清友会QingYouTalk：出清过后锁定机遇——长租公寓行业深度研究

编者按：本文来自微信公众号“清友会QingYouTalk”，飞鲸投研经授权发布。

编者按

频繁“爆雷”之后，长租公寓这一新兴赛道又引发了广泛关注。从长期视角看，长租公寓这一赛道长度仍在，但宽度略窄。一方面，这一赛道足够长。身处后疫情、后地产时代，面临全面老龄化、新型城镇化等问题青年一代结婚与独居意愿升高、人口流动性增加、居民收入与消费整体结构性分化加剧、房价中高位震荡多重因素导致住房租赁，尤其是高品质住宅租赁，市场总需求从长远视角看规模足够大。另一方面，赛道宽度早已不足。从竞争格局来看，无论是狭义长租公寓市场或是广义长租公寓市场均趋于“头部稳定”，竞争格局已经基本固定。行业频繁“爆雷”后市场参与者优胜劣汰，行业出清尾声在即，“新人”入局成本较高，利好头部现金流或资产充裕企业。

01

全面老龄化、新型城镇化、后疫情、后地产时代已至

1.老龄化、城镇化下半场来袭，新型家庭模式与居住意愿释放住房新需求

（1）“七普”数据出炉，老龄化、晚婚晚育等问题下，地产市场“危”、“机”并存

从总量来看，当前我国人口红利已经边际上趋于放缓。人口是宏观经济研究中确定性最强的变量。人口情况将重塑各行各业商业模式，其中房地产市场更是首当其冲。对比“六普”与“七普”数据，总人口数由2010年的13.40亿增长至2020年的14.12亿，十年间总人口年化增速由前10年年平均增长0.57%下滑至近10年的0.53%，从整体数据来看，人口总量继续保持增长，但增速明显放缓。另一方面，在长期视角下人口下滑不可避免，与人口规模直接相关的地产市场，其总量规模仍然临渊。

从结构上看，晚婚晚育、独居时代已至，单身住房、小规模家庭住房成为消费者主流选择。从结构数据来看，我国人口结构发展有如下趋势。一是家庭全面小型化。根据“七普”数据截至2020年末全国家庭户均人口数为2.62人，当前户均人口已经不足以形成“三口之家”，单个家庭规模正在不断缩小。二是青年一代独身化。根据统计数据2013年我国新增结婚登记对数达到历史顶峰的1347万对，此后一路下滑，到2020年全年结婚登记对数仅为813万对，同比下降12.2%，年轻一代结婚意愿明显下降，单身与独居经济盛行，传统租售房屋供给模式难以满足日趋增长的单身住房、小规模家庭住房需求，未来随着家庭规模减小，家庭总数增加，住房需求也将产生变化。

（2）我国城市发展模式从“城镇化”模式转向“都市圈”模式，人口流动催生租赁市场新机遇

整体来看，单体城市扩张接近尾声，城市发展模式从“城镇化”向“都市圈”过渡。各大中城市一直是我国经济发展的核心动力之一。但从历次人口普查数据也可以看出，如今城镇化率已经处于高位——我国城镇人口比重由2000年的36.22%，到2010年增长至49.68%，2020年末已高达63.89%。《国家中长期经济社会发展战略若干重大问题》中明确提出“城市单体规模不能无限扩张”。过去四十年城镇化进程快速推进，不少大城市病应运而生，同时依赖城市扩张带动经济的发展模式难以长期维系，因此处于长期战略性考虑，我国城市发展模式正在逐步由“城镇化”模式过渡到“都市圈”模式，以中心城市为核心带动周边城市群协同发展。

长期视角下，“都市圈”模式将会是未来城市单体发展与城市间协同发展的必然趋势与应有之义。随着城市群协同发展并整体走向成熟，核心城市中的高技术制造业企业和大企业的上游生产制造部门承受核心城市土地、劳动力、资源要素成本不断上涨的压力，倒逼产业链转移。同时通信技术的快速进步与普及，一定空间内的通信成本与通信难度迅速降低，都市圈中心城市的生产性服务业企业为外围城市生产制造业企业提供生产性服务便捷性与交流效率迅速提高，上游制造环节将自动向周边城市转移，并完成配套产业的合理化分配，消除城市发展“马太效应”。

