解析万科上涨之密

编辑按：本文转载至微信公众号 “股海沉思”，贝壳投研经授发布

万科今天上涨了4.91%，在一个连续下跌三个半月的背景下实属难得，我觉得这和昨天的万科2020年股东大会有关系，这里做个简单的分析。

第一，业务分析

万科优秀的财务数据不多说，上市以来合计分红836.9亿，融资152.57亿，这对于一个对资金非常渴望的行业非常难得，2020年公司实现经营性现金净流531.9亿元，从2009年至今，连续12年经营性现金流为正，这说明万科早已经实现了资金的自我供给，是内生性的增长，是实打实的印钞机。

多元化方面，租赁住宅方面累计开业14.24万间，集中式公寓规模全国第一，已开业项目出租率超95%，随着国家对租赁住房的政策支持，这一块未来实现盈利没问题。

2020年结算均价为1.31万元/㎡。扣税后的结算营业利润率为22.6%，同比下降4.6个百分点。合并报表范围内已售未结合同金额6981.5亿元， 已售未结面积4,918.6万㎡，同比分别增长14.6%和14.7%。地产业务的结算毛利率确实下滑不少，未来两年房地产行业的净利润增速不会太快，毕竟已售未结的池子就在这里摆着。

2020年公司新获取项目总规划建筑面积3,366.5万m²，新获取项目平均地价为6,710元/m²，占销售均价比例为44%。地价提高的原因主要还是土地布局集中在重点城市群，2020年我们新获项目权益投资金额86.6%位于重点城市群，其中上海区域和南方区域的投资金额占比59%。这段话的意思是公司的存货价值含金量很高，不用担心贬值。

在物业服务方面，万物云扩大业务布局，定位为空间科技服务商，构建“空间”、“科技”、“成长”3个板块，业务布局包含“住宅物业服务-万科物业”、“商业物业与设施服务-万物粱行”、“智慧城市服务-万物云城”、“社区生活服务”、“万物成长-孵化器”。2020年万物云实现全口径收入182.04亿元，同比增长27.36%，过去5年复合增速为36.86%。其中住区空间服务收入100.52亿元，商业空间服务53.14亿元，智慧城市服务9.91亿元，社区生活收入9.85亿元，万物成长收入8.62亿元。

万科的物业算是手中的一张王牌，这个行业属性比地产好很多，截至2020年末，已在管面积5.66亿㎡，其中47%来自于万科以外。万科物业也有很高的品牌价值，很多不好卖的房子都打出万科物业的牌子增加自己的知名度，相信大家都有体会。

社区生活服务方面，提供资产管理服务，本年启动的一手代理业务总成交额突破55亿元，连接社区超2200万位用户。万物成长方面，持续连接同行与其他成熟企业、孵化创新企业，目前已牵手54个住宅物业同行合作伙伴。

商业开发与运营方面，累计开业的商业面积989.8万㎡。总体收入规模稳中有升，商业(含非并表项目)营业收入63.22亿元，同比增长4.33%。其中，印力管理的商业项目营业收入42.22亿元。年内商业业务推动数字化升级，运营管理水平有所提升，数字化会员运营体系覆盖62个项目，印力会员数量超过870万；并积极探索资产证券化，先后完成印象2号CMBS、深圳印力中心第二期CMBS发行。

物流仓储方面，2020年万纬物流管理项目营业收入18.7亿元，同比增长37%，其中高标库收入12.9亿元，同比增长29%；冷库收入5.8亿元，同比增长60%，已经是国内最大的冷库运营商。

重点房地产企业资金监测和融资管理、房地产贷款集中度管理等政策的相继出台，标志着行业正式进入管理红利时代，未来的竞争将更加全面和充分。

未来的发展具体而言，坚持开发与经营并重，从全品类、全周期的角度出发，巩固综合住区开发和服务能力，提升项目各业态的协同，实现项目全周期价值最大化。这一块我觉得主要是说万科云和商业地产方面，公司有望资产变轻，资产负债率减低，经营的持续性和确定性进一步提高，这会提高公司的估值水平。

第二，问答

提问一：想问一下地铁的领导，最近万科的股价一直都是下跌的，就今年的股价最高点到现在下跌了30%左右，想请教一下作为大股东的角度是怎么看待这次股价持续下跌呢？

深圳地铁董事长辛杰：我们也很认同万科的商业模式，尤其是最近提出的“从开发为主转向开发与经营并重”的经营策略。我认为万科的发展远景非常好，同时有很好的管理体系、企业文化，去年万科也取得很好的业绩，万科团队非常值得信赖。短期困难是暂时的，股票难免有涨有跌。

