未强先衰的新力与自欺欺人的张园林

贝壳号 | 发布于2021-07-23

编者按:本文来自微信公众号“一点财经 ”,贝壳投研经授权发布。

1“胡说,都是胡说!”

“胡说,都是胡说!”从新力控股集团(02103.HK)辟谣文件中,你能感受到什么是纸面之言力透纸背。

这说的是不久前,网络上的一则传言:忽然有那么一群人,有组织、有预谋忽悠了新力控股集团董事长兼行政总裁张园林,让这位老板只得跑到公众平台,以“求救信”的形式寻求强者庇佑。

未强先衰的新力与自欺欺人的张园林

其实这谣需要辟吗?张园林的手机那么容易破解?大老板的身边没有专人伺候?公司股价这么轻薄,需要老板用“求救信”寻求舆论帮助,而非法律武器缉拿元凶?

可是看久了新力的新闻,这谣还是要辟,而且非常重要。

一会儿是女子发布控告书,声称新力地产下属项目总监殷某玩弄感情,言语不堪;一会儿是新力债务压顶,再不盈利很快要换不起银行贷款;一会儿是公司管理层动荡,亟需重整组织架构维系平衡…… 

组织的、个人的;行业的、八卦的;有的、没的……真相和谣言杂糅到一块,就好像吴亦凡和都美竹的对峙——

他们的问题太多,记录文件太杂,转发起来“Word太大”,需要忍一下。

不发声,都以为你是个软柿子,你就这么欺负年轻人?45岁的张园林和11岁的新力都不能接受。

人生不能活得像个面团,谁都能捏一把;至少要像个刺球,有个性和坚持,谁都不敢碰,不能碰。

说新力和张园林是“软柿子”,真的错怪他们。这年头,哪个软柿子企业能在9岁时候上市?哪个软柿子企业家能对权威Say No?

新力虽然很年轻,但就是要做不一样的烟火,这才是年轻人该有的样子。

2结果导向论

“成大事者不拘小节。”平素,张园林不爱说话,四处也少看到他的采访。他想着的,都是如何活下去,怎样脱颖而出,遂成了“不看过程、只看结果”的价值观。 

也对,2010年,刚任职碧桂园(02007.HK)执行董事兼总裁的莫斌,已经想好了全国扩张大计划;靠着海南陵水清水湾项目大获成功的雅居乐集团(03383.HK),以一年开盘四大项目的速度占领广州;万科A(000002.SZ)更是激进,将年度销售额拉高到600亿元以上……

此时,是展现君子风范的时候吗?向舆论宣告黑马将至,在圈儿里杀他七进七出,有人信吗?

多说无益,还是要看结果,用数据说话。

那时候万科是领头羊,“5986”模式——5个月动工、9个月销售、首月售出8成、6成是住宅功不可没,于是新力也有了自己的方法论——“120天启动开发、180天达到预售标准”。

这口号喊出来,新力的开发周期更短,预售安排也更早,万科也比不了。张园林向来讲效率,很快将模式转化成数据:2012年新力销售额为1.29亿元,4年时间增长到153亿元(2016年),年复合增长率230%。

也是在这一年,张园林已经不再满足于江西的一亩三分地。全国那么大,凭什么只有巨头能四处耕占?新力也能。

于是2016年7月,新力将总部搬至上海。彼时,除了大本营南昌,新力仅在赣州、武汉、惠州、中山等地有些许斩获,无论新总部上海,还是寄望辐射的长三角,都没有非常成熟的项目。

到了2019年11月,新力完成港股上市。比起中国恒大(03333.HK)、融创中国(01918.HK)、绿城中国(03900.HK)的地产老炮动辄十几年才安排上市,张园林只用了9年的时间。此时,新力惹不起。 

“宁欺白须公,莫欺少年穷”。谁知道那可怕的年复合增长率,会持续多久呢?真要再延续个三五年,江湖会因为新力变得不一样。

有这些数据和结果撑腰,张园林没必要多说什么。 

3别-挡-路!

不过到了2017年,情况开始变糟。

这一年,新力提出“三年破千亿”的目标。如果目标实现,年复合增长率为23.71%,远没有曾经的势头凶猛。他很清楚,基数小,230%可能实现;基数大,230%没有机会。

自己完成了一段传奇,总要有新人开启下一段传奇了,陈凯是个不错的选择。

未强先衰的新力与自欺欺人的张园林

以结果导向,陈凯不缺成绩:2012年加入阳光城000671.SZ)后,第二年就获得220.2亿元的业绩,增幅达到201.6%;2016年离开阳光城加入中南建设000961.SZ),将其业绩从502亿元抬升至1466.1亿元,年复合增长率超过70%。

不仅能把小公司带成大企业,还让大企业成为巨无霸,这很符合陈凯的胃口。剩下的,不过是找个合适的方式,将他捆绑到新力这条船上。于是有了名闻天下的对赌协议:2022年前进入销售榜15强,陈凯就能获得新力10%的股份。

如此特别的安排,甚至让陈凯接受了120万元的年薪。要知道,市场给他的定价,普遍高于2000万元。

将公司股权转给职业经理人,而且一出手就是10%,林腾蛟(阳光城董事局主席)与陈锦石(中南建设董事长)这样老牌房企都没有如此胆色,可是张园林有。大家都还年轻,何不多投入一些赌注呢?