分区域来看，都市圈、城市群对人才吸引作用凸显，城市间人口流动性仍在，带动大中城市住房租赁需求增加。近年来国家在政策层面把推进城市群发展和培育现代化都市圈作为新型城镇化的重点任务，统筹协调京津冀、长三角、珠三角等多个都市圈发展，以此带动新型城镇化高质量发展，在此背景下人口区域分化也越来越明显。分大地区来看，根据“七普”数据，东部地区人口占39.93%（+2.15个百分点），中部地区占25.83%（-0.79个百分点），西部地区占27.12%（+0.22个百分点），东北地区占6.98%（-1.20个百分点）。中西部人口变化相对平稳，东部和东北形成鲜明对比，人口进一步向东部发达城市群聚集，快速从收缩性城市流出。分具体城市来看，根据两次人口普查数据，2010年至2020年十年间人口净流入前几大省份分别为广东（+2160万人）、浙江（+1010万人）、江苏（+606万人）、山东（+565万人）、河南（+532万人）、福建（+461万人），人口流入省份多处于东南地区沿海地区，都市圈、城市群对人才吸引作用凸显。从人口流动性上看，以北京、上海两大超一线城市为例，根据国家统计局数据，两市外来常住人口占全部常驻人口比例分别由2010年末的23.23%（北京）、23.19%（上海）飙升至2019年末的34.62%（北京）与40.27%（上海）。以北上为首的超一线城市受都市圈虹吸效应带动，人口流动性大幅提升，带动住房租赁需求增加。

2.后疫情时代收入、消费结构性分化，Y时代、Z时代引领消费新趋势

（1）疫情常态化催化收入复苏不均衡，消费K型分化明显

后疫情时代来临，我国经济正处于类滞胀周期，经济复苏的最高峰早已过，经济增长动能持续低位运行。从去年一季度的经济底确立后，中国经济率先走出重围，引领全球复苏。但从今年一季度站上新高后，经济复苏动能边际减弱，三驾马车后劲不足，经济复苏拐点已经确认，中、短期内经济下行压力值得警惕。

其一，出口韧性犹存，但动能边际减弱。年初海外发达经济体供需恢复不同步，疫情之下以美国为代表的发达经济体货币宽松和财政刺激同步发力，但疫情反复导致生产重启受阻，中国代替效应依旧明显。但随着本轮德尔塔病毒常态化，海外生产逐渐回暖，供需缺口修复，未来出口动能大概率会边际减弱。其二，调控升级加速楼市降温，地产数据明显下行。上半年地产超预期，主要是受火爆的销售支撑，地产投资有韧性，下半年房企融资受限，新开工放缓，居民房贷收紧，投资有回落风险。其三，基建增量有限。上半年本来表现就不及预期，下半年对于地方政府，防风险比稳增长更重要，虽然专项债可能集中释放，但整体没有太大的增量空间。其四，消费总体相对疲软。上半年虽有所修复，但仍相对疲软，并未恢复到2019年正常水平，且增速趋于放缓，主要是居民收入增速还未回到疫情前水平，经历疫情冲击后，预防性储蓄动机强烈，消费意愿不强，短期难有明显改善的迹象。

恢复不均衡，后疫情背景下消费模式呈现“两极化”，住房需求高端化一大趋势。其背后原因有二：一是短期视角下全球财政、货币刺激双管齐下，疫情爆发至今经济政策长尾效应逐渐明显，加强了国内个体之间财富分化；二是长期视角下中国已经跨过人均GDP的10000美元门槛，高收入、新中产人群已经较为庞大。

（2）年轻一代引领工作消费新模式模式，轻奢型居住模式需求增加

疫情催生全新办公模式，居家办公渗透率大幅提升。一方面，去年突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情席卷全球，打破了全球人民原本的工作居住行为。国内大范围实行“清零”模式阻击新型冠状病毒肺炎，为加强疫情防控工作，有效减少人员聚集，阻断疫情传播，隔离成了控制疫情蔓延最有效的手段，线上娱乐成为主流生活模式。根据中国互联网络信息中心（CNNIC）数据，疫情后的2020年3月中国网民周平均上网时长又2019年9月的每周27.9小时升至30.8小时。另一方面，为应对常见的不定期疫情防控，不定期“WFH”（work from home/居家办公）成为年轻一代工作常态，甚至演化出部分全时间居家办公职业。根据CNNIC统计汇总数据，2020年中、2020年末、2021年中三个时间节点我国参与在线办公人员规模分别达到1.99亿人、3.46亿人、3.81亿人，居家办公人数渗透率分别达21.2%、34.9%、37.7%，总体规模稳步上升。疫情下居民外出活动受限，居家时间明显增长，叠加长期式教学我国人均收入水平已处于不敌位置，对居住要求水涨船高成为应有之义。

