地产股终于迎来利好,准备脱离三傻股

贝壳号 | 发布于2021-08-11

编者按:本文转载至微信公众号“雪球佛系小资”,贝壳投研经授发布。

2021年8月11日,深圳、天津、青岛、惠州等城市出现了土地出让中止或延期的公告,意在优化调整土地竞拍规则。据网传,自然资源部召开闭门会议,明确二批次核心城市土地出让政策调整,包括: 

股东不得违规对其提供贷款,转贷,担保或其他融资便利;

限定土地溢价上限15%,不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价;

到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。 

总的来说,政策的出台意在控制核心城市的土拍热度,稳定地价,实现土地市场的稳定运行,既保持土地公平合理的出让,同时又使得市场热度保持低位运行。基于此,房地产行业寡头时代的到来或将放慢,行业集中度提升速度放缓,为中小房企带来一定程度的利好。而房地产企业能否提前迎来利润率的拐点,还要看地方政府如何落实具体土拍细则。这样可以改善房地产龙头的净利率,然后让房地产龙头更加的集中化。

但中小型企业却面临加速出清的局面,因此行业未来的逻辑将演变为龙头房企依靠集中度的提升抢占市场份额,进而从远期盈利来看实现业绩的稳步增长。 

多次重申“房住不炒” 基调和三稳目标下,房地产市场迎来新一轮调控潮。甚至出现上市公司宋都股份不惜损失5000万元保证金,也要退掉其在杭州首次集中供地取得的一宗宅地,在行业及市场内引发热议。 

8月4日,保利地产发布公告称,公司实际控制人保利集团增持公司50万股股份,本次增持约占公司总股本的 0.0042%。

公告显示本次增持前,保利集团直接持有公司股份3.34亿股,约占公司总股本的2.79%。通过其全资子公司保利南方持有公司股份45.11亿股,约占公司总股本的37.69%。合计持有48.46亿 股,约占公司总股本的 40.49%。

本次增持后,保利集团持有公司股份3.35亿股,合计持有48.46亿 股,约占公司总股本的40.49%。

上周保利增持带动房地产板块情绪修复,此次增持是保利集团自2015年以来首次增持,表明了大股东的态度,说明管理层认为当前股价严重偏离公司的实际价值。

8月11日,据市场消息,恒大旗下的恒大物业将整个售予由万科牵头的企业。据了解,万科曾多次出手接货其他房企资产,如去年8月斥资24亿元收购泰禾集团,今年计划收购蓝光发展更多项目。 

据昨晚公告,恒大汽车及恒大物业表示,公司控股股东中国恒大集团正在接触潜在独立第三方投资者探讨有关出售其部分资产,包括中国恒大持有的部分恒大汽车及恒大物业权益。知情人士透露,中国房地产开发商恒大集团正在与国资和民企谈判出售其新能源汽车和物业管理业务的股份。 

在公告发布之前,市场已传出在有关部门协调下,部分国企正与 恒大 展开联合谈判的消息,这些企业包括珠江投资、广州城投、越秀金控、华润、万科、保利等。但目前,各方均未表态。 

保利地产近期走势强劲,近五个交易日大涨约28%,目前市值1518亿元。

万科A今日盘中一度逼近涨停,早盘上涨7.9%,目前市值2673亿元;港股万科企业亦大幅大幅拉升,A股万科收盘涨5.72%。今日有消息称,恒大可能会把物业管理业务的股权出售给万科牵头的财团。

地产板块强势拉升,保利地产、金地集团等龙头股一度涨停,万科A一度大涨超9%。港股方面,内资地产股亦有所表现,融创中国、华润置地,龙湖集团、碧桂园服务等集体走高。此外,受中国恒大拟出售汽车和物业股权消息刺激,旗下三家港股公司中国恒大、恒大汽车、恒大物业连续3日大涨。 

到今天为止,保利和金地的股价都已经从7月的底部反弹了30%左右,特别是今天,几乎所有地产股都高开高走。

目前的地产的股息率也特别的诱人,保利地产5.18%,万科6.46%,房地产股之所以大涨一方面是估值过低,头部地产企业估值远低于银行龙头,成为A股估值最低的洼地。房地产板块破净率超50%。另一方面,房地产调控加速了房地产业的集中度,大型、超大型房地产企业反而近一步扩大了市场占有率。

