资本和上市潮双降温,物企递表热情还能维持多久?

贝壳号 | 发布于2021-05-24

5月11日,新希望服务(03658.HK)发布全球发售公告。根据公告,拟向全球发售2亿股,其中香港发售2000万股,国际发售1.80亿股。发售价每股发售股份3.8港元-4.7港元,预计募集资金9.4亿港元,预期股份将于2021年5月25日于港交所主板挂牌上市。

此前,据日新网了解,新希望服务于今年1月13日向港交所递交招股书是今年首个递表赴港IPO的物业管理企业。5月9日新希望服务招股书通过聆讯,将成为今年第五家正式上市的物企。

新希望服务成立于2010年,最早在成都为新希望房地产集团开发的物业提供物业管理服务,截至2020年12月31日,公司管理65个项目,在管总楼面面积约1020万平方米,总合约楼面面积约1530万平方米。截至最后实际可行日期,管理项目增至74项,总在管楼面面积增至1140万平方米,总合约楼面面积约为1790万平方米。

根据日新网此前发布的《2020年物企营收规模排行榜》数据显示,物业企业在管面积门槛抵达1.87亿平米,其中保利物业和碧桂园服务以3.8亿及3.77亿的在管面积名列一二,雅生活服务以3.75亿平米的在管面积居第三位。

显然,新希望服务虽一直在扩张,但从营收体量上来看,“迷你型”的规模或将成为后期资本衡量其发展的重要因素

基本面看,新希望服务背靠母公司新希望地产集团,确实有着不错的战绩,但真正回归到本身,在物业行业市场优势并不明显,要讲好“小而美”的故事仍有一些坎需要跨越。

资本和上市潮双降温,物企递表热情还能维持多久?

从整体数据来看,截至目前,今年上市的五家物企规模并不大,在46家上市物企排名中位于中下游。

例如在1月18日正式登陆港交所的宋都服务,为浙江省综合物业管理服务供应商,截至2020年12月31日,在管面积仅815万平方米。还有历经两次递表,在今年1月26日挂牌上市的星盛商管,在管面积仅为160万平方米,两家企业均排名靠末,与碧桂园服务等头部物企规模相差近30多倍。

在3月18日完成“借壳上市”的华发物业,在去年物业管理覆盖中国27个城市的物业组合,总收费建筑面积约1670万平方米,略低于和泓服务的1790万平米,同样位于中下游,排在第33位。

正如原正荣服务总裁黄亮所说,腰部物企面临的压力不小。

跑得慢听到的都是骂声,跑的快听到的都是风声。是依靠规模增长,还是加大增值服务投入?作为上市的中小型物企,突破增长是上市后面临的首要难题。

递表热情未减 多家物企排队入场

从统计数据来看,除新希望服务外,目前已经有18家物企递表港交所。值得注意的是,在这18家递表物企中,既有在管面积达6940万的富力物业,也有在管面积仅为280万平方米,营业收入1.05亿元的蚊型物企明宇商服,规模首尾相差较大。

盈率低迷 蚊型物企上市为哪般?

中小物管公司争相奔赴港交所上市,尤其是小型物管公司,自2020年底开始扎堆上市,以赶在港交所新规落地之前登陆资本市场

按照去年公布的新规,即要求上市企业须盈利须达到最近一年高于6000万港币,最近两个财政年度累计不低于9000万港元。市场上有人计算,在物业行业相当于年收入高于6亿港元,假设基础物业服务占比80%,物管公司在管面积需在2000万平方米以上。

而从目前来看,46家物业股平均市盈率(TTM)为31.42倍,最高华润万象生活达99.49倍,最低祈福生活服务4.5倍,物业股估值分化严重。

规模偏小的物企,包括已上市的烨星集团、兴业物联、祈福生活服务在内的蚊型物企市盈率(TTM)普遍低至10倍左右,日成交额不足千万,市场对于这类缺乏规模的物业公司并不看好,近一周的交易量也佐证了这一事实。

明宇商服在业内属于蚊型物企行列,在2020年在管面积为280万平方米,从整体来看,46家已上市物业公司平均在管面积已经过亿平米,这就意味着明宇商服若成功上市,将刷新上市物企规模下限

除此之外,明宇商服2020营收为1.05亿元,低于目前垫底的兴业物联(2.3亿元),刷新了拟IPO物企最低营收记录

据日新网了解,起家于四川的物业管理服务供应商明宇商服,由张建明夫妇合计持股93.3%,背靠明宇实业集团有限公司(以下简称“明宇集团”),明宇集团以酒店业为主,地产、金融为辅,集团酒店业务曾在2016年冲击新三板无果,2021年物业板块若上市成功,明宇商服或成为明宇集团第一家上市主体。

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从招股书数据来看,明宇商服未具备低基数高增长的特征。在2018-2020年,明宇商服实现营业收入0.84亿元、0.87亿元、1.05亿元,复合年增长率仅为12%。同期年内溢利分别为0.17亿元、0.17亿元、0.32亿元,复合年增长率仅为36%。尤其是2018年,明宇商服营业收入同比仅增5.58%、净利润同比微增0.84%,业绩一度停滞。

所以即便带着“商管”特征,明宇商服成长性受限明显,上市或并不能改变这一局面。

有业内人士对此坦言,小物企若成长性不足,等着上市后被收购不如直接被收购方便。毕竟几千万的上市费用对迷你物企来说开支不小,物业股之间的收并购程序更复杂。

摩根大通也曾在研究报告中表示,“尽管增长很快,但多数开发商背景较弱的小盘股表现仍不理想。市场对小型物管股兴趣越来越低由于有更多可投资的选择,因此投资者更愿意选择大公司,从长远来看,大公司更可能成为市场整合者。”

