房地产销售韧性充足,有利提振市场信心

脱水研报 | 发布于2021-02-24

一、投资要点

 202012月全国商品房销售面积同比增11.47%,环比增44%;销售额同比增18.94%,环比增42.42%20211月十大城市商品房成交8.33万套,同比升94.1%;成交面积同比增93.25%。行业景气度理想,销售韧性充足。二、概要

 1、房价整体延续温和上涨,一线城市相对较强。

12月百城住宅价格环比升0.25%,同比升3.46%20211月百城住宅价格同环比涨幅分别为3.56%0.37%,较2020年末小幅上升。

 2、房地产开发投资数据持续改善。2020年全国房地产开发投资完成额累计14.1万亿,累计同比增速为7%,涨幅较11月末进一步提升0.2个百分点。2020年以来开发投资增速持续回升,年末增速回升至接近近年增速中枢位置,显示楼市景气度恢复理想。房地产开发投资增速数据明显好于基建投资增速及制造业投资增速。

32020年三季度以来房地产调控及资金监管力度提升,房企后续融资、资金流动性及去杠杆进程等,将要持续观察。地产板块2021年前两个月板块仍维持跑输大盘状态,当前行业整体估值水平跌至历史底部附近,具备较高安全边际。

 三、详述

1、房地产销售持续回升,2021年有望延续 

2020112月全国商品房销售面积合计17.6亿平方米,其中住宅销售面积15.4亿平方米,同比分别上升2.6%和上升3.2%,全年累计销售涨幅比11月末分别提升1.3个百分点和1.3个百分点。2020年全年商品房累计销售额8月末开始转正,随后累计涨幅持续提升。

房地产销售韧性充足,有利提振市场信心

 20211月份由于基数原因,大中型城市销售均录得大幅增长,虽然环比202012月所回落,但绝对值维持较高水平。预计2021年一季度销售数据增幅依然靓丽。 

房地产销售韧性充足,有利提振市场信心

2、房价温和上涨,景气度有望持续

房价走势方面,一线城市房价涨幅维持年内较高水平,而二三线城市房价同比涨幅均出现持续收窄。

房地产销售韧性充足,有利提振市场信心

 过去几年房地产销售整体保持理想,行业库存去化理想,可售面积维持低位。预计2021年楼市景气度维持相对理想,而开发商在房地产调控带来融资规管加强,开发进度难以大幅提升,将对楼价有一定支撑。 

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 3、房地产开发相对积极,城市拿地分化严重 

截止2020年末全国房屋施工面积累计92.6亿平米,其中住宅施工面积累计65.5亿平米,累计同比分别上升3.7%和上升4.4%。全国住宅开发投资完成额2020年累计为10.4万亿,累计同比增幅为7.6%,也出现同比增速持续回升态势。整体看开发商对行业保持相对乐观态度,开发投资相对积极。

房地产销售韧性充足,有利提振市场信心

另一方面,2020年下半年,由于资金监管加强,开发商谨慎拿地,导致购置土地面积同比降幅持续扩大。但一二线及热点城市热度不减,城市及区域间楼市销售及景气度分化加大,开发商拿地进一步集中。

房地产销售韧性充足,有利提振市场信心

4、融资监管将延续,建议关注全国性房产龙头 

2020年三季度以来房地产调控及资金监管力度提升,提出房企“三道红线”,以及多个城市出台新的楼市调控政策。2021年春节后货币政策回归常态化,流动性释放相对2020年边际收紧预期加大。

年报发布期临近预计行业整体销售理想将对结算业绩有一定支撑,但房企间业绩分化将会加大。建议关注销售保持理想,业绩保障度高,基本面稳健的一二线龙头企业。

 一,负债率水平可控,在降杠杆背景下仍能维持较强的运营能力,从而进一步提升市占率,行业排位稳固;二,短期业绩或基本面波动带来股价超跌,但中长期成长性及竞争性仍突出,基本面韧性充足个股,则是一个较好的切入机会。

房地产销售韧性充足,有利提振市场信心

 

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