唯一净利润率超20%房企发出的信号
编者按：本文来自微信公众号“好猫财经”，作者：神镇的猫总，贝壳投研经授权发布。
市场行情向下，房企越来越容易陷入赚“假钱”的怪圈：
销售额年年增长、合同负债不增反降、利润还是越来越少。
所有人都知道，相对其他规模型行业，这是一个高杠杆生意，但高杠杆应该带来合理利润，甚至是高利润。
很抱歉，中国TOP100的房企里，净利润率超过20%的房企屈指可数。TOP10房企中，有且唯一一家是中海（00688.HK ）。
上半年，中海实现营业收入1078.8亿元，净利润219.7亿元，净利润率20.4%。
同时期内，碧桂园净利润率跌破10%，招商蛇口的净利润率13%，保利地产的净利润率16.3%，同比下降1.8个百分点；绿地的净利润率为3.9%，同比下降1.2个百分点。
绿地由于有大量低利润的建筑业务，稀释了整体利润率，但其房地产及相关业务的毛利率也仅为23%。
实际上，净利润还要看权益比率，中海拥有高权益比例。上半年，扣除公允价值变动收益15.5亿元后，中海归属于母公司股东净利润高达207.8亿元，同比增长10.9%。
房地产行业净利润率下降，无非有三个原因：土地成本高、开发过程成本高、销售价格低。
作为内地房地产开发的“元老”级房企，中海仅仅布局全国40多个城市，覆盖最重要的一二线城市。
中海的销售均价在2万元左右，逐年波动不大，这个价格在行业属于前列。
至于开发成本，有着“工科”房企之称的中海，成本管控能力堪称行业最强。
上半年，中海的营销费用、行政费用、财务费用之和占总收入比例仅为3.7%，也是行业最低。其中总财务费用为40.32亿元，同比降低9.4%。
截至上半年末，中海的有息负债为2284.5亿元，同比略增7.3%，净负债率维持33.8%的绝对低位。
有息负债总量有所增加的同时，实现了财务费用降低，在于中海融资成本下降，以及债务结构的改善。
6月16日，中海内地子公司发行信用债，3年期20亿元，票面利率低至3.25%；5年期10亿元，票面利率3.55%。
到了8月份，中海内地发行信用债利率继续下行，4年期5亿元，票面利率下探至2.75%；7年期15亿元，票面利率3.25%。
这样的信用贷款利率，不仅仅来源中海的央企背书，更重要在于中海长期低负债发展的历史。
排除了销售价格和开发成本之后，拥有最高净利润率的中海，也面临净利润率下行的原因是：
土地成本阶段性走高。
2018-2020年，中海的新增拿地平均成本分别为每平方米8181元、12960元、10066元。也就是说，2019年的拿地成本走高，导致了如今结算收入净利润的下行。
从上半年拿地结果来看，中海已经做出了针对性调整。
上半年中海仅在14个城市拿下20幅土地，楼面面积489万平方米，总地价513亿元，折合每平方米10491元。
相对于上半年2072亿元的销售额来看，中海的拿地支出偏低，但从集中供地、控制成本的角度来看，中海旨在维持利润率。
“投资纪律重要过拿地本身，不会为了买地而买地。”
中海地产董事局主席颜建国一再强调，中海在投资策略上坚持主流城市、主流地段、主流项目的策略，更加重视高能级城市、核心地段的土地获取，坚守投资刻度，要求合理回报。
中海管理层年初透露，2021年新增土地权益投资预算为1650亿元，中海管理层现时仍然确定，这个目标没有变化。
对比往年，中海拿地主要集中在下半年。这意味着，中海今年拿地首要目的还是控制成本，下半年应该是其拿地主要窗口期。
实际上，集中供地新政下，中海对于拿地并没有懈怠，而是在遵守投资纪律和商业发展逻辑基础上，进行精细化管理分析：
完善集中供地政策下的投资决策流程，包括一些产品的标准化；上半年在22个集中供地市场中，中海参加了400多次竞投，希望用勤奋获取更高的成功概率；通过产业资源整合、城市地标、棚改、城市更新等模式，上半年获取了苏州中泰项目、苏州超塔项目、长春润德项目、深圳龙岗南约项目等大型项目。
房地产行业从土地红利、金融红利递进至管理红利，整体杠杆率决定了房企能否活下去，利润率决定了企业能否活得好。
地产这盘生意越来越回归于本质，在整个生意链条的第一步便开始充分竞争，同时考验房企的战略定力和判断。
房企不再简单比拼规模和极致周转速度，而是比拼谁能控制土地的结构性成本，谁能最大限度维持开发成本，谁有最好的资本信用拿到融资。
没有真金白银的利润，地产这场游戏很快就会玩不下去，哪些房企可以活下去、活得好，中海给出了最明显信号：
看看他们什么时候拿地，通过什么渠道拿地，拿了多少地，成本是多少。
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