雪山财金|负债攀升 续约率减低 新力服务能否如愿分拆上市成功？
3月4日晚间，新力服务（控股）有限公司（下称“新力服务”）提交招股书，计划冲刺港交所IPO。
新力物业成立于2011年，为江西新力置地投资有限公司（简称“新力置地”）旗下物业公司，主要业务也来自于新力置地。而新力置地又是新力控股（02103.HK）旗下的房地产公司，为张园林“新力系”的一员。
11月至12月底，新力物业从江西新力应急救援科技有限公司、江西安信力合保安服务有限公司、江西洲悦贸易有限公司三家公司退出，退出前均持股100%。加上年初从瑞祺嘉退出，2个月的时间，4次撤股。
去年8月，新力物业的股权架构就进行了一次大规模变动。其全资母公司新力科技集团有限公司（简称“新力科技”）将全部股份转让给名下另一子公司——江西新力智慧科技服务有限公司（简称“新力智慧科技”）。至此，新力物业变为新力科技的全资孙公司。
新力科技的法定代表人为张园林，而新力智慧科技的法定代表人为闭涛，将新力物业挪到新力智慧科技旗下，是张园林对闭涛及其物管团队“放权”的第一步。
不过此次大股东之变，并未动摇张园林的实控人、最终受益人之位。
12月20日，新力物业与武汉天贝青物业管理有限公司（简称“武汉天贝青”）签署协议，拟收购该公司60%股权。仅过去七天，新力物业再次宣布，与南京和度商业管理有限公司（简称“南京和度”）签署战略并购协议。
在管面积的飞速扩张带来业绩攀升。2018-2020年，新力服务实现营业收入2.4亿元、5.4亿元、10亿元，复合增长率为101.4%；实现净利润1412万元、3496万元、1亿元，复合增长率为169.5%。
2年的时间，新力服务从最初的小物企已经成长为一家利润过亿的中型物企。这比之前递表的领悦服务、康桥悦生活的利润规模都大。但新力服务的净利率仍然偏低，分别为5.67%、6.56%、10.18%。
与净利飞速增长相对的，新力服务的经营活动现金流量净额却在逐年下跌。截至2020年，公司经营活动现金流量净额由2018年的5170.2万元跌至344.5万元，而2019年则为844.3万元。
另一方面，近年来即使新力服务大力扩张，但其业务仍集中在江西。数据显示，报告期内，新力服务位于江西区域的在管建筑面积占总在管建筑面积的比例分别为99.41%、86.81%、72.52%；来自于江西区域的收益占比则分别为99.3%、93.5%、87.5%。
招股书显示，新力服务的续约率呈现走低态势。2018年、2019年与2020年，新力服务的物业管理服务协议留存率分别为97.6%、98.1%与96.7%
新力服务在招股书中表示，其在物业费、社区增值服务费及其他费用等收缴方面遇到困难。报告期内，其的平均贸易应收款项周转天数分别为34天、59天与100天。同年，物业管理费收缴率分别为89.0%、90.6%与80.1%，出现大幅下滑。
而在负债方面，新力服务的非流动负债近年起伏颇大。2019年，该公司的非流动负债由2018年的1.4亿元跌至3万元，而后2020年又大幅上升至2734.5万元。
据不完全统计，2021年以来递表赴港上市的中小物企已经有10家。与之相比，同样都是区域物企，上市前业绩翻倍、利润率猛增已经不是什么新鲜事。比如越秀服务从6.2%提高至16.2%、领悦服务从8.3%提升至17.8%、康桥悦生活从9.5%提升至19.6%、中骏商管从8.8%提升至23.3%、德信服务从5.6%提升至16.2%。
在房企分拆物业公司上市的热潮中，带着一股子“赣”劲的张园林，自然也想在其中分得一杯羹。继新力控股之后，能否如愿再将新力服务分拆上市？
文章转载至公众号雪山财金。
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