管清友：全球核心城市房价对比：京沪深到底有没有泡沫？
本文来自微信公众号“清友会”，贝壳投研经授权发布。
1、中国大陆核心城市中心城区房价仅次于香港、新加坡、巴黎，如果剔除建筑和使用面积的差别，深圳、北京和上海房价排全球第2-4位，仅次于香港。2、京沪深房价收入比修正前位居前五，深圳和北京仅次于香港；修正后深圳全球最高，京沪深均超过40倍，家庭储蓄四十年以上才能买到一处中心城区普通住宅，买房负担极重。3、京沪深中心城区和非中心城区的房价租金比领先，深圳全球最高，远超过国际通行临界点25，要么是房价高估，要么是租金低估。4、与2018年相比，除罗马和伦敦外，其他全球核心城市房价都有明显的上涨，有6个城市涨幅超过25%。涨幅最大的是中国台北，高达101%，其次是广州，涨幅为64%，接着是巴黎和芝加哥，涨幅均超过30%，然后是柏林和深圳，涨幅均在26%左右。不难看出，本轮地产周期中，中国大陆的广州、深圳表现突出。
5、全球大部分核心城市都面临高房价的难题，尤其是香港，比内地的房价高的多。不能以单纯的房价高低、收入或者租金比来判断房价是否合理，即便有高估，也不一定会崩溃，至少短期不会。全球来看，中国的房价到底有没有泡沫？这是一个难以回答的问题。国际对比是一个很好的参考，但直接拿中国和国外房价对比非常危险，因为中国的房价太不一样，直接对比很容易产生系统性偏差。所以，我们选取Numbeo的数据，这是目前世界上最大的在线协作数据库网站，通过用户在线协作实现全球国家和城市生活成本信息实时更新，便于进行数据比较。为提高可比性，我们选取全球最具代表性的全球核心城市作为样本，具体包括北京、上海、广州、深圳、香港、伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京、悉尼、洛杉矶、孟买、罗马、柏林、台北、莫斯科、芝加哥等20个城市，自上而下分析全球核心城市的绝对房价和相对房价水平。绝对房价：修正后仅次于香港我们直接选用一线城市中心区域和非中心区域平均房价进行对比，可以发现中国一线城市京沪深中心城区平均房价名列前茅，但和排名靠前的香港、伦敦和新加坡相比还有一定的差距。
根据Numbeo 2021年 6月核心城市中心城区的最新房价数据，香港以32218美元/平方米遥遥领先，紧随其后的是新加坡和巴黎，分别为18023美元/平方米、16709美元/平方米，深圳、北京、上海分别以16490美元/平方米、15987美元/平方米、15515美元/平方米的价格位居第四、第五、第七，排名十分靠前，深圳、北京中心城区房价已超过伦敦，上海超过纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京等国际一线大城市。由此可见，中国内地一线城市京沪深房价位居前十，在全球处于领先地位，比肩巴黎、新加坡、伦敦、纽约、旧金山等全球知名城市，但与排名靠前的香港、新加坡、巴黎相比，仍存在一定的差距，京沪深中心城区房价约为香港的一半。
但是考虑到中国内地常用的为建筑面积，核心城市多为带电梯住宅，选用75%的得房率，进行折算后可以发现，深圳、北京和上海中心区域实际房价分别为21986美元/平方米、21316美元/平方米和20687美元/平方米，已经超过新加坡和巴黎，仅次于香港，且与香港差距进一步缩小。再来看一下非中心城区：20个全球核心城市非中心城区房价与中心城区差距明显，部分城市非中心城区房价不到中心城区的一半，但非中心城区总体排名几乎无变化，仅有个别城市调换顺序。
根据Numbeo网站2021年6月核心城市非中心城区的最新房价数据，深圳、北京、上海核心城市非中心城区平均价格分别为8968美元/平方米、7800美元/平方米、7596美元/平方米，约为中心城区的一半，位居第五、第八、第九，排名依然靠前，但相对中心城区排名有所后移。非中心城区也按照75%的得房率进行折算后，深圳、北京和上海非中心城区房价分别为11958美元/平方米、10400美元/平方米和10128美元/平方米，仅次于香港和巴黎，成功超过旧金山、新加坡、台北和伦敦。相对房价：全球最高，没有之一第一个指标是房价收入比：修正前仅次于香港，修正后全球最高。
一般用于衡量房价相对居民收入的合理程度，比如京沪深中心城区的房价收入比平均达到34倍，意味着家庭储蓄34年以上才能买到一处中心城区普通住宅。Numbeo网站采用的是公寓价格中位数与家庭可支配收入中位数的比值，公寓价格选用中心区域和非中心区域房价均值，公寓中位数为90平方米，假设50％为女性劳动力，净可支配家庭收入定义为1.5倍平均净工资，在2021年6月份核心城市中心城区的最新房价收入比数据中，香港以44.95排名第一，深圳、北京、上海的房价收入比分别以43.48、41.85、34.16位居第二、第三、第五，遥遥领先其他城市，第四名孟买为35.19，和上海相差不大，第十名之后的城市房价收入比均在20以下。