通勤期望时间缩短、居家办公时间增长，Y、Z时代年轻人工作、生活、消费方式改变催生高质量租赁需求。根据极光大数据、58同城、蛋壳等多方调研统计数据，租房人群年龄多集中于35岁以下，其中，21-25岁占比最高，达到34.4%（58同城《租房消费行为调查报告》）。Y时代、Z时代年轻人工作与生活方式有很大改变，催生了与传统“C to C”式完全不同的房屋租赁需求。

一是独居意愿明显提升。根据蛋壳公寓统计数据，倾向于独居的被调查人口中，95后、90后、85后、80后、70后占比分别为41.98%、44.11%、7.44%、5.61%、0.79%。从实际居住需求来看，根据《调查报告》数据，有29.8%的租房者居住状态为独居或仅与宠物同住。生于Y时代、Z时代的85后、95后年轻人独居意愿与实际行为均证明年轻一代独居需求明显高于其他年龄段。

二是租房预算占工资比例逐渐提升。根据《调查报告》数据，被调查租房者中房租占总收入一成以下的租房者占租房者总数的23.6%，房租占总收入一到两成的占30.5%，两到三成的占33.7%，三到四成的占7.2%，四到五成的占2.4%，五成以上的占2.6%。整体来看租房者租房预算占工资比例逐渐提升，其中12.2%的租房者房租占收入三成以上。

二是追求居住质量，对住房品质与周边配套要求更高。一方面是对租赁住房所处地段要求较高，根据jiguang.cn提供的数据，当前北、上、广、深四大一线城市长租公寓租住人群平均通勤里程分别为12.6KM（全市平均13.4KM）、10.4KM（全市平均12.5KM）、8.4KM（全市平均8.9KM）、7.9KM（全市平均8.7KM）；另一方面是对租赁住房品质要求更高，《调查报告》中显示，追求交通便利、房屋安全、房屋配套、合同安全的租户占比均超20%。

3.房地产市场进入存量时代，低总量、高单价催生租赁新需求

（1）三道红线叠加集中供地，房地产市场进入存量时代

一方面，在三道红线压力下房企扩张阻力加大。自从2017年中央定调“房住不炒”后，楼市调控不断升级。在供给侧，房企在过去的黄金十年高速扩张，疯狂加杠杆，内地房企的平均资产负债率超过80%的红线，而经历过地产危机洗礼的香港地产企业平均也仅有40%左右杠杆率。降杠杆、防风险成为当前房地产市场调控首要任务。因此住建部联合央行通过“三道红线”加强房企融资监管，即：剔除预收款后资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、“现金短债比”小于1倍三个指标，并已于2021年1月1日起开始正式实行。总体而言，“三道红线”政策主要目标是为降低房地产企业的资产负债率与杠杆率，促进房地产企业加快销售、大幅提升回款速度、提高资金周转率，房企扩张阻力加大从而引导行业出清。

另一方面土地集中供应为房企发展带来了新的挑战。在供给侧的另一大调控手段是住宅土地供应重点施行“两集中”——即集中发布出让公告、集中组织出让活动。实行土地集中供应后虽然节约房地产企业交易成本，但从结果上看很大程度影响了房地产企业经营节奏，考验了房企资金调配能力，对房企发展扩张带来了不小的挑战。未来房地产增量空间逐渐萎缩，难以为继，而且区域分化会更加明显，市场竞争格局会发生明显的变化，不再是以量取胜的开发商时代，而是以质取胜的运营商时代，高质量租赁或将迎来新机遇。

（2）严调控北京下购房门槛全面提高，购房需求释放受阻，租赁需求上升

严调控背景下，全国购房门槛整体提高。一是各地严打资金违规流入房地产。在需求侧，年初以来多地监管升级，通过房地产贷款集中度管理、首付款资金来源和偿债能力审核、借款人资格审查和信用管理、个人住房贷款发放管理、信贷资金用途管理等风险排查严打消费贷违规进入楼市，压抑了部分购房需求。二是购房信贷环境全面收紧。央行、银保监会联合发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》中明确分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的银行业金融机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制，购房信贷环境全面收紧。

