发债失利，二次上市失败，海伦堡黄炽恒三战港股仍难行

在A股赚得盆满钵满的股神黄炽恒，自己的公司海伦堡却一直与上市无缘，不仅如此，试图发行的公司债历经五年无疾而终，而这一次，是他的第三次再战港股上市，仍然十分艰难。

4月23日，海伦堡旗下物业公司海悦生活控股有限公司(海悦生活)向港交所正式递交招股书，这是昔日股神黄炽恒的第三次冲击港股上市了。

海悦生活从2019年就开始在倒腾股权，筹备上市。而这一年，黄炽恒的海伦堡地产也刚刚向港交所第二次交表想要上市。

海伦堡的上市也历经波折，从2015年到2018年再到2019年，一直未能成功。

不仅上市难成，海伦堡的发债也并不顺畅。

穿透公司独家获悉，4月21日，证监会发布了一则行政许可申请终止审查通知书，海伦堡于2018年1月10日提交的发行2016年公司债券发债申请，海伦堡和主承销商光大证券在卡壳三年之后，选择了主动撤回。而就在4月15日，证监会还中止了海伦堡的另外一起面向专业投资者的发债申请，并抄送了深交所。

而这一次，海悦生活在筹备三年，再次冲击港股，会成功吗？

三战港股 扶子上位

4月23日，海悦生活向港交所正式递交招股书，这是昔日股神黄炽恒的第三次冲击港股上市了。

在2015年，就曾传言海伦堡港股上市，不过当时其并未有提交招股书证明。真正的冲击上市是在2018年和2019年。

2018年10月22日，海伦堡向港交所递交招股书，其后未有进展，6个月后招股书失效；2019年5月2日，海伦堡再次递交招股书，同样的，6个月之后招股书失效，两次上市均无疾而终。

对于失利原因，海伦堡讳莫如深，而其招股书中显示的多项不合规被认为是主要原因之一。

招股书显示，自2016年以来，海伦堡共发生了85起不合规事件，涉及43家子公司。其中，10家项目公司在取得所需的许可证前，就已开始违规开发；有10家项目公司未能遵守有关建筑工程施工许可证规定；8家项目公司未能遵守有关建设工程规划许可证规定。

算上海悦生活这次冲刺港股，黄炽恒已经是第三次冲击上市了，不过，从海悦生活目前的资质来看，相较于其他港股上市物业企业，成色差了很多。

物业吸血海伦堡外拓仅一例 扶持儿子上位“神秘人”突击入股

海悦生活招股书显示，其2018年-2020年，收入分别是4.17亿元、5.57亿元与6.75亿元，归属股东的净利润为4697万元、7726万元与9794万元。海悦生活主要有物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三大核心业务。2020年，这三项业务的收入分别为4.6亿元、1.7亿元和0.46亿元，占比分别为68%、25.2%和6.8%。

不仅是传统物业管理服务仍然占据大头，而这部分的项目还绝对量都是来自海伦堡。

招股书显示，海悦生活2018年签约项目84个，2019年签约项目111个，2020年签约项目150个，2018年、2019年所有项目均来自于海伦堡，2020年才增加了一个独立第三方的项目，签约面积为8.3万平方米，外拓仅为1个项目。

整体来看，海悦生活的规模处于中下游。对比近期在港交所递交招股书或上市的物业企业来看，海悦生活的整体营收规模、利润水平要低于建发物业、越秀服务。

不仅尚未大规模外拓发展，而且其官网也仍然十分简陋，仅有首页、关于我们两层链接，对于海伦堡物业的简介也仅有两段。新闻链接也仅仅是展示，点击后二级链接也没有。

尽管外拓缓慢，传统物业管理占据大头，还在吸血海伦堡，物业官网简陋异常，却并不妨碍黄炽恒在海悦生活股权上的来回操作，并且扶持自己儿子上位成为海悦生活老大。

海悦生活招股书显示，黄炽恒的儿子黄博文在2021年3月17日成为海悦生活董事会主席。

黄博文目前27岁，加拿大国籍，2016年在康奈尔大学毕业后立马被黄炽恒安排到海伦堡做主席助理，开始接班历练。

在2020年12月，海伦堡总部和大唐地产的签约仪式上，黄炽恒身穿黑色马甲位于正中，黄博文站在黄炽恒右手边，脸庞仍然略显稚嫩。

除了把儿子扶上物业公司董事会主席之位，黄炽恒还在上市前夕拉入“神秘人”殷明突击入股。

对于殷明女士，海悦生活在招股书中语焉不详，只写：因为投资业务再2016年和黄炽恒结识，后黄炽恒介绍其入股海悦生活。殷明有18年房地产相关经验，在华中地区从事与建筑控制和人身安全相关设备业务。

2019年11月，按照2018年底海悦生活净资产净值，殷明以2000万元人民币入股海悦生活，收购3%股权，相关费用在2021年1月17日付清。

原本只有黄炽恒单人持股的海悦生活，股权变更为黄炽恒持股97%，殷明持股3%。

国内发债卡壳三年撤回 海外高利息发债

一直冲刺上市未成，海伦堡对资金渴求异常，频频投向债券市场，但是其发债也并不顺畅。

穿透公司独家获悉，4月21日，证监会发布了一则行政许可申请终止审查通知书，海伦堡于2018年1月10日提交的发行2016年公司债券发债申请，海伦堡和主承销商光大证券在卡壳三年之后，选择了主动撤回。而就在4月15日，证监会还中止了海伦堡的另外一起面向专业投资者的发债申请，并抄送了深交所。

