焦虑的购物中心，何以解忧？｜《2021半年度全国市场监测报告》即将上架

“逛街购物是我的有氧运动”。《欲望都市》里，每当Carrie遭遇情伤或者压力，买买买都是她最有效的疗愈方式。

购物中心，曾经是时尚女郎的“走秀”舞台、孩子们实现梦想的童话乐园。然而，新消费的多变与难以揣测，让商业人坚信在消费者话语权越来越重要的时代，这种快变已不可逆。

于是，中坚力量不断加大在柔性供应链和多元销售终端的抢占；头部企业面对资产增值的想象，进而产生了焦虑，大部分都在尝试求新求变，探索缩短抵达消费者、理解货品的路径。

 面对越来越难抓的消费趋势，实体商业该何去何从？

本文内容节选自赢商tech出品的《2021年一季度全国商业市场监测报告》。

01企业端

拿地规模季节性下滑，西部、华北为热点区域据赢商大数据不完全统计，2021年一季度，TOP30企业拿地宗数22个，环比去年四季度有所下滑。

从拿地布局看，西部及华北城市为投资热门区域。其中，西安、昆明、济南、青岛布局力度加大，华东上海、南京热度维持，大湾区肇庆受万达进驻带动，热度有所上升。

持续发力“轻资产”进入2021年，头部企业“轻重剥离”逐步普遍，输出管理能力的“规模之战”打响。宝能体系商管线剥离，并更名莱华控股；凯德同样“轻重分离”，聚焦资产管理；万达轻资产转型步伐加快，其轻资产商管公司获珠海国资委30亿战投入股；龙湖则宣布启动轻资产战略。

从典型头部企业在管规模及未来计划看，万达在管项目规模仍占据首位，加上在建155个项目，未来在管规模超500个，其中2021年广东及西部有超10个项目开业；从拓展计划看，华润、大悦城步伐正在加快。

积极拥抱资本市场“三道红线”压顶，房企逐步加快物管、商管板块上市步伐，今年以来，物业板块已有宋都服务、星盛商管在港上市，德信、越秀、红星美凯龙、中南的物业或商管板块也已提交上市申请，万达商管正加快重资产剥离，专注轻资产运营并谋求境外上市。

除物业及商管板块外，房企也在谋求其他新板块上市可能，万科或将万物云计划打包“物业+科技”业务上市，恒大也计划将房车宝以及恒大冰泉上市。

02场所端

租金波动较小，差距逐渐拉大从重点一二线城市两个季度的租金水平看来，上海市租金水平依旧最高；天津租金水平最低，仅有443元/m²/月，基本是上海的一半，可见九城之间租金水平差异也相对较大。

从各个线级城市的表现看来：一线城市中除了北京外其余三城租金均实现上涨，其中深圳涨幅最高，为3.8%；二线城市中，重庆、武汉、天津租金小幅下跌，成都、杭州租金微涨。

客流已趋于稳定，但与2019年同期仍有差距从近15个月客流走势及其2019年同期对比中可以看出，客流在2020年2月谷底后一路复苏，自2020年7月至年底与2019年同期不相上下，而2021年一季度三个月客流值均低于2019年一季度各月客流值，可见就地过年政策一方面使2021年一季度各月份客流相对平缓，另一方面减少了年货采买以及全家逛街的倾向，从而客流方面普遍低于2019年一季度。

从各个线级城市的客流值对比情况看来，一线>二线>三线>四线；由于一季度疫情反复，加上高线级城市防疫措施更强，2021年一季度高线级城市购物中心客流受影响更甚于低线级城市。

空置率相对降低，租赁活跃度攀升2021年一季度重点一二线城市平均空置率为9.1%，虽然相对2019年同期的5.0%扩大了4.1%，但与2020年四季度相比，空置率水平缩小了1.2%。可见，疫情造成的影响正在进一步缓解，租户开业积极性得到提升。

除重庆、武汉外，其余七城空置率均低于上季水平，其中杭州空置率更是下降了4个点，广州和北京空置率也分别下降了3个点。另外，深圳的空置率在一季度仅为5%，已基本达到正常年景空置率平均水平。

西北区存量水平较低；蓉渝超越广深，西安挺进前十截止2021年3月底，二三线城市成为购物中心布局的主力，尤其是二线城市吸纳了近50%的购物中心存量。

华东区约承载了40%的购物中心存量水平，西北区购物中心存量水平最低，这无疑为购物中心的选址布局提供了机会。

从城市来看，重庆存量水平超过一线城市北京、广州、深圳，西安存量水平攀升，挺进前十。

二线城市人均购物中心水平逼近一线城市据赢商大数据监测，截止2021年3月底，全国前三线城市人均购物中心面积为0.44m²/人（ 3万㎡以上），其中一线城市最高，为0.81m²/人，二线城市为0.59m²/人，正在逐步逼近一线城市水平。

二线城市中的苏州、佛山、南京，以及三线城市中的大庆、中山人均购物中心面积已经远远超过了所有一线城市的水平，尤其是二线城市中的苏州、佛山人均购物中心面积超过了1m²/人。

一二线城市人均存量较高，重庆商业潜力较大从一二三线城市3万方以上存量及人均购物中心分布情况看来，一二线城市购物中心存量与人均面积相对较高，三线城市购物中心存量及人均面积均相对较低。

 从城市看来，重庆具有相对较高存量与相对较低人均，可见商业市场仍具有较大潜力；大庆具有相对较高的人均商业面积但是存量较低，可见市场已经过于饱和。

广州、成都品牌新开店率持续提升，但广州的空置率仍需关注继2020年四季度北广深杭蓉品牌开店恢复正向发展之后，2021Q1广州、成都新开店持续提升，北京、深圳和杭州适度回调，而上海、天津开关店差值由负转正，开始进入复苏通道，尤其是天津开店率更是远超关店率，开关点率差值达到了2.4%。

从空置率与开关店率差值对比看来，广州虽然具有较高开店率，但也相应具有较高空置率，这主要是因为2020年全年广州新增了12家购物中心，新开业数量达到近十年峰值，而较为滞后的招商节奏最终使得广州空置率走高。

本文转载至微信公众号“  赢商云智库 ” , 作者丨“  赢商tech   ”    ，贝壳投研经授发布。