南京，最真诚的购房建议

关注地产行业的人都知道，即便一二线城市的核心资产，也避免不了被地产行业的周期按在地上摩擦。

2011到2014年，杭州房价曾连续阴跌四年，距高点时期跌去30%。

2017年到2020年上半年，青岛、天津房价从高点下跌超20%，一线的北京和上海房价也历经3年的回调期，二手跌幅一度达到15%。

房价从来不是简单的线性上涨，再好的城市买错了时机，少不了一段时间的浮亏站岗。

但也有南京这种罕见的例外。

对于买房人来说，南京绝对算得上一个福地。

纵观十年地产黄金时期，南京房价几无回调过，在任何一年买入南京房产，都是只涨不跌。

只不过，貌似“永远涨”的南京楼市，其实早就到了房产价值分化的十字路口。

分析未来南京房价的走势之前，我们先回顾去年的市场。

众所周知，新房市场基本随着地方调控“摇摆”，相对自由的二手房市场才是检验当地房产景气度最好的指标。

从这一点看，2020年南京的房产市场“风景这边独好”。

2013-2020南京二手成交量

全年房产市场二手成交量创下了史上第二，主城区（不含溧水、高淳）成交达到11.5万套，成交量同比上涨25.7%。

在南京，多年市占率第一的中介我爱我家发布数据，2020年南京二手房成交价均价涨幅约5%，达到了3.3万元/平。虽然我爱我家的网点在远郊覆盖较少，可能导致样本均价略高一点，但如图所示，整体走势曲线平稳上扬。

南京房价走势（来源:我爱我家研究院）

疫情中南京楼市能够稳健增长，我们认为原因有两条，一是南京经济基本面在疫情期间逆流而上，二是当地的调控政策助推。

一个个来，先从基本面说起。

2020年的第一季度，社会经济严重停滞，疫情黑天鹅在各地肆虐。

但南京城的情况相对较好。主观原因是当地政府反应迅速，且硬件上有备无患，早在2015年，南京就有一座 “火神山”专业医疗中心，用以应对“非典”“新冠”等突发疫情。客观原因是南京的务工人员不依赖武汉地区，能较早恢复经济生产。

2020一季度城市GDP前十

成绩单是最好的说明，去年一季度，南京成了GDP排行靠前的城市里，唯一一个录得正增长的城市。

经济率先复苏的南京把良好势头保持到了年底，全年GDP增长4.6%，在GDP10强中增速第一，时隔多年，重新跻身全国GDP排行十强。

正是得益于防控有力，去年3月份南京的房产市场已经能够开门迎客。

市场刚一重启，落户放松和公民同招政策双击，每一下都敲出了需求增量。

去年4月份，南京落户门槛进一步下探，本科年龄放宽到45岁以下可直接落户，专科放宽到40岁以下，且原来社保年限从24个月缩短至6个月，最关键的是原本要求的“全日制”学历也取消了。

