三巽集团登陆港交所：年内首家IPO房企，近三年净利润增逾700%

编辑按：本文转载至微信公众号 “IPO早知道”，作者“ Uncle C  ”贝壳投研经授发布 。  

备考资产负债率、净资产负债比率、现金短债比分别为79.4%、-9.4%、2.1。

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作者｜苍穹

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据IPO早知道消息，三巽控股集团有限公司（简称“三巽集团”）于7月19日正式以“6611”为证券代码在港交所挂牌上市，成为今年以来首家登陆资本市场的房企，也是安徽首家IPO上市房企，建银国际担任独家保荐人。 

截至9:50，三巽集团报于每股4.76港元，市值约为31.42亿港元。

三巽集团本次共计发行1.65亿股股份，其中香港公开发售1650万股约占10%，国际发售1.485亿股约占90%；发行价厘定为每股4.75港元，位于招股价区间中部。以此发行价计算，三巽集团IPO募集所得资金净额约为7.00亿港元，如若15%超额配股权悉数行使，还将额外新增1.13亿港元。 

针对募集资金用途，三巽集团表示将有约60%用作开发现有物业项目（即利辛铂悦府、宿州灵璧清枫及宁阳铂悦府）的建筑成本；约30%用于土地收购，通过于安徽省及安徽省外公司计划进军的其他城市，寻求及收购符合公司有关方面内部标准的地块或合适的并购机会，增加土地储备；约10%用作一般营运资金用途。 

近年来房地产调控政策趋严，三条红线、贷款集中度管理、两集中逐层加码。目前在港交所“排队交表”的房企不下10家，三巽集团率先破局无疑具有指针性的意义，亦凸显出其过硬的实力。

深耕长三角，“2+X”战略初露成效 

三巽集团前身为2004年成立的安徽三巽投资，起先致力于深耕安徽省的房地产市场，实现了安徽省境内从核心城市到县的多层次开发，近年来成功打入山东省和江苏省的房地产市场。目前三巽集团已是一家总部位于上海、植根安徽省、布局长三角地区的专注于住宅物业开发及销售的高速发展中国房地产开发商，综合表现跻身于中国房地产百强企业之列。 

于2021年4月30日，三巽集团共有44个处于不同开发阶段的项目，覆盖三个省的12个城市，拥有总土地储备430万平方米，分别包括已竣工建筑面积24万平方米的已竣工物业、建筑面积345万平方米的在建物业及建筑面积61万平方米的持作未来发展物业。其中，持作未来发展物业的建筑面积占总土地储备的14.2%。

三巽集团区域布局（来源：招股书） 

从区域分布看，安徽省仍然是三巽集团持续深耕区域，现有11个项目约353万平方米的土储位于此地，占其总土地储备的82.3%。 

2018年三巽集团将总部迁移至上海，自此开启全国化征程，该年其还提出 

“2+X” 、“两横三纵” 扩展战略。其中，“2+X”指的是“环沪+环皖”城市群与具有潜力的城市，如长三角等国家战略重点布局的城市；“两横”是指长江经济带、陇海线等相关城市，“三纵”则指京沪高铁、京九高铁和沿海高铁沿线城市。 

仅以无锡为例，作为长三角区域的高能级城市，其区位优势明显、经济成熟度高，当地房地产市场具有巨大的发展潜力。半年之内三巽集团已在无锡连落4子、揽获地块面积37万平方米，进一步优化土储质量，这为其日后的高质量稳健发展奠定良好的基础。 

在三巽集团看来，安徽省及上海竞争激烈的房地产市场的经验将让其在其他经战略选择的城市及地区续写成功。三巽集团未来将积极布局长三角地区，如杭州、宁波及无锡等城市，并将积极拓展至粤港澳大湾区、武汉、郑州等其他区域及城市群。

以客户为中心，财务业绩加速释放 

房地产回归居住属性，品质好、资源丰富的产品更能抢占市场。三巽集团显然深谙此道，多年来凭借特色鲜明的产品及差异化的设计赢得良好的口碑。

秉承「创造幸福生活」的理念，三巽集团现已开发了主要根据产品外观设计风格区分的「新中式」及「学院风」等不同产品线。每条产品线又针对不同客户群体分为刚需型、刚改型和改善型三类产品，提供差异化的产品配置，以满足不同客户的差异化产品需求。同时，三巽集团亦会持续对产品线进行改进，以满足客户不断变化的需求。 

为了给客户提供高品质生活的解决方案，三巽集团还会在产品设计中贯彻环保及健康理念。如其会给住户配置水净化装置，为住户提供高品质饮水条件，保障家庭用水质量；在部分项目中，三巽集团还会安装鲜风系统，防止室内缺氧、提高呼吸健康指数。 

如今「三巽」品牌备受认可，并在安徽省房地产市场是优质产品的代名词。2021年三巽集团开发的怀远三巽•风华和悦项目获安徽房地产研究会及安徽省房地产测评中心评选为2021安徽房地产质量放心楼盘；2019年三巽集团开发的滁洲香颂名郡项目获得由安徽省住房和城乡建设厅颁发的「安徽省建设工程『黄山杯』」。 

一切从客户需求出发，三巽集团在往绩记录期间实现高速增长。2018-2020年其收入由7.24亿元增至39.46亿元，复合年增长率约为76.0%；同期溢利从4499万元增至3.68亿元，相当于三年间增加717.2%。

三巽集团利润表（来源：招股书） 

相较头部房企，三巽集团规模尚属偏小，却能称得上小而美。其毛利率由2018年的28.6%上升至2019年的31.5%，由于新交付的若干项目毛利率较低，2020年这一比率下降至27.0%。而在2020年，亿翰智库监测的50家A股+H股典型房企毛利率整体下滑，普遍水平在20%-25%之间。

优化资本结构，上市平台再添助力 

银保监会主席郭树清此前撰文指出，“房地产是金融风险方面最大灰犀牛”，随着三条红线的全面推行，降负债成为所有房企的必然选择。根据要求，资产负债率不得高于70%、净资产负债比率不得高于100%、现金短债比不得低于1.0%，三者均满足的房企计息负债规模的年增速不得超过15%。

然而，三条红线并不对三巽集团构成重大掣肘。截至2020年末，三巽集团备考净资产负债比率、现金短债比分别为-9.4%、2.1，仅资产负债率一项略微超标为79.4%，意味着只踩中一条红线。

三巽集团三道红线情况（来源：招股书）

实际上，三巽集团的偿债风险应该要乐观看待。横向看，大多数于长三角开展业务的房企资产负债率介于117.9%-284.8%，三巽集团当前资产负债率处在自身业务规模的合理水平；纵向看，三巽集团的财务安全边际正在不断提升，需知其在2017年的现金短债比、利息偿付率分别为1.2倍及1.0倍。 

最不能忽视的，还是上市这个新的催化剂。正如某知名地产分析师所言，“登陆港交所，一方面有助于拓宽企业的融资渠道，特别是直接与国际资本对接，更重要的是通过上市，能进一步提升企业的管制水平。” 

单就三巽集团而言，上市融资净额直接增加权益资本，一定程度降低资产负债率；历史经验一再证明，负债率高企的房企在上市后会有显著下滑，如浙系房企中梁控股在上市次年负债率从年初的58.1%下降近14.6个百分点至43.5%。

三巽集团借款结构（来源：招股书） 

上市之前，三巽集团信托及资产管理融资占总负债比重的42.6%，该类借款成本通常较高，间接拉升其整体融资成本。一旦融资渠道打开，三巽集团的融资成本有望进一步下降。