核心盈利指标全线提升，“ROE领跑者”中南建设做对了什么？

在投资策略从β转向α的投研机构看来，这个答案是在资本市场捕捉α机会，也是录得超额收益的关键，即寻找具备强运营能力，且拥有可持续性较强的高ROE房企标的。而投资的天平也将逐渐向通过“管理红利”驱动成长的这类公司倾斜。

然而，面对政策调控从渠道监管转向主体监管，金融属性逐渐弱化转为制造业属性强化，房地产行业强周期消失下的规模红利已见顶。特别是在过去一年复杂严峻的内外部发展环境催化下，行业整体的盈利能力已呈下滑趋势，并拖累整体ROE走弱。

Wind显示，截至2020年末，A股14家“千亿+”规模房企加权平均ROE均值为19.35%，同比下滑1.52个百分点，而这一指标仅有三家公司录得增长。

其中，以“行稳致远”为发展基调的江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称中南建设，证券代码：000961.SZ）加权平均ROE同比上升6.60个百分点至28.18%，在同等规模阵营中继续处于领先位置的同时，凭借30.58%的增幅成为逆势中的房企ROE领跑者。

一个“稳”字推动高质量发展

事实上，中南建设的加权平均ROE已连续四年保持增长，且年复合增速超过70%。

这个在同等规模房企阵营中的绝对优势，离不开中南建设高质量发展下持续稳定释放的业绩红利支撑。

特别是在充满不确定性，以及行业整体处于行情和业绩阵痛期的2020年，中南建设的“稳健”贯穿全年，并通过“盈利能力”这一确定性护城河穿越新常态，提前完成自我“修复”。

年报显示，2020年，中南建设实现营业收入786.0亿元，同比增长9.4%；归母净利润70.8亿元，同比增长70.0%，在41家“千亿+”规模上市房企的归母净利润增速排名中高居首位。

正如中南建设董事兼总经理陈昱含所言，“放下速度一定会换来质量的提升，对整个报表的改善，包括整个经营质量和品质的改善，都会带来业绩红利。”

若将时间拉长来看，中南建设保持了稳中有进的高质量发展态势更为明显。2017年至2020年，中南建设营收和归母净利润年复合增长率分别达37.02%和127.26%。

面对“增收不增利”行业困境，中南建设一方面通过加强费用管控有效降低运营成本，另一方面在疫情期间通过投资收益规避了因外部环境和结算结构差异影响带来的毛利率下滑。“双管齐下”也令中南建设在逆势中修复了盈利能力增速。

Wind显示，除ROE外，中南建设总资产报酬率、投入资本回报率、人力投入回报率总资产净利润等多项核心盈利能力指标均连续三年保持增长，且位于同等规模房企阵营的领先位置。

中南建设盈利能力指标

与此同时，中南建设投资者分享的发展红利亦随该公司实现的超额稳定收益同步升级。年报显示，中南建设基本每股收益1.87元，同比增长67.5%，并拟向全体股东每10股派发现金红利5.56元（含税），预计共派发现金红利21.27亿元，派息率高达30%，为2009年上市以来最高比例。

双轮驱动夯实稳健底色

从“十五” 到 “十四五”，“稳健发展”是房地产行业一直以来的政策导向和规划核心。

随着存量时代下的房地产行业逐渐步入平稳期，房企的管理运营能力也将成为能否脱颖而出的决定因素。

陈昱含在业绩发布会上表示，“‘十四五’规划里我们看到未来发展转向以创新驱动，提高发展的质量和效益的发展方式上。但是另外一方面，‘十四五’也讲了平稳健康的底色是不变的。”

对中南建设而言，能够长期坚守稳健底色的基础正是其深耕逾二十年的双轮驱动战略。

作为“地产+建筑”的优质标的，中南建设房地产业务2020年实现合同销售金额2238.3亿元，近六年年复合增长率高达47.7%，市占率较2019年1.23%上升0.06个百分点至1.29%。作为业绩的核心来源，2020年，中南建设房地产业务实现营收585.7亿元，同比增长13.5%，毛利率同比提升1.2个百分点至19.1%。

今年一季度，中南建设实现合约销售额484.2亿元，同比增长124.3%；实现销售面积351.4 万平，同比增长114.8%。继去年七月以同比增长逾两成的单月销售额，并在第三季度迎来V型反转式“丰收”行情后，完成业绩修复的中南建设房地产业务延续高质量增长态势。

建筑业务在疫情冲击下不仅维持稳定增长态势，亦审时度势为未来的发展奠定基础。财报显示，2020年，建筑业务全年新增合同额306.8亿元，同比增长10.4%。其中3亿元以上项目达33个，在新增合同额中占比达62%。2020年末，建筑业务已完结未结算金额88.8亿元， 同比大增337.4%，是未来公司建筑业务项目结算增长的有效支撑。

