德林社：吹尽狂沙始到金：房企“大洗牌”，谁营收净利双增长？

编者按：本文来自微信公众号“德林社”，飞鲸投研经授权发布。

今年前四个月，中国房地产行业似乎仍未进入“春天”。

中指研究院数据显示，2022年1至4月，TOP100房企销售额均值为212.2亿元，同比下降50.2%；其中，销售额超千亿房企3家，较去年同期减少6家；超百亿房企57家，较去年同期减少46家。

与此同时，TOP100房企权益销售额均值为155.2亿元，权益销售面积均值为109.1万平方米，同比分别下降50.7%和51.5%。

对今年前四个月这一态势，诸多业内人士并不觉得意外。这是因为，随着房企“大洗牌”不断深入，自去年下半年以来，房地产行业已经出现明显下行趋势。

对于行业现状，房企业绩可以说是“最佳注解”。从2021年年报看，克而瑞统计显示，约有75%房企营收实现增长，但行业整体利润率持续下行探底，企业各项利润率指标均已降至历史较低水平。

媒体直呼：“整体来看，‘增收不增利’现象仍普遍。”

不过，整体状况之下，仍有一批“精耕者”走得稳、行得深，逆势实现营收、净利润双增长。比如，扎根杭州的滨江集团2021年营业收入为379.76亿元，实现归母净利润30.27亿元，分别较上年同期增长32.8%和30.06%，而“立足珠海、面向全国”的华发股份2021年营业收入为512.41亿元，同比增长0.46%，实现归母净利润31.95亿元，同比增长10.09%。

这之中，作为承袭集团农牧实业基因的长期主义坚守者，新希望地产也赢得营收、净利润“双增长”。4月28日发布的2021年全年业绩报告显示，新希望地产营业收入为378.6亿元，同比增长24.15%；净利润31.15亿元，同比增长9.62%。

吹尽狂沙始到金，行业震荡下行之时，滨江集团、华发股份、新希望地产等房企仍然实现了营收、净利润双增长，交出笑傲业界的“成绩单”。归根到底，在于这些房企具有较强的经营韧性，能以稳健的企业经营和均衡适度的高质量发展布局，来应对行业震荡和业务需求。

面对当下的房地产周期，“稳健的企业经营和均衡适度的高质量发展布局”，不只是企业战略，更需要内化在一个又一个项目里，通过实战来达成。可以说，这是万千房企应对现状、把握未来的“金钥匙”。

“稳住钱袋子”，财务结构健康至上

在当前严峻的行业形势下，房企要实现稳健的企业经营，首先要“稳住钱袋子”，要有健康的财务结构支撑企业发展。

这也不难理解，作为房企最重要的资金渠道，融资和销售都已发生根本性改变。就融资方面而言，据国家统计局数据显示，2021年，全国房地产开发投资14.8万亿元，同比增速4.4%，增速连续两年下降，为二十年来第二低位，仅高于2015年。

而在销售方面，低迷态势显而易见。据克而瑞数据显示，百强房企权益口径2021年合计销售8.88万亿元，同比负增长6%；公布销售目标的房企总体完成率仅为88%，而此前五年均值在110%。

与此同时，政策端也有“三道红线”的约束。从政策的角度来说，设立“三道红线”，旨在推动房地产行业告别高杠杆，让房企的财务结构更加健康，企业和行业得以行稳致远，而从房企角度来说，“三道红线”政策之下，需要努力应对资金需求和“降档”要求。

对于此前习惯高举高打、举债狂奔的房企来说，要进入各项指标都过关的“绿档”，并不是一件容易的事情。据南方产业智库上个月统计的数据显示，在35家公布年报的房企中，“绿档”房企有17家，超标一项的“黄档”房企13家，超标两项的“橙档”房企3家，三条红线全踩的“红档”房企有2家。

而在“绿档”房企中，嘉华国际、中国金茂、旭辉控股、新城控股在半年前还是“黄档”，剔除预收款项的资产负债率都未能达标，如今测算显示，嘉华国际该项指标为42.40%，中国金茂为68.00%，旭辉控股为69.70%，新城控股为69.95%。

从后三家房企的数据可以看出，它们剔除预收款项的资产负债率与70%的政策要求相距极近，足见是艰难而惊险的“过关”，十分不易。

不过，也有乐观的一面，已经进入“绿档”的房企，不少展现出健康稳健的财务结构。

其中，滨江集团是个典型例子，2021年其实际目标完成率达到112.8%，现金回笼逆势增加150亿元，达到683亿元；剔除预收款后的资产负债率为65.92%，净负债率为65.97%，现金短债比为1.51倍，可有效覆盖短期债务，实现“三道红线”连续三年保持“绿档”。

相比于滨江集团，新希望地产更早进入“绿档”状态。

年报数据显示，2021年，新希望地产剔除预收后的资产负债率为63.79%，连续4年下降；净负债率40.33%，连续四年下降；现金短债比2.07，连续3年上升。在回款方面，同期内，新希望地产销售回款现金484.7亿元，同比增长2.76%，连续多年增长，回款率维持在90%以上的较高水平。

