物业也是大生意！两大物业巨头，谁在风口上飞得更高？

编辑按：本文转载至微信公众号“星空财富”，飞鲸投研经授发布 。

房地产成为夕阳产业后，物业公司因为轻资产得到市场的关注

提起物业公司，大多数人的印象是小区门口的保安、扫楼道的阿姨以及上门要钱的收费员。事实上，物业公司承担的角色远远不止这些。

笔者今天想聊聊碧桂园服务（HK 6096）和雅生活（HK 3319）这两大头部物企谁更胜一筹？

01

物业公司底靠什么赚钱？

如何衡量一个公司的实力和潜力呢？任何企业的存在都是为了赚钱，赚的到底是什么钱是必须要搞清楚的。

数据来自碧桂园服务半年报和雅生活半年报

通过上图可以看出，业务多元化是物管行业一个很明显的发展趋势，物业公司赚钱，靠的不仅仅是保洁、绿化、保安、维修等这些体力活儿。

这些多元化业务中，城市服务和社区增值服务在物管行业是被频繁提及的两个热点。既然是热点，就值得好好说道说道。

01

城市服务——物管行业的下一个风口

先说城市服务，到底何为城市服务？目前业内还没有一个统一的、公认的定义。大家可以对比着小区物业理解，传统物业服务是在社区内提供“四保一服”，而城市服务面向整个城市空间，为城市内的政府、企业和居民提供一体化的综合运营服务。

那么城市服务前景如何呢？业内人士很是看好它，将它看作物业管理行业的下一个风口。

为啥看好呢？

一方面，城市治理对于各地方政府来说，一直是个让人头疼的问题。城镇化进程的推进让大量的人口涌入城市，带来各种“城市病”。各地政府亟需通过专业化的、能够提供一体化运营服务的公司来提升城市治理水平。有需求，自然就有市场；

另一方面，一个城市服务项目动辄就是几百万平方米的管理面积，有利于物业公司进行大规模的业务扩张。

可能有小伙伴会质疑，政府有需求，物业公司就能够满足么？

目前看来，物业公司可能是最适合的。

从业务上说，物业公司从事的保洁、保安、绿化和城市空间需要的环卫、园林绿化、秩序协管都能一一对应。

从城市发展角度看，物业持续探索的智慧物管科技能够呼应政府对于建设智慧城市的需求。

因此，物业公司完全可以将社区管理的业务经验平移至整个城市空间。

02

社区增值服务——已经确定的财富密码

接着再说说社区增值服务，物业公司开拓增值服务的动力是什么？

是为了赚更多的钱。众所周知，物业费一般是很难提价的，而人力、耗材等各方面成本一直在涨，因此基础物业服务的利润空间是一直被压缩的。物业公司想要赚更多的钱，就得开拓盈利能力更高的业务。

