顺丰房托香港IPO获批，REITs生意可行吗?
前段时间，K局聊了顺丰业绩不佳、股价暴跌之事。近期，又有消息称顺丰控股（002352）分拆顺丰房托即将在港上市，预计明日路演募资3亿美元。星展为顺丰房托独家保荐人，瑞信及摩根大通是联席全球协调人。
一、REITs是个啥？
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs），是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
简单来说，REITs是一种类似封闭式公募基金，但投资标的物为不动产的投资工具。
REITs从投资者那募集资金，指定专业管理公司进行管理，管理公司通过购买或投资房地产项目（如住宅房产（公寓）、零售房产（如购物大厦）、商务办公楼、酒店、厂房和仓库等），获得房产升值收益和出租收益。所获收益在扣除管理费和其它相关费用后，向投资者定期发放分红。）
目前，有14只REITs在港交所上市，如越秀房托、招商房托等。不过，顺丰房托初步重点投资香港和中国内地的物流地产。若成功上市，有望成港交所首个以物流为主的REITs。
二、顺丰房托基金规模如何？
招股书显示，顺丰房托基金由顺丰控股100%持有，初始投资组合包括位于香港、佛山及芜湖的三处现代物流物业，包含配备有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心，资产包具有新旧物业搭配、平均出租率水平高、抗风险能力强的特点。
其中，顺丰香港物流园区的面积最大、租金最高，毗邻香港国际机场，估值达52.8亿港元。每平方米的月租金高达107港元，而佛山和芜湖项目的租金为35港元/月/平方米和26港元/月/平方米，平均出租率在90%以上。
于今年3月底，顺丰物流物业的可出租总面积约30.76万平方米，估值达60.94亿元，平均出租率为94.9%。
三、房托生意可观吗？
于2020年底，物业合共有33名租户，截至2020年底，租金收入总额排名前五位的租户，约占总租金收入的80.1%，而顺丰关连租户约占同期总租金收入的80.0%。约90.9%租户（按可出租面积计算）来自物流行业，而其余租户包括来自药品、科技及其他行业的租户。
关连租户比例高，意味着租约稳定性强。顺丰控股作为国内高速发展的头部物流服务提供商，为顺丰房托带来稳定的租金收入。
财务方面，2018-2020年，顺丰房托营收分别为2.55亿、2.69亿及2.79亿港元，年内溢利为2.97亿、1.74亿及2688万港元。其中，2020年前三季度由于疫情影响，香港租金大跌17%导致公司净利润大幅下降。
四、香港物流地产的市场怎么样？
2015-2020年，中国内地物流地产总面积复合年增长率约为2.9%，预计市场将稳定增长，2020-2025年复合年增长率约为2.0%。同期，香港物流地产总面积复合年增长率约为0.7%，预计2020-2025年复合年增长率约为0.4%。
据了解，香港运输、仓储及快递服务的行业集中度较低。截至2019年末，行业约有26000间相关公司，当地物流地产市场的主要租户为国内物流公司。
于2020年末，前10名占用者的市场份额仅为11.3%。按存量计，顺丰速运为第六大物流地产占用者。
五、物流地产REITs对顺丰有何作用？
物流地产行业是典型的重资产行业，通过物业经营来获取租金等经营性收入，行业平均的资金回收期需要10年以上。但是通过发行REITs，顺丰能大幅降低自有资金的需求量，将物流地产商转变为轻资产运营，有助于物流地产商及上下游企业的规模化扩张。
同时发行REITs能拓宽融资渠道，降低融资成本，从而进一步优化收益渠道。
这也可从顺丰首席战略官陈飞的话中再次印证，“分拆房托上市，主要是希望将现时集团的重资产慢慢减少，套现更多现金，因物流公司的全球趋势都是以轻资产方式经营，「未来物流需要的不是资产，是科技，所以这个交易都会将嘉里物流的仓储业务拿走」。”
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