飞鲸投研从多维度分析，整理了一份《成长50》的名单，可以关注同名公众号："飞鲸投研"：feijingtouyan，进行领取（点击复制）
/阅读下一篇/
王国强：那些超乎寻常的力量！
脱水研报
-
今年6月份，狂犬病疫苗赛道上市了一家企业——康华生物，其稀缺性和确定性因素使它从上市之后连收一个月的涨停板，之后8月份股价最高冲到了900多元，市值达到600亿
-
一、从盈利能力看白酒行业从行业盈利能力看，显然白酒行业的平均利润率高于调味品行业。2021年，贵州茅台的毛利率最高，达到了91.54%；顺鑫农业的毛利率最低，为
-
漫长的沉浮历程沉淀下了老窖的品牌力与优质的产品生产工艺，2015年新管理层即是补全了“人和”的优势，在新管理层上任后，老窖开展了一系列的精彩改革行动。公司的改革
-
公司前身埃斯顿有限成立于2002 年，成立初期主要产品为金属成形机床数控系统和电液伺服系统，并于该细分领域占据领先地位2015 年上市以后，公司内生+外延迅速发
-
海天作为酱油行业中的中华老字号，起源于清末，依赖广东佛山优越的自然环境，酱油产业不断发展并形成佛山酱园。1955年，佛山25家古酱园组建“公司合营海天酱油厂”，
名家观点
-
一隐秀路大佬就是这波主多南天的主力，今天下午又再度拉回，从同花顺超级盘口看它从水下一路点火，要不是大盘太弱了大概率能走出地天，上次也是在一片绝望中隐秀路大佬引导
-
这一周的弱势，始于外资的大幅出逃，不过，周五的弱势，却怪不了人家，参考下北上资金，尽管深港通有一定流出，但也谈不上很大，沪港通更是流入的，所以，周五的弱，纯属于
-
以岭药业：这个票近期是一路小快步上行，到了今天终于是走了加速，明天溢价问题不大，但周四涨停也说明短线资金进来了，短期估计短线资金还会关注这里，明天预计冲高问题不
-
10月份已到了最后几天，三季报也进入到了最后的集中披露，而这个时候，就要注意下不及预期的雷股了。怎么规避不及预期的可能雷股？如果对个股基本面不是很了解，还真没什
-
第二段，就是11点之后，不管是中午前的强反击，还是午后的回落，以及随后的僵持，跟北上资金的节奏几乎完全同步了，这意味着，多空双方都选择了观望，然后，才有了北上资
热点题材
-
业内人士认为，有机硅市场短期内供应偏紧，下游囤货状态积极。产业链调研显示，目前，单体厂订单多排期至7月中旬，有机硅DMC库存压力依旧较小。预计短期内行情将以持续
-
据了解，造林和重新造林的全球平均成本约为10美元/亩，远低于现有的碳捕捉技术，为性价比最高的负排放方案。申万宏源周海晨指出，国内符合CCER标准的林地面积约4亿
-
点评：作为最有潜力之一的后锂离子电池储能体系，锂硫电池因其优越的能量密度得到了广泛的研究和关注。与锂离子电池相比，锂硫电池更轻，而且单位重量能提供高达5倍的能量
-
点评：飞轮储能突破了化学电池的局限，用物理方法实现储能，由于是电能和机械能的相互转化，真正实现零污染。日前，国家发展改革委、国家能源局正式发布《关于加快推动新型
-
点评：国家“十四五”规划中已经将全国有线电视网络整合与广电5G一体化列为了重点任务工程（项目），而深度整合则正式成为了中国广电、广电股份公司的下一阶段重点推进工
最新资讯
-
房地产业作为我国经济支柱行业，是过去20年经济增长的火车头之一，间接带动很多相关产业。但房地产的周期性非常强。2024年，随着各地购房条件逐渐放宽，下游开工率提
-
但好公司总是有一些共同点的。巴菲特认为，现在能赚钱，且以后还能继续赚钱的就是好公司。他最喜欢看净资产收益率ROE，这是评判企业盈利能力的最核心指标。一般情况下，
-
而且护城河有5个来源：品牌力量、管理优势、规模经济、网络效应和知识产权。不过不同的企业肯定不一样，这也是巴菲特为何投资苹果、喜诗、可口可乐而很少投资科技股的原因
-
碳中和背景下，欧盟、美国、德国、日本、印度均大幅上调其2030年可再生能源占最终能源消费总量比例，风电作为可再生能源中一种重要形式将迎来更快的发展和更广阔的市场
-
今年以来，白银已飙升36%，涨幅超过黄金，并成为今年表现最好的主要大宗商品之一。5月20日，银价继续猛打猛冲，白银期货主力合约涨停，大涨8%再创上市以来新高。银
