华丽高管团出走，弘阳地产“二代”能拾起接力棒吗？

编者按：本文转载至微信公众号“每日财报”，贝壳投研经授发布。

久等的红盘，神秘的新政，拖延的供地。当我们紧绷的神经，被市场的风吹草动反复折腾时，却没人注意到，难熬的房企，在经历一场变革。

前几年，谋求扩张的弘阳地产拿地积极，不仅多次溢价拿地，还数次以“地王”身份出现在土拍市场。然而有的“地王”项目面世后，却遭到了市场的冷遇。

公开资料显示，弘阳地产是一家江苏省领先的综合性房地产开发商，专注于住宅物业开发以及商业及综合用途物业的开发、运营及管理。弘阳地产秉持“做透大江苏，深耕长三角，布局都市圈”布局战略，于2018年登陆资本市场。

曾几何时，意气风发的弘阳地产高喊三年实现“千亿目标”，可努力了很多年，结果却远不及预期。时至2020年，弘阳地产实现合约销售额仅为865亿元，距离千亿目标可以说是尚差百里。而高速扩张的背后，弘阳地产如今规模降速、毛利下滑。高管出走后的弘阳地产，还面临负债沉重、资金链考验等难题。

规模扩张   高溢价拿地不手软

据了解，1999年12月，曾焕沙开始涉足房地产，凭借着雄厚的资金实力、宽广的人脉网络和良好的社会口碑，红太阳2003年开发的“旭日华庭”，建筑总面积达40万平方米，创下一天销售842套的奇迹。

自2003年成立弘阳集团后，曾焕沙就将业务重心放在了房地产开发、商业运营及物业服务上。2018年7月，弘阳地产登陆资本市场，这一年，弘阳地产合约销售473.4亿元，同比增长84%，增幅排名全国房企第二位。

上市后，为了实现千亿目标，弘阳地产开启大手笔拿地模式。数据显示，2018年，弘阳新增地块31个，2019年增加至57个，2020年再次拿地50个，且大部分土地均为高溢价购得。今年以来，在融资新规和房地产调控下，弘阳拿地的节奏和力度依然没有手软。

2021年1月，弘阳地产5.05亿元拿下溢价率高达122.74%的徐州陶楼山东侧B地块，随后又斥资17.33亿元竞得溢价率达98.74%的江苏淮安市生态新城203号商住地块。

然而现如今，一系列高价拿地“操作猛如虎”后的弘阳，已呈现毛利下滑、债务负担沉重等后遗症。

负债攀升   盈利能力逐年下滑

《每日财报》了解到，2020年弘阳地产实现营业收入201.6亿元，净利润18.5亿元。尽管弘阳地产销售仍保持增长，但是企业的毛利率和净利率却逐年下滑，2017-2020年，弘阳地产的销售毛利润率分别约为40.6%、31.2%、25.1%、22.4%，净利率分别约为19.5%、14.3%、10.8%、9.2%。

（数据来源：弘阳地产年报）

在弘阳地产185.3亿元的现金中，其中受限现金28.6亿元，质押存款32.5亿元。也即是说，弘阳地产能够动用的资金只有124.2亿元，这其中还不包含本质上同样是债的56亿元的一年期应收款和应付票据。

细细算来，弘阳地产的短期偿债能力并没那么好。数据显示，弘阳地产2020年的非控股权益为122.23亿元，比2019年同比上涨了193.9%，仅比母公司拥有人应占权益少29.57亿元，占权益总额的44.6%。非控股权益的大幅增加意味着弘阳对合作模式的依赖度提升。然而，非控股权益应占利润却并未出现大幅增长。

数据显示，2020年，弘阳地产的非控股权益应占利润仅为1.94亿元，仅比2019年同比上涨了15.5%，而母公司拥有人应占利润为16.61亿元，是非控股权益利润的8.6倍，存在明股实债之嫌。

高管离职   二代走向台前接班

为了实现目标，老板曾焕沙曾陆续请来了大批明星经理人，以期助力弘阳跨进千亿俱乐部，包括张良、蒋达强、罗艳兵、陈彬、邹高武、鄂宇、何爱华、邹俊、徐佳彦、林晨在内的九名高管宣布入职，其中不乏业界“大牛”，而蒋达强、陈彬、邹高武均来自旭辉控股。

然而，这个团队仅仅合作了一年多便走向了分裂，留下一个尚未完成的千亿目标。第一个离开的是张良，2020年11月22日，弘阳地产公告宣布，张良因欲分配更多时间于个人事务上，已提出辞任非执行董事及董事会薪酬委员会成员职务。

2021年初，由于工作调动原因，何捷辞任弘阳地产执行董事、行政总裁，由袁春接任。2月26日，弘阳地产、弘阳服务分别发布公告，称公司非执行董事蒋达强先生因个人事业发展原因，于当日分别辞任非执行董事。

蒋达强辞任后，弘阳地产宣布，其所空缺出来的职位，交由董事会主席曾焕沙之子曾俊凯接替，其已获委任为执行董事、董事会薪酬委员会成员及公司副总裁。

资料显示，弘阳创始人曾焕沙共有一子一女。按照预期规划，儿子曾俊凯将接班地产公司，女儿曾子熙则主管弘阳物业板块。去年分拆弘阳服务上市后，曾子熙被委任为执行董事兼副总裁。

对于曾俊凯其人，过去一直很低调，在网上资料寥寥，仅有参加弘阳地产港交所IPO通过聆讯后发布会时的一张官方合照。在此之前的2018年10月,曾俊凯被派往过成都公司任总经理，那时弘阳地产在成都仅有三个项目。

2021年初，曾俊凯回到弘阳大本营南京公司任职，担任总经理。如今，随着曾俊凯升格成为副总裁，“二代”接班计划也已然明朗。

新的变革下，且看这位“二代”将如何疏解弘阳地产扩张后遗症，何时能够带领弘阳地产实现曾经的千亿愿景，《每日财报》将持续关注。