房地产销售韧性充足，有利提振市场信心
一、投资要点
2020年12月全国商品房销售面积同比增11.47%，环比增44%；销售额同比增18.94%，环比增42.42%。2021年1月十大城市商品房成交8.33万套，同比升94.1%；成交面积同比增93.25%。行业景气度理想，销售韧性充足。二、概要
1、房价整体延续温和上涨，一线城市相对较强。
12月百城住宅价格环比升0.25%，同比升3.46%。2021年1月百城住宅价格同环比涨幅分别为3.56%和0.37%，较2020年末小幅上升。
2、房地产开发投资数据持续改善。2020年全国房地产开发投资完成额累计14.1万亿，累计同比增速为7%，涨幅较11月末进一步提升0.2个百分点。2020年以来开发投资增速持续回升，年末增速回升至接近近年增速中枢位置，显示楼市景气度恢复理想。房地产开发投资增速数据明显好于基建投资增速及制造业投资增速。
3、2020年三季度以来房地产调控及资金监管力度提升，房企后续融资、资金流动性及去杠杆进程等，将要持续观察。地产板块2021年前两个月板块仍维持跑输大盘状态，当前行业整体估值水平跌至历史底部附近，具备较高安全边际。
三、详述
1、房地产销售持续回升，2021年有望延续
2020年1—12月全国商品房销售面积合计17.6亿平方米，其中住宅销售面积15.4亿平方米，同比分别上升2.6%和上升3.2%，全年累计销售涨幅比11月末分别提升1.3个百分点和1.3个百分点。2020年全年商品房累计销售额8月末开始转正，随后累计涨幅持续提升。
2021年1月份由于基数原因，大中型城市销售均录得大幅增长，虽然环比2020年12月所回落，但绝对值维持较高水平。预计2021年一季度销售数据增幅依然靓丽。
2、房价温和上涨，景气度有望持续
房价走势方面，一线城市房价涨幅维持年内较高水平，而二三线城市房价同比涨幅均出现持续收窄。
过去几年房地产销售整体保持理想，行业库存去化理想，可售面积维持低位。预计2021年楼市景气度维持相对理想，而开发商在房地产调控带来融资规管加强，开发进度难以大幅提升，将对楼价有一定支撑。
3、房地产开发相对积极，城市拿地分化严重
截止2020年末全国房屋施工面积累计92.6亿平米，其中住宅施工面积累计65.5亿平米，累计同比分别上升3.7%和上升4.4%。全国住宅开发投资完成额2020年累计为10.4万亿，累计同比增幅为7.6%，也出现同比增速持续回升态势。整体看开发商对行业保持相对乐观态度，开发投资相对积极。
另一方面，2020年下半年，由于资金监管加强，开发商谨慎拿地，导致购置土地面积同比降幅持续扩大。但一二线及热点城市热度不减，城市及区域间楼市销售及景气度分化加大，开发商拿地进一步集中。
4、融资监管将延续，建议关注全国性房产龙头
2020年三季度以来房地产调控及资金监管力度提升，提出房企“三道红线”，以及多个城市出台新的楼市调控政策。2021年春节后货币政策回归常态化，流动性释放相对2020年边际收紧预期加大。
年报发布期临近，预计行业整体销售理想将对结算业绩有一定支撑，但房企间业绩分化将会加大。建议关注销售保持理想，业绩保障度高，基本面稳健的一二线龙头企业。
一，负债率水平可控，在降杠杆背景下仍能维持较强的运营能力，从而进一步提升市占率，行业排位稳固；二，短期业绩或基本面波动带来股价超跌，但中长期成长性及竞争性仍突出，基本面韧性充足个股，则是一个较好的切入机会。
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