虽然央行会议强调“两个维护”，但这一表达核心诉求仍是保障刚需，购房需求增量减少是必然趋势。央行货币政策委员会2021年第三季度例中提出“要护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，随即多地房贷利率下调，银行放款提速。但本次央行会议强调“两个维护”的核心诉求是保障刚需，防止一刀切收紧房贷政策误伤，尽量保障刚需和刚改的正常住房消费需求。未来地产调控风格大概率会在坚持“两道红线”房贷集中管理和严格审核贷款资质的基础上，保障刚需和刚改按揭贷款的合法权益，购房市场仍是刚需与存量的博弈。

02

“危”、“机”共存之下，重新审视长租公寓赛道逻辑

1.行业现状：行业朝阳属性仍在，竞争格局接近稳定

（1）市场规模仍在扩张，企业利润空间持续有扩张可能性

租赁人口增加带动租赁市场扩张，高居住品质要求助推长租公寓行业规模稳步提升。根据前文结论，以北上为首的超一线城市受都市圈虹吸效应带动，人口流动性大幅提升，两市外来常住人口占全部常驻人口比例明显升高，从而带动住房租赁需求增加。根据Frost & Sullivan估算数据，截至2020年末我国共有租房人口总计2.19亿人，根据预测2021年与2022年末我国租房人口将分别达到2.31亿人、2.45亿人。同时在大需求量的带动下，2020年末我国共有品牌公寓总计月452万套，较去年同期增长达23.8%，Frost & Sullivan预测2021年与2022年末我国品牌公寓总套数567万套、681万套。

与此同时同时，房价回调叠加房租回暖，高租售比利好公寓租赁行业利润空间持续拓展。一方面，“房住不炒”高压下房价回调仍在继续。根据国家统计局数据，70个大中城市房价数据，同比、环比涨幅仍在双双回落过程中，其中二手房价格上涨城市数量“五连降”， 70城中仅有27城价格环比上涨，自2016年以来，除受疫情影响的2020年2月外，首次出现不足半数城市二手房房价上涨。另一方面，疫情限制人口流动导致房租价格腰斩后，房租价格指数已经出现修复回暖迹象，同时房租指数与两年前的2019年相比尚未完全恢复至疫情前水平，房租指数仍有继续上升空间，高租售比拓宽公寓租赁行业利润空间。

（2）长租公寓民生属性较强，政策支撑稳中有进，“保民生”基础上仍需“扩总量”

受长租公寓多次“爆雷”影响，房屋租赁市场监管，尤其是对长租公寓市场监管，开始逐步趋严。行业发展核心要义从“谋扩张”过渡至“保民生”。受部分大中城市房价持续高企影响，中央经济工作会议首次提出“租购并举”，并明确要发展住房租赁市场，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，以实现人民“住有所居”，缓解高房价对住房等民生问题的影响。但随着疫情爆发，蛋壳公寓、青客公寓等品牌长租公寓，一方面高杠杆举债经营现象严重，另一方面疫情致使境内外人口流动性规模锐减，长租公寓空置率的急剧上升，加速了长租公寓各种问题的暴露。因此住建部迅速出手，严控长租公寓领域“高进低出”、“租金贷”等现象，稳定各地租金水平。虽然相关部门对长租公寓监管开始逐步趋严，但监管的核心要义仍是保民生，未来相关市场参与主体应在也将在做大整个长租公寓行业蛋糕、保证“住有所居”的基础上，杜绝高杠杆式野蛮扩张，让房屋租赁行业在保证一定盈利能力的基础上为民生服务。

（3）三类商业模式并行，头部企业竞争格局趋于稳定

从资产归属和运营方式两个角度看，我们可将市面上常见的公寓租赁管理方式（广义长租公寓）划分为三种模式，即：重资产自持模式（B to C模式）、轻资产重运营模式（C to B to C模式）和轻资产轻运营模式（C to C）。

第一种是重资产自持模式——即地产系企业常见参与公寓租赁的模式。重资产自持模式，指市场参与者名下直接持有部分待出租公寓资产，通过将名下资产整合、装修、出租，并提供后续服务来赚取利润的商业模式，是可以总结为“B to C”的商业模式。重资产自持模式常见应用主体为地产系企业，它们通过整合并运营旗下自有资产进行盈利，例如万科旗下“泊寓”、龙湖旗下“冠寓”均采取该种模式涉足长租公寓行业。从优劣势上看，该模式优点在于市场参与者采用自有资产进行运营，无需举债经营，资金链安全性更高，企业现金流更加稳定，更贴合严格意义上长租公寓定义；但另一方面，企业若想自持资产门槛过高，普通小规模市场参与者难以拥有大量公寓资产，因此自持模式多数只局限于地产系企业可对此进行实践，其他主体难以跨过如此之高的市场壁垒。