去年只要是想落户南京买房，房产中介都可以替买房人妥善解决资格的问题。

去年6月，南京入学“公民同招”政策出台。家长不得不选择学区房来保底，学区房市场瞬间点燃，学区置业需求大增，大量需求带来的学区房转化率居高不下，学区房再次起飞。

反映在整体房价上就是3-7月南京二手房均价上涨5连，根本停不下来。解铃还须系铃人。

下半年调控主旋律再次收紧，才把南京全年的房价涨幅控制在了稳健增长的合理区间。

一句话概括去年南京楼市的躁动，经济强劲复苏是背景，而政策激发的需求才是最直接的原因。

去年上半年南京调控让楼市起势过快，所以此后画风突变，出台调控遏制房价涨势。

下半年的“宁九条”新政，涉及土地出让、刚需购房、离异人群限购、热门楼盘销售管理等多方面，在整个房产市场链条上全方位抑制。

很多人对“调控”有过度的理解，实际上，对房价的调控并不等于压制房价，更不是为了降低房价。

调控比较好的一种状态，可以让房价随着经济增长温和上涨，如同像美联储保持着温和通胀，二者颇有点异曲同工。

从这一点看，南京堪称控盘高手，功力深厚，调控何时收紧何时放宽，早就精于此道，收放自如，稳健增长的南京楼市仿佛就没有过牛熊周期。

那么今年，南京市怎样调控？

配方似曾相识，上半年先政策放松。

上个月，南京再次刷低落户门槛，明着“抢人”，放松的配方仿佛与去年如出一辙。

本次落户新政等于彻底取消学历要求，6个月居住+社保即可落户，对在省内其他城市的居住和社保缴纳年限同样认可。

只要在江苏省内生活工作半年，都可以落户南京。新政换句话表达就是，来了江苏省都是南京人。

都是南京人了，那还不买个南京房？

新政刚发布那几天，南京人民的微信圈里不乏“高潮”的中介。

但就这次新政而言，并不会产生大量新增购买力。

如今的落户门槛放低，多吸收的这部分多为底层群体，真正在南京拥有购买力的落户群体，该买早就买了，绝大部分都不需要等到落户政策放低到这种程度。

何况长三角的抢人大战前有追兵后有堵截，近期上海苏州同步放松人才落户，一个从高端人才截留，一个挖中低端人才墙角。

南京今年房价走势关键，在于长三角区域的“比价效应”。

江苏省内，徐州再出地王，房价录得连续上涨58个月；南通二手房突破4 万元/平，均价直逼无锡；盐城二手房跳涨，去年至今涨势未消，新房依然难抢；去年9月，淮安房价单月涨2.91%，同比上涨19.88%，同比涨幅超过深圳；即便经济倒数的宿迁去年房价也涨了20%。

江苏省外，前有上海房价突然爆发，很快便收复3年跌幅，刷新2017年以来的最高点；后是二手房仍不限购的合肥，全城走关系买房号，房价涨势一片欢腾，连破新高。

去年算是整个长三角撇下南京，联袂上涨。

南京调控让房价处于克制增长的“洼地”。

不过，苏北安徽的一众三线城市的狂飙下，显然冲击了原有的城市房价格局，也突然让南京有了难得的性价比。

比价效应下，上海跳起来也够不上、苏北老家又回不去的购买力，会突然发现，南京相对温吞的涨法是如此的友好。

所以，今年南京房价很容易受外力推动，走势易涨难跌，但大概也就是去年的涨幅，因为去年南京政府已经表明了调控的逻辑，“你敢涨价，我敢调控”，容忍的整体平均涨幅度也就是5-6个点，走势呈上半年热下半年凉的概率较大。

买房首先挑板块。

南京均价整体上涨，但各板块的微观行情早就已经是冰火两重天。

除了人尽皆知的江北核、河西南、大校场，所有打算在南京买房的人都想弄清楚一个问题，到底哪些是预期向好的潜力板块？

回答这个问题前先了解一个背景情况。自打去年“限房价、限地价、限装修价”出台，不但让住宅价格在土拍阶段就能通过限价倒推出来，更重要的是南京房产市场的定价从此由政府说了算。

政府拥有商品房销售的完整定价权，就能通过定价塑造板块的价值。

所以上面的问题如今很容易回答，在南京，只要跟随政府塑造区域板块价值的步伐就可以了。

而政府已经在土拍的限价中表明了对板块中期的预期。

比如，楼面最高限价上涨，表明政府对板块的预期在提高，去年主城区共有8个板块价格每平米上涨超千元。

河西、江北核等热点区域都在榜上，大校场由于没有拍地数据对比，无法比较，但根据其热度一旦拍地，上涨幅度也不会少。

值得注意的是，江心洲和铁心桥板块预期提高较大。

也有板块楼面限价下降，就目前有过土拍收集到的信息看，汤山、横溪、麒麟、禄口、降幅较大超3000+每平米，而方山、桥林、板桥、上秦淮、新尧降幅也有1000+每平米。

