅生活集团作为优先级物业合作商。在这样的情况下,这些年雅生活已经逐渐成为中国物管市场前三的公司,可以说强强联合的先例给了阳光城足够的理由来说服自己和自身的股东们。

再说风险的层面,虽然阳光城和万科的合作也算是抱上了大腿,但是对于阳光城来说,放弃了自己上市也就等于放弃了自身的独立性,虽然阳光智博会独立运营,但是明眼人都知道这样的独立可能远比不了自己直接上市来的好,这样的阳光城在万物云上市之后还有多少话语权,万科到底会用什么样的态度来对待阳光城,这都将成为巨大的不确定性因素。

阳光城直接放弃自己上市,抱紧万物云的大腿,阳光城能有戏吗?

因此,从长期的角度来说,阳光城抱紧万物云是一个还可以的选择,只是这样的阳光城还是之前的阳光城吗?我们还是一个未知数。

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