房企拆分上市 对母公司依赖度较强

在4月26日向港交所递交招股书的富力物业,截至2020年12月31日,其管理55个项目位于26个省、自治区、直辖市的102个城市,总在管建筑面积为6940万平方米,在目前IPO的队伍中,面积规模暂列第一。

但记者发现,富力物业作为一家综合物业管理服务提供商,大部分收入来自为富力集团开发项目提供的住宅物业管理服务及商业物业管理服务

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根据招股书风险提示:富力物业单一最大客户为富力集团,住宅及商业物业管理服务合约相当大一部分均与管理富力集团开发的物业有关。此外,富力物业在招股书中也直接表示,公司的业务增长主要源自富力集团的支持。截至2020年末,富力物业几乎全部在管面积来自富力集团及其合营联营公司,来自第三方物业开发商的在管项目仅包括1宗住宅物业和1宗商业物业。在富力物业2020年25.97亿元的营收中,来自独立第三方物业开发商的收入仅为10.6万元。

其实在赴港IPO的行列中,对母公司依赖度度较高的问题不仅存在于富力物业一家物企中。

资本和上市潮双降温,物企递表热情还能维持多久?

在4月23日向港交所递交了招股书的海悦生活控股,业务构成中有相当一部分来自于母公司。过去三年,其母公司项目基本由海悦生活控股管理。2020年9月,海悦生活控股才开始主动向独立第三方物业开发商获取项目。

招股书披露,海伦堡中国集团单独开发的住宅及非住宅物业方面,截至2018年、2019年及2020年12月31日,按总建筑面积计,分别100%、约99.5%及99.9%由海悦生活控股管理。

于往绩记录期,海悦生活控股绝大部分收益来自于

向海伦堡中国集团所开发的项目提供物业管理服务,及向海伦堡中国集团提供增值服务。2018年-2020年,来自海伦堡中国集团的收益分别为6950万元、1.28亿元及1.92亿元,分别占海悦生活控股同期总收益的16.7%、23.1%及28.5%。

3月4日赴港IPO的新力服务成立于2010年,设立之初主要是为了支持新力控股集团旗下江西新力置地的发展。在2013年的时候,新力服务开始为新力控股在江西发开的物业提供住宅物业管理服务。和众多在2021年递表的中小物企一样,是一家区域色彩较为浓厚的企业。

从整体数据来看,新力服务对关联房企的依赖性主要体现在非增值服务上

2018-2020年,公司自新力控股集团及新力控股集团的合营企业及联营公司收入占公司总收入的比例为55.4%、41.8%、36.1%,超过了行业普遍30%的比例。物业管理服务、非业主增值服务、增值服务三大业务中,关联方在非业主增值服务的贡献比例最大,分别为36%、31%、29.4%。仅对新力集团及新力科技,该项业务收入3年增长了2倍。

而这也是部分房企输血物业的一种方法,之所以没有选择大幅增加面积结转,可能是实力有限。除此之外还有二度冲刺港股的融信服务

近三年来,融信服务超95%的收入都来自非业主增值服务与物业管理服务,而这两项业务都颇为依赖母公司融信中国

报告期内,融信服务向融信中国开发的项目提供物业管理服务所产生的总收益分别约为1.77亿元、2.07亿元、2.49亿元,分别占同年度物业管理服务所产生总收益的74.6%、72.6%和67.8%。另一方面,2018年至2020年,融信服务来自融信中国的非业主增值服务的收益分别为1.27亿元、1.43亿元、2.54亿元,在同年度非业主增值服务总收益中所占比例分别约为73.3%、63.4%、68.9%。

在管面积来看,报告期内,融信服务来自融信中国所开发项目的在管总建筑面积分别约为596.6万平方米、846.7万平方米及1103万平方米,分别占在管总面积的56.46%、53.32%、55.34%。

截至2020年末,融信服务由独立第三方房地产开发商开发的项目在管总面积为753.8万平方米,项目总数仅为38个。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对此讲到:融信服务毛利率出现下滑趋势,且对母公司依赖度较强、独立运营能力存疑。但嘉和家业物业研究院院长唐卓对融信服务的上市持有乐观态度,“2020年末,母公司三道红线指标全部达标,企业进入绿档,这或将给融信服务二度提交招股书带来一定优势,推动上市进程。”

此前在日新网文章《物企行业分化加剧,营收首尾相差73倍:规模已不是唯一影响因素》中指出,2020年共有17家物业公司成功上市,远超2019年的12家,创下了物业企业上市以来的最高峰。2021年还有数十家物业公司已启动或正在研究上市计划,预计2021年仍是物业公司上市大年。

而2021年初物企上市势头较为凶猛。1月荣万家、宋都服务和星盛商业管理分别在15、18、26日成功挂牌上市。但截至5月14日,没有新的物企完成上市。

在19家递交了上市申请的物企中,只有2021年首家递表的物业管理企业——新希望服务控股有限公司于5月9日招股书通过聆讯,物企上市潮似有放缓的趋势。

与此同时,根据上市物企所披露的2020年年度业绩报告,无论是营收还是规模,均出现巨大差异。一方面,分化格局与物企关联房企紧密相关;另一方面,与物企加速外拓布局有关。行业集中度进一步加剧,分化现象逐渐凸显。未来在物业公司中,一定会呈现出强者恒强的局面。

在行业集中度加剧,资本市场竞争愈加激烈的当下,如何在物企赛道上抢夺一席之地,可能仍然会是物企上市后需要思考的问题。

编者按:本文转载至微信公众号“日新网Pro”作者“陈梦雪”,贝壳投研经授发布。

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