新老皇城，房价回归人间真实？

编者按：本文来自微信公众号“星空财富”，贝壳投研经授权发布。

这周小白菜去了一趟西安。 

出了高铁，坐在车里望着窗外数不清的塔吊和高楼大厦，不得不感叹这座城市的变化。 

上一次来西安，还是在8年前。

那年，漫步在古老城墙上，我看到的是这座古城的安静与平和。但要说“梦回巍巍盛唐，无数贾客胡商”，那时候的我确实难以想象得到。 

但是这次的西安之行，人头攒动的大唐不夜城，确实有种千年前长安城盛景重现的感觉。整条步行街，人口攒动、流光溢彩。 

在跟出租车聊天的时候，司机特别骄傲的给我介绍着西安的房价，“看见这边了吗？曲江！房价都五六万了！” 

作为一个长期被北京房价洗涤眼珠子的房地产码字员，小白菜吃惊，但不意外。

说来也是巧了，这次刚好赶上西安发布了一项新的楼市政策——二手房成交参考价！

7月8号，西安住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。

1.  参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，形成二手住房成交参考价格；

2.  不得以“学区房”“学位房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价；

3.  涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据；

4.  房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。

二手房参考价政策突降西安，说实话真的不意外。

你知道吗，这座城市的房价已经连涨了62个月！ 

62个月什么概念？那就是整整5年的时间呀！ 

这5年来，全国各地城市的房价在严酷的调控政策之下都经历了下跌。然而，西安却是岿然不动，一路走高。 

用一句西安当地人的话来说，西安这5年就是要把之前落后的时间都补回来。因为在2016年之前，无论全国房价怎么猛涨，西安都是它涨由它涨，我就是不涨的状态。 

2017年各大城市爆发“抢人大战”，西安当时就一马当先实施了“史上最宽松”落户政策，放开对大中专院校毕业生落户限制，此后落户门槛持续下跌。 

用我西安朋友的话说，“政策到后面就不是人才引进了，应该说是个人就要！” 

在这样的力度之下，西安市人口总量达1295.29万人，比2010年增加448.51万人，增长52.97%，占陕西全省人口比重的32.77%。

“上午落户，下午买房！” 

在人口的加持之下，西安的房价终于爆发了。 

虽然，西安也先后出台了很多调控政策，然而根本就没有用。 

就在3个月前，西安出了3.30楼市新政，对限购、限售做出一系列规定。 

但该涨还是涨！ 

西安楼市咋就这么猛呢？ 

首要原因就是，供不应求，房源稀缺。 

据统计，2020年全年，西安普通住宅出现56次“千人摇”开盘局面。

即便是今年3.30新政之后，西安摇号抢房的势头也是不减反增：

1月份，16个楼盘登记，10个楼盘需要摇号，其中“千人摇”楼盘有6个；

2月份，7个楼盘登记，4个楼盘需要摇号，其中“万人摇”楼盘1个、“千人摇”楼盘2个；

3月份，26个楼盘登记，14个楼盘需要摇号，其中“万人摇”楼盘2个、“千人摇”楼盘8个；

4月份，20个楼盘登记，16个楼盘需要摇号，其中“万人摇”楼盘1个、“千人摇”楼盘10个；

5月份，25个楼盘登记，15个楼盘需要摇号，其中“万人摇”楼盘2个、“千人摇”楼盘5个；

从这种火爆的场景，我们就能看到西安强劲的市场需求。 

另一个重要原因就是二手房价格的倒挂！ 

供不应求，新房买不到，二手房成了香饽饽。但是，房东们也不是傻子，看到新房这么火，二手房的价格也一路上涨。

摇号楼盘挂价1.5万/㎡，旁边的小区二手房就敢挂2万/㎡。 

这样一来，倒挂产生的利差又使得更多人加入摇号大军。 

摇号的人越多，二手房涨价的底气就越足。如此循环往复，西安的房价便所向披靡了。 

但是，随着二手房指导价在深圳、成都的成功试点，已经具备了推广的基础。 

枪打出头鸟，疯狂的西安被选中完全不意外。 

之前在讲深圳的时候，我们提到过“二手房指导价”针对的不是业主，而是银行贷款。 

以前是房东想卖多少钱，银行就按多少钱放款；现在是指导价说卖多少钱，银行就按指导价放款。

你要问管不管用？看看深圳就知道了： 

价格方面，国家统计局数据显示，2021年5月深圳市二手房价格指数环比下滑0.1个百分点，这可是自2019年7月以来深圳市二手房价格指数首次下跌。

这么管用的政策，你们觉得会放着不用吗？肯定会被推广到全国的热点城市的。 

说时迟那时快！

7月9日，上海就出台了“二手房源价格核验”政策。 

政策指出，即日起上海市相关交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。 

说白了，就是当你挂的比官方的要求高的时候，就不准发布上网！

虽说上海的政策没有用“指导价”的表述，但是实际的作用目标是一样的。 

上海的政策出台，也印证了我前面说的，接下来“二手房指导价”的政策很可能会在主要热点城市陆续落地。杭州、南京、合肥等都有可能是下一个。 

根据这次西安发布的首批102个小区二手房指导价格，我去搜了一下。 

比如曲江区的招商依云曲江小区，安居客目前显示其之前的开盘价位25911元/㎡。但是，这次官方指导价为16399元/㎡，相当于打了6折！力度还是非常狠的。 

而且，目前链家上这102个小区的二手房大面积下架，基本是看不到几套还在挂牌了。估计都在做调整。 

如果说以深圳和西安为代表的“二手房指导价”是在帮楼市去杠杆，力图去掉、减弱楼市的金融属性。

那最近北京西城的学区新政，就是要去掉楼市的教育资源属性。 

在中国，太多的附加资源和属性捆绑在房子身上，户口、学区、固定资产、投资品等等等等。 

近期，北京针对学区房祭出了雷霆之拳，连刑事手段都用上了。 

7月6日，北京我爱我家两名经纪人被刑事拘留。原因是，他们针对北京市西城区教改政策发布了煽动性信息，并引发群体性聚集，涉嫌寻衅滋事罪。 

与此同时，西城区房管局已确定对我爱我家进立案调查，责令涉事门店停业整顿、相关员工严肃处理。 

这次对涉事经纪人与我爱我家门店的处理不仅杀鸡儆猴，更是敲山震虎。 

本来的优质学区房东城交道口、西城金融街、德胜、海淀翠微、万柳等几个小区也成了官方宣誓打压“学区房”的祭品。 

部分学区房一夜间降价近百万。

其实，早在今年4月，上面开会就罕见提出“防止以学区房等名义炒作房价”。前面，提到的这次西安的政策中，也着重提出了严禁炒作“学区房”的要求。 

也许，后续我们会越来越多的看到，官方会不断出政策，来卸掉捆绑在房子身上的各种附加属性。让房子真的回归本来的居住用途。至于政策怎么做，能否有效果？我们只能拭目以待。星空