得林社：杠杆降，业绩增，地产变革期的绿地如何让“大象跳新舞”

本文来自微信公众号“德林社”，贝壳投研经授权发布。

如今的地产圈，最熟悉的一个词就是“变革”。确实，加杠杆暴走的模式已经被淘汰，顺应周期进行变革从而稳健发展成为未来的主旋律。“三道红线”出台后，房企们想要活下去、活更好，需要极强的韧性和抗风险能力。在地产变革期，绿地控股（下称“绿地”，600606.SH）等龙头房企的动作，让市场看到未来房地产行业该有的样子。近日，绿地发布上半年业绩快报，在降杠杆的同时，实现了稳增长。先看降负债，“三道红线”中“短债现金比”已经满足监管要求，绿地从红档优化到橙档；“净负债率”也预计尽快达标。也就是说，绿地有望在今年连降两档。再看稳增长，绿地主要经济指标稳健增长，实现营收2829亿元，同比增长34.74%；利润总额158亿元，同比增长3.29%；实现净利润82亿元，同比增长2.67%。合同销售金额达1641亿元，同比增加23%。绿地大幅降杠杆，不以牺牲业绩增长为代价，而是通过持续提升发展质量、发展动力和管理水平来达到降杠杆的目的。这样的发展思路，本质是绿地对长期主义的追求。从半年报和绿地近期的业务来看，绿地在地产和基建主业稳步发展的同时，也在布局新的风口和赛道。上半年，绿地“地产+”呈现出蓬勃的生命力和竞争力。比如金融产业，已投项目东航物流成功上市，还合作实施一个物业资产重组项目，投资收益丰厚。

现在，绿地已经成为一家以房地产、基建为主业，消费、金融等产业协同发展的综合性企业集团，此前连续9年跻身《财富》世界500强。绿地董事长张玉良曾说，要在危机中育先机、于变局中开新局。2021上半年，绿地如“大象”悄然起舞。降负债超预期，下半年有望继续“降档”地产行业有一个形象的比喻，从前是百米冲刺，唯快不破，现在是一场马拉松，稳字为王。这两年是地产行业变革期，不少企业没能及时降杠杆，从而走入经营困境，甚至破产边缘。如何在变革期的淘汰赛中活下去，并能在未来竞争中活更好，考验的是企业“因时而变、因势而变”，也就是极强的韧性和抗风险能力。地产变革期，降杠杆、稳增长成为行业共识。绿地顺应大势，快速响应，制定了“三年三步走去杠杆”计划。

按照融资“三道红线”的三档设置，绿地计划在今年上半年先降一档，实现一年降一档的目标。根据上半年数据，绿地降杠杆取得超预期成果，早在2月底，绿地现金短债比就超过1，“一条红线”提前“转绿”，比原计划提前4个月。上半年，绿地成功从红档降至橙档，在良好的降负债基础和势头下，下半年，绿地有望继续“降档”。上半年底，绿地有息负债总额较年初再降347亿元，累计较高点下降超过1011亿元；净负债率较高点累计下降62个百分点；扣除预收账款后的资产负债率，也延续了持续回落态势。其中，净负债率指标有望尽快转绿，绿地也将从橙档继续优化到黄档。在降负债的同时，绿地没有打乱发展节奏，主要经济指标稳健增长。

这符合张玉良的预期，年初，张玉良就强调，“今年还是要保持质量前进增长，这一点我们很坚定。”负债降了，业绩增了，这几乎是一个不可能完成的事情。一降一增，绿地的秘密在于三提升，即发展质量、发展动力、管理水平持续提升。比如地产业务，落实跟投机制，狠抓销售去化，狠抓现金回笼，狠抓交付供应。上半年，绿地合同销售金额同比增加23%，销售面积同比增加25%。回款达到1466亿元，同比增长17%，回款率89%。新开工面积984万平方米，完成交付1210万平方米。武汉绿地中心、济南428超高层、济南会展等重大项目稳步推进再比如基建业务，市场拓展大力推进，产业能级与核心竞争力进一步提升。

上半年，绿地新签合同金额3837亿元，同比增长44%，中标10亿元以上重大项目42个。各基建单位共获得省部级以上科技成果252项，包括中国钢结构金奖等国家级科技成果21项。为未来五年发展开好局、起好步，这是绿地在十四五开局之年的发展要求。从现实来看，绿地取得了“一降一增三提升”的半年红成绩，为未来持续推进转型升级，推动高质量发展奠定了良好基础。“地产+”发力，综合竞争力不断提升地产变革期，房企的竞争力不单单体现在地产主业的稳健发展，还有多元业务的协同发展能力。目前，多元化发展正成为各大房企的升级方向。率先布局多元化的地产公司，也将在未来拥有更高的财务安全垫。绿地的2021年经营计划中，有这样的表述，“地产提质量、基建上水平、消费扩规模、金融数字化、协同增动能”。

从上半年情况来看，绿地在多元化发展方面成果显著，让目标成为现实。在金融产业上 ，绿地上半年有两大成就。一是投资收益丰厚，已投项目东航物流成功上市，与花样年合作，成功实施又一个物业资产重组项目，实现投资收益超12亿元。二是金融牌照资源整合顺利，新加坡数字银行设立稳步推进。在商贸产业上，绿地在业务规模、市场价值、竞争优势、品牌形象等方面有全方位跃升。比如参与首届消博会，成为第四届进博会组展商，筑牢商贸国家队地位。加快贸易港零售化，在上海南京路落地“进博商品集市”，成为“五五购物节”的重要亮点。整合头部供应链资源，与巴西美利华集团合作，在海南打造国内最大进口蛋白产品集散中心。在消费产业上，绿地围绕 “酒店进一级梯队、旅游做一流产品、会展冲一线地位”的目标，推进酒店旅游、会展消费业态的快速发展。

分别来看，酒店业务，持续推进轻资产管理输出，上半年新签项目10个；旅游业务，发力红色旅游等特色主题游，推出百条红色旅游线路；会展业务，南昌国博承接展会20场，哈尔滨、徐州、西安等项目招展引展取得积极成果。至于康养及科创产业，绿地的目标是整合顶尖医疗健康及科创产业资源，为房地产主业发展提供赋能。上半年，绿地在上海落地了首个绿地优康医疗健康综合体项目。不难看出，无论是地产基建主业，还是“地产+”业务，绿地均在按照既定规划稳步推进，综合竞争力不断提升。未来的绿地，将走向多业务协同发展的高质量发展道路。