依托于债务结构和销售回款等多方面的进一步优化，新希望地产连续四年稳居“绿档”，财务结构更加健康。

如此稳健的财务结构，无疑会为业务经营提供源源不断的动力支持，在当前行业形势下，无异于筑就房企发展的“生命供给线”。顺着这一策略，滨江集团、新希望地产等房企逆势实现营收、净利润“双增长”，便有了坚实的基础和强劲的动能。

坚持区域深耕，凭产品力“打天下”

“稳住钱袋子”的同时，深耕区域布局、抓牢品质打磨产品力，成为房企的不二之选。

从区域布局来说，据亿翰智库研究发现，超80%的TOP100品牌房企在企业布局中注重区域深耕，近年来集中在大湾区、京津冀、长三角等热点区域。

事实上，2021年实现营收、净利润“双增长”的滨江集团、华发股份、新希望地产等，都是区域深耕的好手。

以滨江集团为例，能取得“双增长”的亮眼业绩，与其扎根杭州、去年成为杭州房企销售冠军有必然关系。

要知道，尽管滨江集团已经走出杭州，业务涉及宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等经济基础扎实的二三线城市，还辐射到浙江省外，但杭州仍然是其“主阵地”，截止2021年末，公司土地储备中杭州占到60%，浙江省内非杭州城市仅有25%。

滨江集团深耕杭州，获益匪浅，而华发股份走出珠海“大本营”，2017年前后进入苏州、南京、嘉兴市场，布局高价值的华东城市群。结果，“华东大区”从无到有，2021年销售占比达到45.38%，成为华发股份所有“大区”销售额最高、最能打的一个。

与上述两家房企类似，新希望地产也坚持区域深耕。在路径上，新希望地产先区域后城市，投资布局只选择产业支撑、人口导入型的“新一线、强二线”城市。据了解，目前，该公司土储集中在成都、南京、杭州、西安、苏州等“新一线、强二线”城市。

之所以聚焦这些城市，是因为它们普遍都是人口流入的区域中心城市，且市政配套较为完善，居民拥有较强的购买力，抗风险能力也更强。

当然，承接这些“新一线、强二线”城市的居民住房需求，仍然需要保持合理的拿地节奏，投资布局也需要谨慎、精准，以避免市场下行导致的去化风险。

正是出于这一深远考量，2021年，新希望地产总裁姜孟军曾亲自到城市公司坐镇拿地，最终几次投下反对票。姜孟军的理由是，周期内消费透支，加上资金链不断收紧，地价快速上涨，拿地的风险系数非常高。

严格把控风险，对核心区域进行合理布局、深耕细作，紧接着，用产品力赢得口碑和市场，堪称行业共识。

事实上，这也是外部环境和内部因素共同作用的必然要求：从外部环境看，土拍政策对房企的产品品质有了更高的要求，同时，产品品质占消费者购房决策因素的权重不断提高，且范围更加广泛；从内部因素看，房企没有更高的产品质量和更强的市场美誉度，难以在下行市场和激烈竞争中承接更多的消费需求。

正因如此，不管是房企战略，还是具体实战，产品力都是主要着力点。亿翰智库发布的“2021中国房地产超级产品力年度报告”显示，绿城中国、融创中国、万科地产、新希望地产等100家房企都长期致力于提升产品力，且已取得业界瞩目的“战绩”。

比如，在“2021中国房企建筑匠造力TOP10”榜单中，港龙中国、绿城中国、新希望地产等榜上有名，而“2021中国房企标杆项目TOP15”榜单，保利发展、佳兆业、新希望地产等位列其中。

就拿频频现身榜单的新希望地产来说，其产品理念是专注于“中高端”改善产品，力求将产品做出食品级的安心。2021年，新希望地产获得国际国内设计大奖26个，精装交付的主责交付项目全年交付满意度81分，项目最高交付满意度100分。

当然，在穿越周期的过程中，除了地产企业本身的发展，其股东背景赋予的抗风险能力也是观察维度之一。就新希望地产而言，据国都期货、东吴证券等研判机构，集团业务高度相关的“猪周期”大概率已经见底。新希望地产的“战绩”叠加集团业务的见底向好，二者或可相辅相成，共同进击。

梳理至此，地产下行周期下，一些企业能取得营收、净利润“双增长”的秘诀已经清晰。那就是在财务结构上寻求健康稳健，区域业务布局上更加合理和谨慎，然后深耕产品力。这是当下和未来一段时间地产企业穿越行业震荡、实现营收净利润“双增长”的核心竞争力和最大底气。

就地产行业大势来看，当众多房企专注于“降档”升级、区域布局、产品力淬炼等自我提升时，外部环境也在加速发生变化。今年5月以来，除了央行，证监会、银保监会均表示，支持房地产企业债券融资，因城施策落实好差别化住房信贷政策，“不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序”。在此前后，全国多个城市发布房地产完善政策，主要集中在下调首付比例、放松限购限售、降低房贷利率等方面。

据媒体分析，这些变化将令中国房地产市场“再现活力”。这也和不少业内人士对行业发展的预判相契合，当外部环境稍有宽松时，稳健经营和高质量发展的房企，将会预期能打开更多市场空间。

接下来，又有哪些房企会加入营收、净利润“双增长”的队伍？市场会给出答案。