德林社：又一个地产大佬玩砸了

编者按：本文来自微信公众号“德林社”，飞鲸投研经授权发布。

地产圈出现突发消息。

3月16日，泰禾集团发布公告称，公司董事长兼总经理黄其森正在协助有关机关调查。泰禾集团联席总裁葛勇表示：“确实比较突然，作为上市公司，有信心应对危机。”

目前，黄其森在协助调查什么事，进展怎么样，还不得而知。不过泰禾集团强调，公司各项经营活动正常，还透露一个细节，黄其森近期可以通过适当的方式参与企业运营决策。

3月17日收盘，地产股普遍上涨的情况下，泰禾集团跌1.09%，报2.73元，总市值67.95亿元。2022年以来，泰禾集团涨幅24%，但相比2018年初的21.63元高点，跌幅最高达87%。

泰禾集团，地产界网红房企，闽系房企代表。黄其森，地产界大佬，家族财富曾高达200亿元，入选《2020胡润全球房地产富豪榜》。不过，昔日的风光早被雨打风吹去，黄其森还是玩砸了。

2018年以来，泰禾集团没了往日的光彩，陷入流动性危机，黄其森也被列入失信被执行人名单。流动性危机下，泰禾集团项目停工消息不断，买房的富豪被割了韭菜。

3月13日，一名泰禾北京业主在朋友圈感慨，“别人家的房子都入住了，我们的烂尾楼还没开始盖。”

3月15日，泰禾集团发文，“交付虽然迟到，品质不会缺席”，称在2021年，泰禾积极自救，取得了复工复产的明显进展。2022年，“复工复产，保交付、保品质”仍是泰禾最大的策略。

富豪也被割韭菜

3月16日晚8点，泰禾集团公告黄其森协助调查后，举行媒体说明会，泰禾联席总裁王景岗表示，当前主要还是流动性问题。各种公开市场消息传递到施工企业，施工企业出于自身考虑停工，信心停滞就没办法进行。

王景岗还透露一个消息，北京院子二期项目将会复工，“北京院子二期在危机之后，各方都没有信心，导致恶性循环。由于前期工作比较长，今年3月20日北京院子便能复工”。

北京院子二期项目，是北京具有代表性的豪宅项目之一，买房的都是千万富豪。资料显示，泰禾北京院子二期1150万元/套起，项目规划建设520户，主力户型为312平方米6居，预计2021年6月交房。

然而，由于该项目涉及无证销售、违规挪用监管账户资金等，业主全款买房，却拿不到网签合同，而因为泰禾与工程商的债务纠纷，2019年下半年项目持续停工。

梦寐以求的院子停工，业主无家可归只能去租房住。有业主说，为了买房，卖了原来的旧房子，花光了所有的积蓄，还欠了亲友的钱，首付了近1100万，还背了200多万的贷款。

为了维权，业主们使出浑身解数，比如跑到泰禾集团北京总部泰禾北京公馆二楼搭帐篷、铺床，24小时轮流值守。一连守了40多天，要求泰禾集团给复工方案。

更让人吃惊的，是泰禾北京院子二期的业主甚至维权维到了深圳，在深圳院子门前拉着横幅集体下跪。微博名为“北京院子二期的卑微业主”表示，我们也想站着维权，结果跪着也没维权成功！

除了北京院子二期的业主，泰禾和黄其森割了不少富豪的韭菜。上海大城小院长兴岛项目、泰禾杭州院子、泰禾苏州金尊府、泰禾东莞新天地、太原金尊府等等，都曾曝出停工或业主维权的消息。

去年8月，泰禾集团发布会现场，有人给黄其森送锦旗，文字内容是：百城千楼项目烂尾，十万业主无家可归。

网络上甚至出现一个新词：泰禾现象，泛指辛勤工作步入小康的中产，被收割致一夜返贫的现象。在2014年、2015年前后，泰禾现象的含义完全不同。

当时，泰禾北京院子重新引发了业内对中式别墅的全新思考和探索，对传统文化的挖掘和创新再造，成为北京市场最具示范价值的“新中式院落别墅”，这种现象被称为“泰禾现象”。

黄其森带领的泰禾集团，打造了中国风的“院子”产品，在其他房企的欧美风中独树一帜。曾几何时，泰禾院子风头无两，成龙、冯小刚、王刚、章子怡等都是黄其森的座上宾。

风头无两的中式豪宅，怎么成了韭菜收割机？黄其森玩砸了，这和他的激进扩张战略密不可分。

激进扩张惹的祸

在中国福建，有一群喊着“爱拼才会赢”的商人，他们普遍杀伐果断，进取心强烈。其中一些投入到房地产行业，梦想拥有打造卓越豪宅的能力，黄其森就身在其中。

2002年，福建黄其森带领泰禾团队来到北京，打造了中国风的“院子”产品。黄其森有着深厚的中国院落情节，他认为罗马小镇上睡不出中国梦。

2003年，泰禾集团打造“中国院子”，成就院子系开篇之作，开创中国精装院落先河，形成门头、院落、坊巷三大造院体系。浓浓的中国风，俘获不少中产富豪的芳心。

2010年，泰禾集团借壳福建三农成功上市，成为当年全国唯一上市的房企。自那之后，泰禾集团激进扩张凶猛。

2011-2017年，泰禾经营性现金流都是负的，甚至好几个年头都超了百亿，说明挣得远不如花得多。

有媒体还原泰禾融资的一个片段：

市场形势好的时候，泰禾销售火爆，众多金融机构纷纷主动找上门来，“一个项目至少被五六家机构盯上，应接不暇。有时候要找董事长签字，一等就是三四个小时”。

泰禾确立的融资原则是，“谁给的便宜、给的快，就跟谁合作”。2017年，泰禾总计从各类金融机构拿到了大约1000亿元的低息融资，这笔钱为其加速并购项目、实现超过6000亿元货值的土地储备奠定了基础。

然而，泰禾疏于对金融合作伙伴的管控，导致金融市场收紧时，个别小贷公司临时抽贷、压贷。泰禾负面舆论传开后，一些金融机构也开始现实起来，“晴天给伞、雨天收回”。

黄其森也曾反省，泰禾战略是大学生，管理是小学生。

到了2018年底，泰禾集团资金链已经十分紧张，负债合计达到了2112.47亿元，资产负债率86.88%，再加杠杆都没什么空间。

当时，泰禾短期借款及一年内到期的非流动负债574.28亿元，货币资金148.95亿元，货币资金对此的覆盖比例仅为0.26，而且，泰禾集团的存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。

资金链的紧张，反映到项目上，就是停工、延期交房等一系列问题。2019年以来，泰禾集团决意告别“高周转、高杠杆、高负债”。

近期，黄其森在署名文章中表示，泰禾的态度就是“不躺平”。当下，我们最重要的工作就是复工、复产，保交房、保品质。

未来规划上，黄其森表示，泰禾的产品将聚焦北、上、广、深及南京、苏州、杭州，还有福州和厦门。在产品定位上，未来泰禾主要做“高端精品”；在规模上，300亿到500亿。

地产黄金时代已经结束，对于大多数房企，能“活下去”才是头等大事，泰禾集团会在黄其森的带领下行稳致远吗？对于等待交房的业主来说，他们是老太太煮驴皮阿胶——难熬。

参考资料：

《泰禾北京院子二期烂尾：业主驻守40多天，刚签的承诺书第二天就被黄其森撕毁》——燃财经

《泰禾内部会议曝光：负债可控，又准备拿地了》——投资者网