马光远对重庆的房价涨幅预言成真？

编辑按：本文转载至微信公众号 “ 海纳财经  ”，贝壳投研经授发布 。  

重庆房价上涨具备内生逻辑，但我们不能忽视目前“房住不炒”的政策对于全国房价的调控力度。今年的第一名，可能只是往年的第100名。

马光远的预言大概要成真了。

今年1月、5月和6月，身披知名经济学家光环的马光远连续三次点评重庆房价，其核心思想都指向：重庆仍是价格洼地，2021年重庆房价有可能涨幅第一。

而根据6月17日，国家统计局公布的5月份70城房价数据，重庆以新房价格环比1.9%的涨幅，居70城榜首。

这是继4月重庆以新房价格环比上涨1.4%的涨幅领跑后，连续第二个月夺得70城的涨幅榜首位。且从3月以来的房价环比变化看，重庆的涨幅在持续扩大。

但马光远未说尽的是：2021年的全国的房价涨幅第一的“含金量”，与过去几年第一的“含金量”，或许是不可比较的。

5月的重庆房价究竟表现如何？

来自中指研究院数据显示，重庆中心城区5月商品房供应178.45万㎡，供应量收紧，其中环比下跌20.29%，同比跌幅为22.80%。

在供应趋紧的背景下，5月重庆中心城区商品房成交面积334.64万㎡，为近三年来最高值，环比上涨24.86%，同比上涨27.74%。2021年1-5月累计成交1117.66万㎡，较2020年同期上涨47.37%。另外2021年5月重庆中心城区商品住宅成交面积为303.52万㎡，环比上涨35.97%，同比上涨45.32%。

从销售价格来看，5月受商品住宅占比较高影响，商品房销售价格持续上涨至13000元/㎡以上，商品住宅价格超14000元/㎡，稳步提升。5月，重庆中心城区商品房和商品住宅价格分别为13832元/㎡和14657元/㎡。

影响当前重庆房价的因素有哪些方面？综合各方观点，主要包括：

1，集中供地推动了重庆部分区域的整体房价估值的上涨；

2，重庆房价较GDP前10城市存在明显的滞涨，在成渝双城经济圈建设的背景下，或带来部分外省购房者的增量购房需求；

3，重庆在第七次人口普查中，体现出较强的人口流入趋势，人口增长是房地产需求提升的关键因素；

重庆房价仍有“政策顶”

海纳财经认为，在坚持房住不炒的原则下，重庆的房价上涨空间仍有“政策顶”，即同比周边的成都、西安等城市，重庆总体房价仍处相对低位的背景下，未来要较大幅度上涨，重庆面临着与现有房地产政策相悖的局面，且无论是重庆的土地储备，公租房等配套情况，目前仍难言从供给端，带给重庆房价太大的上涨空间。

更为重要的是，在市场一直预期“政策顶”，可能已经临近。尤其是在相邻的成都已经出台多轮房价调整政策后，重庆的楼市调控政策或已是“箭在弦上”。进一步讲，未来重庆房价的上涨，一定是在可控的范围内的“稳中有涨”。

而易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为：“实际上从近期的市场监测情况看，需关注长江沿线尤其沿江中西部城市的价格走势，包括重庆、武汉近期都出现了房价炒作的现象。在此情况下，重庆等城市需要在购房政策收紧方面有所作为。”（据新京报）

尽管目前重庆并未如成都、深圳等热点城市，出台了一系列针对新房和二手房的价格调控政策，但一个值得关注的细节是，目前部分重庆的银行的房贷政策出现调整，无论是首套房还是二套房的房贷利率较此前有所上调，并且对于购房者的征信审核进一步趋严。

重庆房价涨幅“第一”，或只是相对概念

海纳财经记得，几年前曾有地方主政者谈及：本地的房价不符合这座城市的定位，并影响到了居民的财产性收入。言下之意，也在于重庆房价不应该持续多年的低位徘徊。

且不论北上广深等一线城市，在重庆周边的成都和西安等城市近几年房价持续高涨的同时，重庆也保持了相对稳定的慢涨态势。

但基于重庆经济发展速度，人口净流入情况等一系列背景考量，重庆房价上涨的经济与人口逻辑是存在的，这或许是马光远看好重庆房价的底层逻辑。

但海纳财经认为，在经济与人口逻辑之外，我们仍不能忽视政策逻辑对于重庆房价的影响，对于2021年，重庆房价或许真能成为全国涨幅第一，但在其他城市微涨的背景下，重庆的这个第一的“含金量”，或许前几年的全国涨幅第一，不可同日而语。

换句话说，几年前全国涨幅第一名的城市，可能同比涨幅为100%，而今年重庆拿下涨幅第一，可能同比不到10%。

最后摘录一段来自房产专家谢逸枫的观点，海纳财经认为，与马光远相比，他对当下房地产市场的分析更为实际：

房价的涨跌，一直没有停止过多方的博弈，因为涉及到各方利益。其一是国家与地方，公信力、GDP、土地财政、城市建设、土地出让金等。其二是房企与购房者，上涨、利润，下降、买得起等。其三是投资者与市场，上涨，利润，稳定。因此，博弈还是会一直存在。左右市场资源配置的，人口走向的，资金走向的，是政策。问题是这个政策有多少符合市场的需要。房价调控这么多年，最大的问题就是在于供需失衡、人地分离、非市场决定资源配置。由于政策解决不了政策、货币、经济、外在因素引起的供需关系波动，一直存在供需不匹配。

希望各位都能如愿买到好房。