业绩由盈转亏，“增收不增利”迹象显著，朗诗地产为何掉队？

编者按：本文转载至微信公众号“每日财报”，贝壳投研经授发布。

2021年以来，内地房企分拆物业管理企业赴港上市热度有增无减，目前港股市场已有49家物管理上市公司。近日，朗诗集团旗下物管企业朗诗绿色生活（01965.HK）宣布登陆港股上市，后者最高募集金额约4.16亿港元，将于7月8日正式挂牌。

在朗诗绿色生活赴港上市之时，朗诗地产（00106.HK）在港股市场颇为冷门，截止6月30日，其股价报价0.640港元/股，总市值30.22亿港元，当日涨幅与换手率均为0，而市盈率低至-25.29倍。

《每日财报》注意到，朗诗地产在股市遇冷的背后，是业绩增长不利，2020年净利润同比大幅下降，“增收不增利”迹象显著，毛利率也明显下降。其部署内地与美国两大地产业务，在国内房企中也颇为罕见。

在2020年业绩发布会上，朗诗地产提出2021年销售目标500亿元。在业绩面临挑战之下，能否实现该目标呢？

年内新增货值272亿元，与中指院数据“打架”？

6月21日，朗诗地产披露自愿性公告称，其年内与控股股东朗诗集团连同各自附属公司、合营及联营公司，于中国市场共同获取项目（含委托开发管理项目及锁定项目）13个，总计约272亿元，新增建筑面积约185万平方米。

经《每日财报》查询中指研究院发布的《2021年1-5月全国房地产企业拿地排行榜》中，均未发现朗诗及相关企业入榜，拿地金额及拿地面积未达到TOP100门槛。对此，《每日财报》向朗诗地产致函询问原因，上述土地权益是否为公司所有，抑或为代建业务？

朗诗地产回复《每日财报》表示，其在自愿公告中提及的272亿元，为13个项目的新增货值而非拿地金额。不过，《每日财报》查询中指研究院发布的《2021年1-5月中国房地产企业新增货值TOP100》发现，朗诗及相关企业仍未入榜。

朗诗地产回复《每日财报》的追问称，区别于传统的重资产的地产公司，其在中国市场长期坚持以小股操盘、合作开发和委托代建为主的资产轻型化运营模式，其认为货值和土储的维度并不能有效衡量公司当前的业务模式，故公司并未主动向第三方平台定期披露相关指标。

值得注意的是，中指研究院注明数据来源于CREIS中指数据、中指地主，而数据范围包含招拍挂及收购土地，以中指土地数据库2300个城市作为监控对象。也就是说，中指研究院所发布的数据为主动获取，并非仅根据相关企业所披露数据。

规模掉队业绩由盈转亏，“增收不增利”迹象显著

朗诗地产创立于2001年，目前为国内百强房企之一。随着国内监管加强房地产行业调控，房企面临竞争压力越来越大。常言道，逆水行舟，不进则退。近几年来，朗诗地产销售排名逐步下滑，2020年实现签约销售额411.31亿元，与2019年基本持平，但排名已跌至90位之后。

具体看来，2020年，朗诗地产实现营收为89.92亿元，同比增长5.06%；实现归属净利润为亏损1.01亿元，同比下降108.58%，“增收不增利”迹象明显。

对此，朗诗地产表示，轻资产业务比例的增长会带来中国地产业务并表收入的下降，故相比并表口径而言，表内加表外权益下收入口径能够更加全面的体现公司的财务状况。

事实上，如果按表内加表外收入口径计算，朗诗抵偿“增收不增利”迹象更为显著。据2020年年报显示，其表内收入与表外应占权益下合营及联营公司收入约为145.4万元，同比增长24.8%。

朗诗地产陷入“增收不增利”困境，主要是因为毛利率大幅下降。2020年，其毛利率为19.00%，较2019年的28.26%下降9.3个百分点。此外，其表内与表外应佔权益下合营及联营公司整体平均毛利率为20.8%，较2019年的28.7%下降7.9个百分点。

朗诗地产部署内地与美国两大地产业务，在国内房企中较为罕见。近几年来，美国房地产业务营收占比逐步提高，而美国房地产毛利率相对较低。据同花顺iFinD数据显示，2018年至2020年，其内地业务营收分别为50.08亿元、41.94亿元和39.23亿元，美国业务营收分别为25.53亿元、43.64亿元和50.69亿元。

对此，朗诗地产回复《每日财报》表示，其于美国的地产开发基本上均为并表业务，而于中国的房地产开发以小股操盘为主，故有相当比例的收入未计入表内；故两者表内收入趋势上的差异，是业务模式的差异所带来的。

需要注意的是，朗诗地产2020年业绩亏损，主要为美国业务导致。其表示，由于美国受疫情影响，工程建设和房屋交付延期，致使部分收入及利润末能在2020年得以确认，同时疫情使得纽约地区市场形势变化，导致美国公司核心净利由2019年的1.9亿元降至0.7亿元。

资产轻型化有待考验，美国业务逆向发展

自2014年开始，朗诗地产就启动「产品差异化、资产轻型化、收益多样化」的发展战略，通过合作开发、小股操盘、委托代建等方式来获取地块。

在融资与拿地压力之下，不少房企尝试小股操盘的经营模式。所谓小股操盘，是指项目管理方持有项目一定比例（比例低于控股要求），以较低比例对项目进行开发，凭借管理和品牌输出对项目进行管理。

因此，朗诗地产内地项目权益比较低。经《每日财报》统计，2020年，其内地对外签约的项目共计45个，平均权益比为47.58%，其中权益比为100%的项目共计6个，权益比大于50%的项目共计22个。

除此之外，朗诗地产还有不少代建项目。经《每日财报》统计，2020年，朗诗地产土储项目共计131个，其中48个项目权益比为零。零股权项目即为第三方委托开发业务。

朗诗地产对《每日财报》表示，中国地产开发业务的较低权益比例是主动的战略选择的结果，可见的未来，我们仍将把中国的平均权益比例（含零股权代建业务）控制在20%-30%的区间。

值得注意的是，朗诗地产美国业务走的是完全相反的道路。据2020年年报显示，其美国项目共计26个，仅有1个项目权益比为51%，其余权益比均为100%。从土储来看，美国土储项目权益比绝大多数为100%。

对此，朗诗地产表示，美国市场由于竞争格局、发展阶段、目标受众等方面的差异，公司认为高权益比例的项目开发是适合于公司当下发展阶段的最佳选择。

2021年1-5月份，朗诗地产累计签约额为178.1亿元，较500亿元销售目标仍有一定差距。在房地产宏观调控加强的背景下，朗诗地产踩中一条红线，今年能否实现目标呢？《每日财报》将持续关注。