深圳被精准“围堵”？惠州推出史上“最鸡贼”调控

编者按：本文来自微信公众号“格隆汇APP ”，作者：学威龙，贝壳投研经授权发布。

作为深圳的“后花园”，被住建部约谈11天后，惠州意料之内也跟进了调控。

调控的重点，贯彻了上个月国家住建部等8部门整治规范房地产秩序的精神，对土地拍卖，新建商品房销售价格以及限购方面，做出明确的规定。

其中最核心的是，超出“三道红线”的失信房企不能参加土拍以及限售三年、惠阳、大亚湾重点地区非本地户口限购一套。

这是惠州调控历史以来，首次提出对重点区域进行限购，被认为是惠州楼市最严格的一次。

纵观惠州楼市调控的政策，近8年几乎从未间断，并且一直加码。

2013年惠州出台地方版“国五条”，2次调整普宅标准；

2014年惠州认房不认贷，普宅标准再调，赠送面积退出历史舞台；

2015年惠州放松商贷二套和公积金首套、二套政策，免征营业税5年变2年；明确不限购城市首套房首付比例下调至25%；

2016年惠州“限价令”重出江湖；

2017年惠州连发限售、备案价政策；

2018年惠州再提高公积金贷款，大亚湾实行限制性购房；

2019年惠州明确延续“3年限价令”，规定商品房实际成交价格低于监制价格10%将被限制网签楼盘；

2020年惠州重点查出捂盘惜售、变相囤积房源、虚假广告、虚假房源等扰乱市场秩序行为。

但这次是惠州发布调控政策有史以来，最“鸡贼”的一次。

为什么这么说？

这次“惠八条”的重点有这几个方面：

1、土地方面，实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式。

2、价格方面管控高价盘销售价格。

3、房企方面，对超出“三道红线”，存在重大失信行为的房企，不得参与土地招拍挂。

4、限购方面，惠阳、大亚湾限购一套。

5、住房保障方面，逐步扩大住房保障范围，逐步解决好新市民和青年人的住房保障。

很多媒体都说，这是惠州历史性的调控政策，但如果仔细对比过往调控政，便会发现，

“惠八条”是楼市调控政策升级的大杂烩。

首先“新房限价”，不是新政策。

惠州这次调控的最新规定是——

而实际上，2016年惠州在发布《关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》中便要求房企在拿到预售证后，备案房源须10天之内开盘；商品房实际成交价格低于监制价格的10%时，将被限制网签功能。

其次“3年限售”也不是新政策。

早在2017年4月，惠州就推出“3年限售”政策，

要求“新建商品房和二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让”。

第三，要说惠州这次调控，最“鸡贼”的莫过于这条规定了，“对非本市户籍的居民进行重点区域限购1套”。

但对部分人来说是新政策，对港澳台居民来说其实并不是。

一方面，惠州只对“重点片区”进行1套限购规定。

在《政策解读》部分条文的说明中，惠州特别提到“重点片区”指的是“大亚湾经济技术开发区、惠阳区”。

而实际上，对惠州楼市“重点”片区的人都知道，惠城区才是惠州楼市的高地，其次是惠阳，仲恺高新区，然后才是大亚湾。

没把惠城区和仲恺高新区纳入重点片区，从政策威力来看，未免有点“隔靴搔痒”。

另一方面，“非惠州户籍居民限购1套”，只是把限购群体的范围给扩大了而已。

因为早在2018年7月8日惠州就对港澳台居民进行1套住宅限购，而这次是把范围扩大到全部非惠州户口。

但是2020年6月12日，惠州发布《关于征求《惠州市户口登记、迁移准入条件（试行）》（修订稿）意见的通告》，全面取消落户限制，对现有惠州入户政策进行调整。

也就是说，只要满足条件，想拿惠州户口，不是什么难事。

所以，这次惠州调控其实都是常规操作，媒体们未免有点“雷声过大”了。

虽然惠州这波调控力度，相比深圳，东莞、广州这些大湾区限购城市，威力小之又小，但具备的指导意义重大。

因为前些天惠州连同金华等四个城市，一起被约谈问责，上月住建部明确调控不力坚决问责，金华已经先出政策，惠州很难不赶紧跟进。

其次，表面看惠州在这个节骨眼推出政策是为了响应中央精神，着力稳地价、稳房价、稳预期，实际上是针对深圳外溢的热钱不得已而为之。

熟悉深圳楼市的人都知道这两天，“深房理事件”有了最新进展。

深圳官方昨天通报深房理调查最新进展，查出相关的问题贷款10.64亿元，其中经营贷3.8亿元。

10.64亿元是什么概念？

这说明有10.64亿是已经确定被用于炒房的了。

然而这只是“深房理”被查明有10.64亿，偌大的深圳是不是只有这十来亿？

今年4月，波荔写过一条长文《流出深圳的钱，去哪了？》，文中分析到3月深圳流出接近2000亿存款，流到其他城市。

至于去了哪个城市，当时波荔认为是去了东莞和广州唯独没提到惠州，是因为惠州的房价指数并没有表现的特别异常。

但如今看来，惠州也承接了深圳不少的热钱。

波荔整理了近三年惠州一手住宅的网签数据，发现除了去年疫情因素，惠州网签数据从2020年1月开始便翻了几倍，并且每逢深圳调控加码，惠州都会出现一波网签高峰。

比如去年8月，惠州的一手房网签套数超过2万套，

达到近3年来的高峰。

又比如今年2月，惠州一手住宅网签的套数只有6393套是近1年低谷，但3月开始，网签的套数又反弹超过1万套。

而这些时间的节点恰恰对应的是在深圳“7.15”新政以及2月8日“二手房指导价”政策之后的一个月。

这说明去年和今年惠州一手房网签套数变动的时间节点，和深圳的政策节点有很明显的联动性，同时也说明深圳的热钱，有部分确实去到了惠州。

如今深圳楼市低迷，7月份深圳二手房网签更是大跌8城，现在又恰逢“深房理”们被打击，这意味着，深圳的热钱更加不敢，也不能往深圳楼市里留。

既然热钱不进深圳楼市了，便只能寻其他去处。

大湾区能承接深圳热钱外溢的地方不多，从地理距离上看，能快速承接的只有东莞、广州和惠州。

但现在连东莞和广州都已经相继调控加码，热钱要迈过这两个城市的门槛并不那么容易。

那么就意味着，剩下还没去到这两个城市的热钱，会更加瞄准惠州。

因为在惠州上车只限售，不限购（除了港澳台）。

所以为了避免楼市延续疯狂，惠州不得不加紧推出政策。

也即是说，惠州这次政策，更深层次的目的是为了精准打击深圳外溢的热钱。

那么，“重点片区”包含离深圳最近的大亚湾以及惠阳区，而中心区惠城区却不包含的原因，似乎也就能讲得通了。

你们认为呢？