房地产再跌近2%行业交易逻辑变了
编辑按：本文转载至微信公众号 “ 格隆汇财经热点 ” ，贝壳投研经授发布 。
最近，地产圈又炸了。
上周五，财政部发表了《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》。
政策将包括国有土地使用权出让收入在内的四项政府非税收入统一划转税务部门征收，四项收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用和管理等政策，继续按照现行规定执行。政策自2021 年7 月1 日起，在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南七个省（自治区、直辖市、计划单列市）进行试点，自2022 年1 月1 日期全面实施。
简单来说，就是以后土地出让金不归地方政府，而是归税务局征收了。
市场普遍认为，这无疑又是一次对房地产企业的重锤。
今年以来，国家始终坚持房住不炒政策，各部门相关政策也频频出台，持续持续加强对全国楼价的监管和调控。在此背景下，房地产企业可谓三天一小炸，五天一大炸。
今日开盘，房地产板块毫无意外遭到重创，房地产ETF大跌近2%。个股方面，奥园美股跌停，苏宁环球跌超6%，保利地产跌2.38%，绿地控股跌2%，万科A跌1.48%。
那么这次的土地出让金改革到底是怎么回事，对房企的影响又究竟有多大呢？
其实，虽然收钱的部门换了，但是如何花钱还是跟以前一样的。《通知》显示，除本通知规定外，四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。
对此，中原地产首席分析师表示，《通知》明确了土地出让金相关政策不变，而目前来看土地出让金分配机制也不变，仍是地方财政收入。因此，这对土地市场和房价基本没什么影响。
那哪里不一样呢了？其实不一样的是，这次，中央肯定会掌握各个城市为土地出让金的花法了，透明统一的流程也将让中央有更大统筹里和监控权。
一直以来，土地出让金都是个地方的重要收入来源，2019年近九成城市土地财政依赖度超过50%。
今年1-5月，50个城市的卖地收入已经超过1.8万亿，超过去年同期20%以上。尽管中央一直强调“房住不炒”，但土地市场一点都不冷静，不少城市的土地溢价率也非常高，最高的接近70%。
而这么多钱，如何支出和分配此前一直由地方决定。
2007年1月1日起，对国有土地使用权收入具体征收后，
收支全额纳入地方基金预算管理
。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行“收支两条线”。在地方国库中设立专账，专门核算土地出让收入和支出情况。在这其中，也出现了一定的问题和乱象。
以前，开发商可以在土地出让金上耍很多小聪明，比如：暂缓缴纳土地出让金，选择缴滞纳金给土地出让部门，几乎等于变相融资；产业勾地业务中，申请各种产业补贴，与地方政府里应外合，进行资金运作，变相把土地出让金的钱赚回来；还有些房企通过参与一级土地市场开发，从而在二级土地市场低价拿地或者暗箱操作获得额外收益等。
而这些问题都将在税务部门的监控下无处遁形。由税务部门征收，若房企延期缴纳，会被税务部门处罚，性质完全不同；而拿地趋于透明化，流程规范化，国家也会对拿地企业有一定监控和审核，避免暗箱操作；此外，各大房企拿地成本会明显上升，缴纳土地出让金对财务状况的要求也更高，缴纳压力也会加大。
同时，对地方城投也有影响。供地两集中制度，已经撼动了地方对于土地供应的支配权，土地收入改为税收征收，更加强了地方对于土地出让收入的调度权的监控，自由度和操作度都降低很多。
此外，还有避免土地出让金流失或低估。部分地方政府为了提高卖地收入，区域规划摊子铺得太大，无原则地争土地出让金，中央统一监管后，也将有效杜绝这些乱象。
因此，从政策层面看，短期内地方政府对土地和房地产的诉求并不会发生根本改变，改革也并非是只针对房地产行业的调控政策。长期看，土地出让金使用灵活度的下降可能提升地方政府对长期税源的重视程度，为了引入产业和人才，地方政府有可能在土地端做出更多让利。
从房价调控上看，此次“土地出让金转税改”实质上是在构建各个城市的“土地”大数据。这是“两集中”之后的配套举措，
对房地产调控全国一盘棋的局面形成有促进作用。
最后，再来说一下市场最关心的房地产税的问题。其实这次的调控跟房地产税没太大关系。其一是，土地出让金归税务征收并不能获取房地产税的相关信息；其二是房地产税与土地出让金收入规模相比悬殊太大，就算出发金被拿走也不会逼得地方通过房地产税补救。
综合来看，近年来，房地产金融政策确实在持续收紧，短期看，房地产金融政策更不可能会转松。可以看到，房地产企业的逻辑已经彻底变了。不管是三道红线度财务的管控、还是两集中、土地出让金的转换，监管的态度也是比较明确的，就是要控制住这个行业以往不合理的增速。
而在这场大变革下，随着未来拿地成本提高，流程更加规范化透明化以及对房企财务的要求加强之后，必然会有一波惨烈的出清。而财务状况良好的龙头优质房企，赢面更大，也将在规范的运作下，赢得更多的市场份额。阵痛不可避免，但行业的前景仍然光明。
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