值得注意的是，随着推动区域协调发展、推动长江经济带发展、长三角一体化发展，以及加快建设长三角G60科创走廊等规划被纳入“十四五”，长三角地区进一步成为全国重点发展的城市地带。

作为深耕长三角地区逾30年的江苏老牌房企，中南建设无疑成为政策红利的最大受益者之一。

近年来，在陈昱含“近核不进核”前瞻性的均衡土储策略指引下，中南建设坚持城市深耕，在聚焦东部人口密集区域布局基础上，通过城市规模增长提升整体城市占有率，特别是在具备战略优势的长三角和珠三角区域增加市场份额，从而令土储结构更加完善，进一步夯实稳健的底色。

三大经营主张同步落实

稳健的业绩红利和政策红利双重因素支撑下，中南建设负债结构持续优化，“三道红线”降至黄档。

这也意味着，陈昱含在去年业绩发布会上提出的“稳增长、出利润、优报表”三大关键经营主张目前已强有力地贯彻和落实。

在陈昱含看来，“虽然我们已过高速增长期，但中南仍有相当发展韧性，在速度和质量之间取得了更好的平衡。”

数据显示，截至2020年末，中南建设总负债率86.54%，同比下降4.23个百分点，其中基本没有偿付风险的合同负债为1202.9亿元，占负债总额的比例为38.69%。同期，中南建设净负债率同比大降71.12个百分点至97.27%；扣除受限资金之后的现金短债比1.04。依照重点企业融资新规，两项财务指标均已达标。

截至今年一季度末，受益于销售额的增加、良好的回款，以及短债下降后的负债结构进一步优化，中南建设现金短债比扩大至1.46，扣除受限资金后的现金短债比提升至1.11，风险保障能力进一步提高。

至于剔除预收账款的资产负债率，陈昱含表示，“中南建设会做四方面努力：第一，穿透到项目投资层面的资产负债率管控；第二，合理的并表和出表安排；第三，加快结转和利润实现；第四，增加合作项目实收资本，快速做大净资产。我们有信心最晚明年实现三线全绿。”

事实上，随着盈利能力指标的全线提升，中南建设现金流等偿债指标的“安全垫”功能正持续增厚。财报显示，2020年，中南建设经营性现金流入1293.1亿元，是一年内到期的各类有息负债（含期末应付利息）的5.5倍；经营活动产生的现金流量净额84.7亿元，连续3年保持正值；在手现金余额328.6亿元，同比增长近三成。

背靠“安全垫”和“双红利”下的稳健财务表现，也让中南建设收获国际评级机构的认可，公司主体评级稳步提升。其中，穆迪将中南建设主体信用评级从“B2”正面上调至“B1”稳定；标准普尔将中南建设的长期发行人信用评级由“B”稳定上调至“B+”稳定。

不仅如此，中南建设良好的业绩修复态势也在资本市场持续录得机构青睐。截至2020年四季度末，基金持股比例由三季度的12.25%增长逾七成至21.39%；北上资金持股比例则已连续四个季度上升。

四个发展方向笃定未来

展望2021年，陈昱含表示，上半年经营窗口期很重要，中南建设的判断是公司青春期已过，未来中南的好故事是从黑马到白马的奋斗史。

对于未来，陈昱含为“后2000亿”时代的中南建设制定了四个发展方向：坚持可持续发展，形成增速和经营质量有效平衡。

2021年，中南建设可推货值约2700亿元，按照70%左右的常规去化率，全年销售规模约2500亿。以3倍获地比为目标，未来将兼顾发展及质量的发展，中南建设未来的合理增速设置在10%左右。

把卓越经营打造成中南的优势竞争的标签。

中南建设未来将推进产品标准化，提升生产效率，提升产品的竞争力，围绕改善型住宅、文旅及小镇等其他产品发力，让产品竞争力上一个新的台阶。

两主两辅多联动，加强中南特色的永续经营能力。

坚持中南建设旗下建筑及地产两大完整上下游产业链建设，联动城乡两大布局，重点关注2021年美丽乡村建设、都市圈、大基建领域等十四五规划的重点，组织合力及竞争合力，加强商业及住宅联动项目的获取，提升优质项目的获取能力。

强化人才护城河，为职业经理人团队赋能。

2021年，中南建设会以有竞争力的薪酬、体系化的管理培训让贡献者得到回报，有信心将中南建设打造成人才高地。

可以预见的是，站在2021年的新起点，中南建设将聚势蓄力，拥抱管理红利时代，夯实内功创造长期主义下的经营价值，赋能未来高质量发展的确定性，为客户、投资者和社会创造更多价值。

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