这点非常重要，我一直担心万科的管理层因为无人制约而胡作非为，依赖人的所谓道德感和文化并不可靠，目前看大股东并非对企业管理不管不问，两者有良好的关系，这是企业持续发展的根基。

万科董事会主席郁亮：万科合伙人是拿着奖金，用真金白银在公开市场上买股票的，这不是持股计划，不是上市公司的激励安排，而是合伙人自愿购股计划。前一段时间我们刚刚增持过一次，持股比例到了5%。

提问二：我想问一下公司的利润分红，公司法定公积金已经超过50%了，今年还是按照65%提任意公积金，未来有没有把计提任意公积金下调，增加分红的比例？

郁亮：如果哪天房地产行业真的没生意可做了，届时我们所有实现的利润应该分掉，不应该留着，如此管理团队的压力也较小。万科过去在资本市场上累计融资300亿左右，我们现在已经累计分红800多亿了，还有2000多亿净资产，所有这些都是股东的。所以关于分红的问题，如果我们给股东回报只是分红，那反而简单。如果行业还有发展机会的话，我觉得应该是现在这样，部分留在公司里，以便抓住未来的发展机会。我觉得分红是公司给股东回报的一个方式，但我们还是需要兼顾平衡，如果钱在我们手里不能创造更多价值，完全没有投资机会了，才应该把它全分掉。

这里的分红一方面表示了管理层对于股东权利的尊重，一方面表达公司未来分红政策的展望。

我们物业服务，我们一定会让它上市的，这点放心，但如果我们只是传统意义上的物业管理服务，我觉得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，但如果我们是一个城市服务商，我觉得会变得很重要。

提问三：各位领导好，我想了解一下毛利率的情况，一季报里面毛利下降比较厉害，想了解将来毛利率的趋势？以及新增项目目前获取项目的标准是怎样的？

祝九胜：关于行业利润率，有几点基本的观察

第一，过往几年地价占房价比是逐步上升的，最终都会体现在毛利上，从中短期来看毛利下降是行业的趋势。第二，对于一个永续的生意和永续的行业，回报率不可能永远比别人低，也不可能永远比别人高。只要是永续行业，长期来看回报率会回到社会平均水平。第三，行业的回报率不等于企业回报率，高于这个行业的回报是真正为股东创造价值。对万科合伙人来说，要尽可能创造超过行业平均值的回报水平，这是我们的追求，也是我们经济利润奖金的来源之一。但短期来看压力还是挺大的，从2017年到现在我们看到地价占房价的比例大概上升了15个百分点，开发业务挣钱的难度在加大。我们从2014年开始就不断做一些探索，中间虽然被一些外在的因素所打断，但我们的方向是确定的，

要从以开发为主向开发、经营、服务并重转变，从单一赛道转向多赛道

回到刚才的题目毛利率下降对股东怎么办？我们以前注重从开发业务里面获取利润。现在对开发业务我们在不断提高标准。

同时也大胆提出来向经营类业务要利润，只不过经营类业务利润的获取方式和开发业务有所不同，我们也在不断提高标准，正在不断往正确的方向上走。

王海武：前面郁总和祝总都谈到了很多下一阶段工作的重点，即公司未来将会围绕两个大的方面开展相应的工作，一方面是巩固提升基本盘，另一方面是从过去以开发为主向开发、经营、服务并重转变。

郁亮：集团之前已经下定决心，今年特别明确，要加速转型发展。具体含义是从开发为主，转为开发、经营、服务并重。这个转变非常巨大，为此要从地产总部变为集团总部，精力放在转型发展上。同时对开发业务的组织做大调整，这是基本盘，要巩固提升，支持转型发展。

总结

这次万科的2020年股东大会我最大的收获是，第一，住开业务确实毛利率在降低，短期内也不会改变，我们不应该有太多奢望，这是近期来住开类房产商估值承压的主要原因，而新城、龙湖等商业地产商估值就好很多，第二，万科的管理层比较诚恳，直面回答了股东的关切，第三，万科把转型当做战略去执行，要从以开发为主向开发、经营、服务并重转变，从单一赛道转向多赛道。第四，万科的多元化还算成功，但是规模还较小，商业地产距离优秀的经营商差距还较大，需要努力，但是方向很明确，第五，万科云是很有前途的。

正是万科在企业经营，企业管理，企业文化释放的良性信号给了市场信心，有望帮助万科筑底。

最后关于中国平安，说几句真心话

①当前的价格不贵，是送钱的②新业务最快得十月份，慢点的就得明年年底③如果市场风格不变，中国平安的股价短期内起不来④我知道的，很多人，包括投资平安很多年的大V，基金经理都在清仓或者重新评估⑤关于股价我的判断经常出错。