根据中指研究院最新发布的《2021年1—7月中国房地产企业销售业绩TOP200》显示,2021年1月—7月,TOP100房企销售额均值为794.7亿元,增长率均值为36.2%;其中销售额超千亿元的房企21家,较去年同期增加3家;超百亿元的房企136家。碧桂园销售额超5000亿元,万科超4000亿元,中海地产超2000亿元,销售额200亿元-300亿元之间的中小型房企增长速度最快,达到44.8%。 

明确二批次核心城市土地出让政策调整。限定土地溢价上限15%,不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。

众所周知,土地对于房地产企业而言,相当于“原材料”,在房价严控的环境下,若能控制土地出让价格,集中供地制度持续完善,叠加融资端收紧影响显现,均将带来下半年土拍市场逐步降温及拿地端毛利率的企稳。对地产业来说无疑是重大利好。

尽管短期或仍有部分城市加码调控、问题房企信用事件等风险扰动,严格调控地价,并为房企减负,减少拼配建、拼自持、拼溢价等这种不必要的现象,为房企留出合理利润。但板块估值和仓位均已经达到了历史新低,或将迎来一波反弹行情。

地产股终于迎来利好,准备脱离三傻股

8月5日,万科物业板块万物云空间科技服务股份有限公司宣布与阳光城(000671)达成换股协议,万物云将持有上海阳光智博生活服务集团股份有限公司100%股权,阳光城将持有万物云4.8%股权,同时,双方成立新合资公司承接阳光城新开发项目。

地产股终于迎来利好,准备脱离三傻股

阳光城称,阳光智博坚持以高品质的服务给客户超预期的感动,对于客户满意的苛刻追求与万科物业的客户观念非常一致,且双方城市聚焦在一、二线城市,重合度高达97%。未来,双方将全面建立战略合作关系,在物业管理、商业管理、生态环保等多领域进行战略探讨和合作落地。

就万科物业来说,截至2020年底,万物云在管面积5.66亿平方米,营业收入182.04亿元。合并阳光智博之后,万物云的在管面积规模与营业收入将进一步扩大,市场占有率明显提升,进一步巩固万科物业的行业领先地位。

年报显示,物业服务总营收127亿元,占比3.5%,同比增长29.65%,毛利率为17.96%。截至报告期末,万科物业累计签约面积6.4亿平方米,同比增长26.1%,其中已接管合同面积4.5亿平方米,为未来储备1.9亿平方米。

万科物业的三驾马车——CS社区空间,BS商企空间,US城市空间。万科物业谋求多年,便是在通过自建、入股、合作、并购的方式将短板一一补齐,最终目标应是蓄力A股上市,从而获取更高的估值。

地产股终于迎来利好,准备脱离三傻股

万科物业的下一步是城市空间。截至目前,“城市空间整合服务”模式已拓展至珠海横琴新区、雄安新区、广州白云及成都高新区,由万科物业承接当地的城市环境卫生、城市公共绿地养护、市政基础设施养护、社区综合治理、公共资源经营管理等城市管理业务。万科物业按照35%左右的年复合增长率保持扩张,全国大概有10个以上的城市在谈城市服务类项目,横琴城市物业服务大约一年有5亿的营收。以此估算,城市空间有望达成下一个百亿营收。

以后社区肯定是一个大的养老院,这也是万科的价值所在。随着人工智能、大数据、互联网等高新技术的发展,物业管理企业先后试水互联网,以社区生活场景为中心,搭建用户与商家、服务提供者之间的O2O社区服务平台。一方面可以整合“线上”和“线下”两端的资源,并通过云端进行管理,为居民创造更加便捷的社区生活环境的同时进一步拓展增值服务发展空间,创造新的盈利点;另一方面可提升物业管理效率,降低能耗成本与人员成本。

地产股终于迎来利好,准备脱离三傻股

建议;

优选财务稳健、现金流健康、销售高增的行业龙头。尽管行业结算端毛利率仍有下行压力,但认为当前板块估值已经反映业绩及毛利率方面的担忧,同时随着各地土拍制度逐步完善、叠加监管对拿地销售比的限制,重点城市土地热度有望逐步降温,带来拿地端毛利率的企稳。

股市里有些事情没发生前,都觉得不可能,不合理,等成为现实后,大家都觉得很合理,很正常了。

当前多数龙头房企估值对应2021年PE不到5倍、PB不到1倍、股息率大多超过6%,近期保利地产、金科股份先后发布实控人或高管增持、回购计划,亦彰显中长期发展信心。考虑市场对行业信用风险的担忧,建议优选财务稳健、现金流健康、销售高增的行业龙头,如保利地产、金地集团、万科A等。

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