从深交所和上交所的海伦堡相关发债信息来看，穿透公司发现，这笔由光大证券作为主承销商所发起的2016年公司债券，整体规模为35亿元，上交所登记更新时间为2017年12月29日，项目状态为通过，受理日期未有显示。

除此之外，海伦堡在上交所还试图发行两笔ABS融资，2018年的一笔15.5亿，由平安汇通承销，2021年一笔6.85亿，由太平洋证券承销。项目状态均显示为通过。

海伦堡还在深交所试图发起多笔债券，均显示为通过。2017年由招商证券承销，公司债40亿元；2018年由招商资管承销，ABS9.7亿元；2019年由川财证券承销，公司债30亿元；2020年由中山证券承销，ABS6亿元；2020年由中山证券、海通证券承销，小公募18亿元（该笔显示为提交注册）。

这些债券究竟发行成功融到资金了吗？基本是否定的。

穿透公司获得的海伦堡截止2020年9月财务数据显示，其2017年末、2018年末、2019年末及2020年9月末，公司应付债券分别为0.00万元、200,000.00万元、200,000.00万元和180,068.01万元，占总负债的比例分别为0.00%、2.67%、1.89%和1.51%。

这是意味着其仅有2018年发行成功了一个20亿债券。

海伦堡在2018年6月发行了2018 年非公开发行公司债券(第一期)，5.5亿元用于长期租赁房项目，剩余4.5亿用于偿还各类借款；2018年12月发行了2018 年非公开发行公司债券(第二期)，10亿元全部用于偿还借款。

同时以目前最有可能发行成功的一笔来看，海伦堡甚至在申请材料和交易所问询回复中，都是错漏百出。

由中山证券、海通证券承销，小公募18亿元，目前现在已经提交注册。深交所问询函认为，截止2020年6月，海伦堡有息债务总额378.7亿元，短期债务占比56.27%，占比较高，而且拟建项目资金缺口在770.9亿元，要求披露集中偿付风险。

在回复中，海伦堡竟然将其最近三年经营活动现金流入写成了203.46亿元、281.21亿元和347.72万元。

不得已，海伦堡又把发债市场投向了海外。

2021年3月17日，海伦堡称成功发行2021年首笔境外高级无抵押债券2亿美元，期限为两年期，收益率为11%。

这个利率不仅高于多数其他房企海外融资水平，相较于海伦堡在2018年的私募公司债票面利率，高出了3.2个百分点。

穿透海伦堡负债

如此渴求发债，海伦堡的负债情况到底如何？

截止2020年6月，海伦堡有息债务总额378.7亿元，短期债务占比56.27%，占比较高，而且拟建项目资金缺口在770.9亿元。

截至2020年9月末，海伦堡有息债务总金额为397.5亿元。可以看出1年-2年的短期债务不降反升，占比攀升高达69.19%！

截至2020年9月30日，海伦堡承担阶段性担保额约为人民币308.6亿元。

作为被担保方或担保方，黄炽恒和其老婆秦爱华，向华融重庆分公司、兴业信托、华夏银行合肥分行、建设银行番禺分行、中国银行中山分行等进行质押、担保融资

除了担保，还有股权融资。

截止2020年9月30日，海伦堡共有相关企业58家进行股权质押融资，融资金额也高达256.8亿元。

海伦堡还从民生银行、建设银行、华夏银行等银行和非银获得综合授信547.4亿元，已经使用359亿元，还剩余188亿元额度。

低调黄炽恒

作为海伦堡的创始人，黄炽恒一直很低调，低调到无论是海伦堡的招股书还是海悦生活的招股书，对其简介都只有两句话：

黄炽恒，男，1961年出生，公司董事长，公司创办人。2007-2012年任广东省房地产行业协会副会长、2012年至2016年任广州市番禺区政协常委等社会职务。

海悦生活招股书中，多数时候称黄炽恒为黄先生。在网络上，其照片更是鲜见报道。

此前其清晰的照片为参加2017年海伦堡供应商大会时的一张照片，刊登在第三方供应商的网站上。

不过，从2020年开始的多次战略签约上，黄炽恒也开始出现在镜头和照片之下。

在2020年12月30日和中铁建的战略合作签约仪式，海伦堡极为少见的放出了黄炽恒的照片。他以其一贯的寸头发型和眼镜，站在中间。

黄炽恒，1961年出生，中国国籍，香港永久居留权，目前学历仍然是大专。1987年，主修机械制造的黄炽恒，从番禺县职业中等专业学校毕业。

1998年，36岁的黄炽恒成立海伦堡，在广州市涉足第一个住宅地产开发项目——华景新城，四年后继续第二个项目番禺花样年华。随后逐步走出番禺，走出广州，向全国拓展。

尽管1998年就开发了第一个项目，在中间黄炽恒却对房地产市场出现误判，放弃了一二线核心城市，产品下沉到三四线城市。由于项目布局比较冷僻，后期销售都比较困难， 2015年，海伦堡营收仅98.02亿元，尚未突破百亿关口。

2016年，海伦堡启动战略升级，确定了三年冲刺千亿的业绩目标。2019年克而瑞房地产销售额榜单显示，海伦堡销售额532.5亿元，距离千亿目标不是一点点。

黄炽恒的上市梦，仍然遥远。

文章转载至公众号 海纳财经