袁国宝：恒大兑现承诺，一条红线已变绿

本文来自微信公众号“袁国宝”，贝壳投研经授权发布。互联网趋势观察家、知名财经作家、新盟创始人、资深媒体人、新媒体营销和品牌传播专家。2020年有着无数的关键词。可对许家印和中国恒大来说，“三道红线”是他必须越过的高山。这一年，房住不炒的风向已经明晰。去年，住建部和央行在北京召开了重点房企座谈会，明确银行限制开发商融资的“三条红线”，即：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。可以说，定于2021年1月1日起全行业全面推行的“三条红线”，一经问世，就掀起巨大波澜。另一方面，疫情加速褪去着世人对商业“神话”的痴迷。

比如，在“房地产是否完成历史使命”的探讨中，人们质疑重重：主营业务增量见顶，转型与多元化的并不明晰的房地产企业，是否将加速与新时代告别？随着近期恒大的一则消息，争议在逐渐消解——2021年6月29日，恒大宣布其有息负债降至5700亿。自去年3月全面实施“高增长、控规模、降负债”的新战略以来，恒大在短短一年时间里，有息负债降低了近3000亿元。意味着，恒大降负债如期兑现了对市场的承诺，“减负”力度远超市场预期。这意味着，恒大现在的净负债率已降至100%以下，一条“红线”终于变绿。今年6月30日，恒大至少实现一条红线变绿！”今年的6月3日，许家印在恒大战略合作伙伴交流会上，面对众多合作伙伴，表示今年6月30日前恒大有息负债额将降至“5字头”。一席话说出了自己的决心，也说出了恒大的信誉。如今看来，许家印和恒大没有食言，也从未食言。拆分恒大的这份“沉重”的减负清单，不禁令人感叹，在如此困难的时期，许家印的承诺弥足珍贵——从去年10月开始，恒大在10天内分三次大手笔偿还了约294亿港元的债务，外加近日刚偿还的美元债本息136亿港元，正表明：恒大自去年3月以来，全部以自有资金累计归还了7笔境外债券本息，合计约106亿美元。至此，恒大到2022年3月前，再无到期的境内外公开市场债券。

至此，恒大保持了25年发展以来，没有任何一笔发新还旧，借款利息晚付、本金逾期归还的记录。这是恒大的信誉，也是许家印的承诺：越是关键的时刻，越是困难的境遇，越能显现这家企业的担当。从这一点上说，整整一年来人们对恒大的质疑多少有失公允，尤其是在疫情爆发的2020年后，人与企业，都需要一定的时间去舔舐伤口。可为了尽快降低负债，许家印和恒大的脚步一年来，却从未停歇。从恒大业绩表现中，人们可以清晰地看到，许家印是如何在异常困难的一年里，迅速调配资源，调整恒大战略方向——2020年恒大合约销售金额7232亿元，销售回款6532亿元，净利润314亿元各项核心指标继续位居行业前列。而据最新数据显示，2021年截至5月底，恒大更是累计实现销售额2851.6亿元，销售回款2507.4亿元，平均每月回款500亿元，位居行业第一。

数据是冰冷的，但人心是温热的——2020年至今，人们通过多个渠道都可以看到恒大，在以多样的方式努力回款。甚至，这家被笑称为“老牌”房企，为了实现自己的承诺，还干起了线上促销。但不变的是，让利成为了恒大这一年里的主旋律，消费者也实实在在享受到了优惠——一个直接的例子发生在近期。上周，恒大启动了第三届“5·31购房节”，掀起了人们购房的高潮，比如南宁恒大御府、昆明恒大珺睿、乌鲁木齐悦府、十堰御府等项目，一经开盘，当天去化率均超80%。

其中，南宁恒大御府开盘热销21亿元、昆明恒大珺睿销售12亿元。此外，敢于“刀刃向内”，更彰显出许家印的“决绝”——除开加速回款，恒大也在同步“控规模”，即严控土储规模。从成效看，恒大去年下半年公司土储面积下降近1000万平方米，未来两年计划年均再下降1500万平方米，可售土储总规模控制在2亿平方米左右，始终保持在合理水平。不过，恒大之所以敢“少拿地”，信心则源于公司现有的2亿平方米的土地储备，依然具有巨大的价值——实际上，截至2020年12月31日，恒大土地储备项目共计789个，几乎覆盖全部一线以及经济发达且有潜力的城市。而这些土地储备，土地成本为2120 元/平方米，可售资源价值高达3.5 万亿元人民币。外加，恒大依旧坐拥价值1660 亿元的投资房产，以及价值5190 亿元人民币的非房地产业务股份，以及还未入表的旧改项目约100个，包括：大湾区78个（深圳55个）、太原8个、石家庄2个、郑州2个、其他城市10个：面对不确定的未来，这是恒大足够确定的底气。正因如此，随着流动性问题上逐渐解决，各大机构也开始对恒大送来了“迟到”的认可——近日，摩根大通、野村、建银国际等机构，就纷纷针对恒大物业、恒腾网络发布研报，对恒大给出了积极评价。

其中，摩根大通一席话，切中了关键：“恒大的发展路线已经清晰，正完成以民生地产为基础的'多元产业+数字科技'转型，无论是恒大物业、恒大汽车、恒腾网络均已得到市场认可，房车宝、恒大童世界、恒大冰泉等也将陆续分拆上市，一旦取得成功，这些资产的价值将会进一步显现。“说到这，让我们将时间调回今年的3月31日。这一天，在中国恒大2020年度业绩会上，许家印热情洋溢地表示，恒大旗下8大产业已拥有4个上市平台，其他产业也将陆续分拆上市。未来，通过3到5年的发展，届时恒大有望进一步增强现金流、优化负债结构，全面维持高质量发展态势。至此，恒大已经完成“多元产业+数字科技”的转型，“新恒大”已经到来——在新恒大的愿景与构想中，去全面覆盖人们的衣食住行、文旅康养，通过新能源汽车、互联网流媒体等8大产业平台联动，打造数据互通共享的智慧科技生态圈，为人们创造一种科技生活的无限未来，是恒大面对下一个十年，交出的答卷。这份答卷里，人们除了看到恒大的多元化转型的成功，看到恒大的聚焦主业的坚守，更可以看出这一家已经有着25年历史的行业巨擘，没有让时间成为自己的敌人——如果，能有足够的耐心，足够的坚持，我们终将能拥抱周期，成为时间的朋友。