这些政府预期下降的板块，不少已经出现一定程度的商品房去化问题，购房置业请尽量回避。

简单来说，上面的土拍楼面限价表明了政府对板块的未来预期，那么结合预计销售价，去对比目前板块的在售价，就能更精确的看到政府在短期的当下正在捧谁。

就现在的拍地情况看来，铁心桥、西善桥、正方新城、燕子矶，预计销售价超过目前在售价的价差达3000元/平米以上，铁心桥成最大黑马，其价差超6000元/平。

大热的江北核、河西南预计销售价和在售价相差不大，基本稳定，当然，这俩板块现在也不需要政府可以去捧。

综合以上，边缘板块，价格便宜却风险更大。江心洲、江北核、河西、大校场这些顶级板块，恒者恒强，政府给出的预期不断高涨，也难怪买房人趋之若鹜，而铁心桥及相近的西善桥板块，价值提高很快，潜力较大，是值得多关注的板块。

聊完板块的选择，我们再深入聊聊部分关注度高的板块。

南京的二手房市场成熟，买卖完全随行就市。 

而新房市场，还是有不少优质的资产，价位也有一定区分，足够满足不同客群。政府调控用高比例首付去疏浚南京热点区域的流量，平衡各板块的冷热程度，但是，这难改各板块强者恒强，弱者更弱的趋势，明眼人自然都知道怎么选。 

头部顶级板块江心洲、河西南、大校场，总价500万起步，虽然一二手价格倒挂逐渐消失，土豪玩家该买还是买，这些板块内部不会有太大区别。 

燕子矶、铁心桥、还有仙林湖，适合350万级别的地缘客户，这些板块是区一级的 “核心区”，难以吸引全省全市的客群，所以一个板块未来可能只有一个龙头楼盘，选盘尽量宁为鸡头不为牛尾。铁心桥一带承接IT产业优势会越来越明显，板块学区的增值可期。 

如果投资还是首推江北核心区，紫东核心区的概念曾经和江北核心区并驾齐驱，但是南京支撑不了方向背道而驰的两个高规格新区建设。 

从确定性上看还是江北核更高，未来江北核持续受市场追捧成长为次顶级板块是大概率，要知道南京的买房群体有三分之二来自苏北和安徽，他们没有江南情结，市场将来得看他们的喜好。 

目前江北核的房价调控也比较平稳，300万-350万元绝对买不了吃亏，但江北核不小，内部还有细分板块，记住两点就行，一是贴长江，二是靠地标（中央商务区），二者兼得最好，否则优先选自然景观长江。问题是这里有着全江苏最集中的投资购买力，太不容易摇到。 

江北核外围的五桥板块，250万左右便可拿下，很适合河西外延的刚需购买，区域有整体规划，有五桥开通的交通利好，但是未来可售楼盘多，容易内卷。好在品牌开发商聚集，也不至于搞成下一个桥北，至少是个桥北plus。在内卷板块不选个口碑好的开发商，房产未来的流动性更有保障。 

与五桥差不多价位的高新、方山也是刚需不错的选择，选哪个就看个人地缘需要。另一刚需重地麒麟地区，前面一节说了，短期利空。 

200万上车盘还可选的是正方新城、板桥，这些地方还有新盘全装修限价2.2万/平，而江宁滨江、禄口预期下降较大，尽量回避。 

说了这么多但要指出一点，即便清楚南京各地楼盘的优劣，可南京的新房市场如今已经没有多少便宜可占。河西、江北核、大校场是传统8成首付地区，而鼓楼滨江、燕子矶、油坊桥、铁心桥，也在摩拳擦掌要提高首付，叫嚣着“买装修包5成，不买包8成”。 

高首付的财务成本挤压了新房和二手房价格的倒挂空间，虽然成功扫灭部分炒房客，但这也让刚需基本丧失了参与优质板块“摇摇乐”的机会，除非敢于顶风作案，借助各种贷为首付融资。 

整体而言，过去的十年南京是买房人的福地。在短中期内房价走势恐怕还是持续向好，唯一的隐忧就是人口流入的不足。 

房产市场，长期看人口。长期意味着，作为江苏省会新晋GDP十强城市的南京，还是有机会做出更多调整。

编辑按：本文转载至微信公众号 “  苏宁金融研究院   ” 贝壳投研经授发布   。