二是轻资产重运营模式——即互联网系企业模式。轻资产重运营模式即市场参与者集中租赁下大量个体房东或整栋住宅的房屋，通过将已租房屋进行统一翻修、改造、整理，并向个人租户出租赚取租金差，配合租后运营收入实现盈利，可以将其概括为“C to B to C”模式。采取轻资产重运营模式公寓并非严格意义上的长租公寓，常见于互联网系企业，我们常见的自如租房、蛋壳公寓、世联行红璞公寓、YOU+国际青年公寓均隶属于该种商业模式。从优劣势看，轻资产重运营模式准入门槛相对较低，企业无需持有大量资产。在该模式下消费者更重视租后运营与服务质量，对互联网与创业企业更加友好；但另一方面，企业集中租用房产所需资金数额庞大，对新参与主体来说只得大幅举债使用杠杆完成集中租赁，企业资金链安全问题值得关注。

三是轻资产轻运营模式——即中介系模式，并非严格意义上的长租公寓。轻资产轻运营模式指市场参与者搭建互联网平台并，优选高质量且真实公寓房源，并通过平台为个体租户提供租房顾问服务，通过赚取中介费用盈利，类似于传统房物中介业务升级，并非严格意义上的长租公寓，可将其概括为“C to C”模式。例如贝壳找房、安居客安选则均采用该种商业模式。

从竞争格局来看，头部企业市场规模已趋于稳定，大型地产企业占据资金与市场优势稳坐头部，存量与增量规模均名列前茅。我们以狭义长租公寓（即重资产自持“B to C”模式）市场为例。从存量规模看，根据CRIC数据，截至2020年末各企业估算管理规模大小前五分别为万科泊寓（190000间）、龙湖冠寓（110000间）、旭辉领寓（88061间）、碧桂园碧家国际社区（60000间）、朗诗寓（45000间），头部效应明显。根据估算万科泊寓与龙湖冠寓这两家行业头部合计管理规模占总管理规模量的40%。从增量规模看，2020年内各企业估算新增管理规模大小前五分别为万科泊寓（142600间）、龙湖冠寓（82766间）、旭辉领寓（31086间）、朗诗寓（24530间）、碧桂园碧家国际社区（17146间），万科、龙湖、碧桂园等大型地产企业占据资金与市场优势稳坐头部，存量与增量规模均名列前茅，头部市场趋于稳定。

2.制约因素：重资产、重运营模式之下，企业爆雷并非偶然

随着2020年初全球新冠疫情爆发，部分品牌长租公寓，一方面高杠杆举债经营现象严重，另一方面疫情致使人口流动性规模锐减，公寓空置率的急剧上升，加速了行业各类问题的暴露，蛋壳公寓、青客公寓等相继“爆雷”，市场影响较为恶劣。重资产、重运营模式之下，企业爆雷并非偶然。

一是“B to C”重资产自营模式下企业压力过重，项目启动困难。采用重资产自营模式主要是依靠地产公司通过自建或自有公寓资产出租获得收益。由于初始投资总额较大，企业在后续经营过程中无需长期举债经营，因此经营过程债务压力不大，企业在完成初始投资后资金链安全性相对较高。但同时这也意味着初期参与壁垒较高，参与者必须通过自建或者自购资产完成初步投资后才可进行经营，多适用于大规模、拥有大资金量的地产企业进行执行。

二是“C to B to C”轻资产重运营模式下企业债务负担过重，长期高杠杆经营资金链安全值得顾虑。轻资产重运营即企业不持有资产，而是通过租下部分公寓集中翻修再分别出租，通过租金差来赚取利润，即“二房东”模式。通常情况下该种模式看似壁垒较低，但需要高举杠杆，利用贷款资金集中租下大量公寓再租出，整个过程经营周期较长，有类似“短贷长投”之风险，因此资金链风险较高。以爆雷的蛋壳公寓为例，其虽不大规模持有旗下运营的公寓资产，总资产负债率长期处于高位，2020年初其资产负债率（负债总额/资产总额）高达95.8%。