只是很快,张园林发现,自己做了错误决策。按照陈凯路线,新力要深耕江西,杀入三四线县城,从南昌到赣州,再到德安、九江、景德镇……

这不奇怪。在阳光城的岁月,陈凯就是先将福州老家的业绩冲到110亿元,再推行全国发展;后期征战中南建设,也是从巩固长三角根据地的基础起步——

先建立坚实后方,再启动对外扩张,这本来就是陈凯的路数。 

然而,这可能并不是张园林想要的。在他眼里,区域深耕不可能带来理想的结局。整个江西的盘子不过2174.93亿元(国家统计局2018年数据),装不下新力未来三年的想象空间。从当年的“招保万金”,到如今的“恒碧融万”,哪个是偏安一隅铸就业绩神话?

现实的数据,让张园林看不到希望。业绩将近千亿规模,总部占领东部高地,还慷慨拿出了10%的股权,只为了在下沉市场摸些鱼虾?

新力还年轻,有的是想象空间,不能走这条路线。

于是当初的和睦变了模样,张园林和陈凯有了激烈的争吵。

过去林腾蛟和陈锦石都曾与陈凯有过口舌之争,不同点在于大家都相信他的能力,愿意给他时间,可是张园林不会。

他已经勾画新力与众不同的远大未来,不允许有任何异议。如果有,就消灭它,没有商量的余地。

既然陈凯成了阻碍,就把他和曾经的团队赶走吧。双方发现无法改变彼此的时候,一拍两散成了最理想的结果。

4快速老去

“没有外界传言的对赌协议,在新力也没有做期权。”回顾这段职场生涯,陈凯显得很轻松。这样的云淡风轻,是张园林羡慕的。

发布2020年业绩时,他取代陈凯,开始行使执行董事和行政总裁的职责;身边也换成刘翔(常务副总裁)、涂菁(运营中心副总经理)、许进业(CFO);没有提及哪怕一句深耕战略,反而在全国布局规划中,江西成了唯一一个贡献下滑的大区——一切回归张园林最初的设想。 

未强先衰的新力与自欺欺人的张园林

可是数据呢,曾经的快速增长已经不复存在:虽然按照1137.3亿元的合同销售额、24.4%的增速,新力顺利实现“三年破千亿”的计划,但无论营收还是净利润,都仅维持在2019年水平。

张园林追求改变,就是为了新力维持增速,可是结果是相反的。

回头想想,其实新力并没有那么特别:过去的成功,来自于享受“高杠杆+高周转”的时代红利;当一个时代结束了,自然要承受随之而来的副作用。

“高杠杆”抬高了企业债务,2017-2018年负债总额一度从442.06亿元提升至725.47亿元,增幅达到64.1%,融资成本达到9.1%,高于行业6.08%的平均水平;“高周转”带来的质量问题,新力不比任何一家房企少,一度让业主组织媒体会维权。

未强先衰的新力与自欺欺人的张园林

未强先衰的新力与自欺欺人的张园林

为了避免规避风险,新力选择将低利润的锅给联合开发来背。毕竟这两年,新力的权益占比确实不高(2019年49.3%,2020年47%),确实远低于TOP50房企70%的平均值(领先指数研究室2021年上半年数据)。

公开数据显示,2020年新力非控股股东权益从67.29亿元提升至91.98亿元,增幅达到723.6%,远超过同期归母净利润的19.58亿元与19.6亿元。联合开发占用了企业大量净利润,这是不争的事实。 

其实在地产圈儿,这不是鲜见的问题:融信中国(03301.HK)、滨江集团002244.SZ)、禹洲集团(01628.HK)时代中国控股(01233.HK)……

类似的故事,我们讲过很多,否则也不会在听到新力与张园林的故事后,觉得那样亲切。

不断有房企接近,甚至超越千亿规模的界限,可是就是见不到利润。它们都有过与新力类似的辉煌,如今都承受着相同的压力。

这样看,还觉得新力是那个与众不同的房企吗?过去,张园林在用所有房企都在使用的方法实现高速发展;如今,他在用所有房企应对逆境的方式疏通压力,没有任何不同。看上去,

新力确实足够年轻,可是一直以来,它都在玩着地产行业最传统的游戏,如今正在快速衰老。

或许只有张园林仍然坚持认为,新力是最特别的房企。某种意义上,这就是自欺欺人。

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