碧桂园服务与雅生活分业务毛利率

数据来自雅生活和碧桂园服务半年报

从上图我们看到，这两个企业社区增值服务的毛利率都是所有业务板块里最高的。如此强劲的盈利能力，正是各大物业公司重点发力增值服务的根本原因。

02

碧桂园服务VS雅生活

在前面一番铺垫后，相信各位小伙伴已经更新了对物管行业的认知，也了解该如何衡量一个物业公司的实力和潜力。

一句话，实力看规模，潜力看业务。

看规模就是看物业公司管理多少个项目，多少面积。因为物业这行，管理面积能带来直接的物业费收入，同时也是社区增值服务发展的土壤。

看业务，就是看物业公司的业务结构以及各个业务的收入，多元化的业务结构代表赚钱的方法更多了。

01

规模

我们先对比下碧桂园服务和雅生活的规模，也就是管理面积。

截至2021年6月30日，碧桂园服务拥有在管面积4.29亿平方米，雅生活拥有4.24亿平方米。看起来差不多，别急，我们再看看在管面积是从哪儿来的。

碧桂园服务和雅生活背后都是大型房地产集团，但是进一步分析会发现二者对于地产母公司的依赖性是很有差距的。

雅生活在管面积明细

图片来自雅生活半年报

雅生活虽然背靠雅乐居集团和绿地控股两大头部房企，但是市场化拓展的能力非常强劲，来自第三方外拓的面积占比已经超过八成。

碧桂园服务的在管面积明细

图片来自碧桂园服务半年报

而碧桂园服务的第三方外拓相比之下就有点少了。截至上半年仅有30.1%。规模的扩张还是碧桂园集团输送为主。

在房地产步入存量时代的今天，第三方外拓拓展能力意味着更强的成长能力。

这一局，虽然二者管理面积相当，但是就第三方拓展能力来说，雅生活胜。

02

业务

业务结构上，显然碧桂园服务的多元化更好一些，比雅生活多了三供一业和商业运营两个板块。

三供一业主要是带来面积的扩增，毛利率较低。

商业运营的业务规模还比较小，这里也不多说。

而二者共有的非业主增值服务，主要是给房产母公司提供一些房产售前物业服务等，相当于母公司输血，也不多说了。

笔者想重点说的是城市服务和社区增值服务。

我们来看看二者城市服务的发展情况。

城市服务业绩对比

数据来自碧桂园服务和雅生活年半年报

碧桂园服务在业内第一个涉足城市服务，早在2015年就拿下了第一个城市服务项目，近几年，碧桂园服务在城市服务方面的布局持续加码，到上半年，业务已经覆盖全国150多个城市。

城市服务收入在2021年上半年给碧桂园服务赚了超过20多个亿，和去年同期相比，翻了65倍多。这么惊人的数字，真让人好奇，碧桂园服务是怎么做到的呢？是那150多个城市项目带来的么？

关注碧桂园服务动态的小伙伴一定知道，碧桂园服务近年来在并购方面可谓是“挥金如土”。2020年10月就花大价钱收购了满国康洁和福建东飞两家大型环卫公司。那么20多亿的城市服务收入来源就找到了，是将这两家收入并表后带来的。

但是碧桂园服务如此大手笔的“买买买”，可不只是为了将他们的营业收入并表，它还有更大的“野心”。环卫服务是城市服务的重要组成部分，将其作为进一步加深城市布局的切入点，是碧桂园服务布局城市服务的重要一步棋。

雅生活的城市服务在2021年上半年取得了1.59亿元的收入。细心的读者可能发现了，雅生活在2020年上半年是没有城市服务收入的。

和碧桂园服务一样，雅生活的城市服务收入也是因为收并购带来的。早在3月份，雅生活发布公告，一口气收购了五家环卫公司。

雅生活的这五笔收购也是“项庄舞剑，意在沛醉翁之意不在酒，通过环卫切入城市服务才是其真实意图。

而向前追溯到2020年，雅生活将全称更改为“雅生活智慧城市服务股份有限公司”，从此就可以看出进军城市服务的决心。

图片来自金融界

对比可以看出，碧桂园服务对于城市服务的布局较早，取得成果也明显好于雅生活。

接着来对比下这两家企业在社区增值服务方面的布局

数据来自碧桂园服务和雅生活半年报

二者的社区增值服务种类都不少，但是无论是收入、利润还是增速方面，碧桂园服务都明显优越于雅生活。

03

输赢已成定局了么？

现阶段，雅生活的业绩被碧桂园服务全面碾压。但是雅生活还有翻盘的机会么？笔者认为还是有的。

数据来自碧桂园服务和雅生活年报

社区增值服务和城市服务都被看做是物管行业的万亿蓝海，能够给予物管行业的发展更多想想空间。

而无论是城市服务还是社区增值服务，各个头部物企都还处于起步探索阶段。雅生活和碧桂园服务几十个亿收入的差距也不是不可弥补。到底是碧桂园服务能长期盘踞龙头地位，还是雅生活后来居上呢？