三是“C to C”轻资产轻运营模式下营销成本高企叠加盈利渠道单一，长期利润堪忧。轻资产轻运营模式更类似于传统房屋中介的移动互联化升级，仅在房东和租户之间进行平台化对接，并对C端房源进行筛选担保，通过赚取佣金进行获利，因此对于从业企业信用背书能力要求较高，导致企业日常营销成本偏高。营销成本高企叠加盈利渠道单一的长期问题难以解决。以安居客为例，根据mob.com提供的数据，疫情后安居客营销成本从疫情前的2019年总计16.3亿增长至2020年底的23.7亿，但净利润受到疫情后人口流动性减小、消费能力减弱等情况制约，从2019年的30.4%大幅下跌至 24.3%。

03

行业出清尾声在即，应乐观且谨慎对待长租公寓发展新机遇

1.判断一：长租公寓赛道长度仍在，但宽度有所收窄

长度——长租公寓赛道长期视角下仍有大有可为。关于长租公寓在长期视角下的发展背景已在前文进行分析，可总结为如下几点。一是全面老龄化催化下导致家庭规模缩小，“家庭（青年一代大规模独居意愿导致独居人士可视为家庭）”总数增加，同时间接表明青年一代结婚与独居意愿升高；二是新型城镇化背景之下，人口流动性增加，一线、准一线、强二线城市与东南沿海都市圈流动人口增多；三是后疫情时代全球财政货币双放水，居民收入与消费整体恢复不振，同时结构性分化加剧，加之Y时代、Z时代消费观异化，高品质消费异军突起；四是后地产时代房价中高位波动，保持平稳是核心要义，购房成本高企叠加新房增量市场缩紧，租赁市场利好。多因素综合来看，家庭总数增加、独居意愿提升、人口流动性增加、购房成本高企、消费意愿增加，共同导致租赁市场，尤其是高端租赁市场，整体需求在长期视角下规模足够大。从结果上看，一方面，我国租房人口与租赁市场规模已经较为庞大，根据前文应用的Frost & Sullivan所提供数据，截至去年末我国共有租房人口已达约2.19亿人；另一方面，整体来看我国租赁市场租房时间也在明显延长，根据mob.com整理的数据，超6成租房者租赁统一房屋时间达三年以上，四分之一以上租房时间甚至五年以上。

宽度——竞争格局已基本固定，“新人”入局成本较高。从竞争格局来看，根据前文分析无论是狭义长租公寓（即重资产自持“B to C”模式）或是广义长租公寓（即轻资产重运营“C to B to C”模式和轻资产轻运营“C to C”模式），市场均趋于“头部稳定”，相竞争格局已经相对固定。从狭义长租公寓看，根据前文分析存量市场与增量市场均已经较为固定，根据mob.com数据，行业CR2（万科泊寓、龙湖冠寓）已达40%左右；从广义长租公寓看，我们以轻资产重运营“C to B to C”模式和轻资产轻运营“C to C”模式的代表企业贝壳与安居客为例，贝壳与安居客两大头部企业总用户规模高达7712.6万人，相比去年一季度末3136.8万人一年间增长高达145.9%，存量与增量份额同样大而固定。当前行业竞争格局已基本稳定，行业出清尾声在即，新人入局成本较高，利好头部现金流充裕企业。

2.判断二：REITs等新融资工具发力，关注经营模式转变机会

REITs、ABS、CMBS等新型融资机会值得关注。以REITs为例：REITs一直是国际通行的优质资产，在美国被誉为“第四类资产”，也为不动产投融资提供了新思路。REITs（Real Estate Investment Trust）即房地产信托基金，指把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产进行交易。

对于投资者，REITs兼具债性与股性，同时可以以较小的资本金参与到不动产投资当中。从稳定的现金流和分派率看，REITs保证了稳定的票息，兼顾稳定性和增长性，体现了债权的特性。同时对于投资者来说REITs还可享受资产升值的部分，具有股权特性，可谓一举两得，加之其证券属性，流动性十分可观。对于融资企业来说，高流动性赋予了市场参与企业更规范、更便捷的全新融资方式。2021年7月发改委发布的《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》中提出：“鼓励重点领域项目原始权益人用好基础设施 REITs 模式，开展投融资创新，打通投资合理退出渠道，形成投融资闭环，推动企业长期健康发展；将符合条件的保障性租赁住房项目等纳入试点。”，REITs推进提速叠加扩围，公募REITs具有收益稳定、安全性强、流动性高等特点，解决了之前私募发行的类REITs产品门槛高、流动性差、非标准化等问题，对融资企业来说在盘活存量资产的基础上提供了一种新的投资渠道。

未来REITs是否将继续扩围我们尚不知晓，但机会值得关注，若可跑通此“投-融-管-退”闭环模型，对房企开展公寓租赁业务扩张将会是一大利好。