中南高科冲刺港股IPO：2020年营收逾46亿元，致力成为服务中国制造业的平台

编辑按：本文转载至微信公众号 “IPO早知道”，作者“苍穹”贝壳投研经授发布 。 

已建及在建项目覆盖城市数排名第一、总建筑面积位列第二。

本文为IPO早知道原创

作者｜苍穹

微信公众号｜ipozaozhidao  

据IPO早知道消息，中南集团旗下企业中南高科已于5月12日向港交所递交招股书，工银国际及兴证国际担任其联席保荐人。除了已经上市的中南建设（000961.SZ）和更早递表的中南服务，中南高科有望成为中南集团的第三个上市平台。 

中南高科是中国领先的以服务先进制造业为核 心的产业园区开发及运营商，提供集产业研究策划、园区开发、产业资源导入及园区综合运营于一体的服务。 

截至2021年2月28日，中南高科已获取70个产业园项目，包括约280万平方米已竣工建筑面积、约400万平方米开发中规划建筑面积及约410万平方米持做未来开发的预估建筑面积。

 中南高科布局情况（来源：招股书） 

根据仲量联行报告，于2020年末，中南高科在中国制造业产业园区开发及运营商中已获取的项目覆盖城市数量排名第一、总建筑面积排名全国第二。

深度契合政府与企业需求，筑就竞争优势护城河 

成立于2015年，中南高科肇始于长三角地区，现业务已成功向珠三角及环渤海经济区拓展，并拟更进一步拓展至中西部最具增长潜力省会及主要城市。近年来，随着国家对制造业和产业园区的大力支持，中南高科聚焦制造业产业园区开发与运营这一赛道，凭借产业资源导入及一体化、多元化产业服务等核心竞争优势及前瞻性布局眼光，保持着高质量稳步成长。 

据了解，市场开发层面，中南高科通过公开信息、市场调研、内外部数据库、深入沟通等方式精准定位政府端和企业端的具体需求，并综合考量区域位置、政府的招商引资政策、当地经济情况、以及制造型企业在当地的发展状况等因素。这样有助于地方政府优化产业结构、引进高端人才、促进当地就业以及GDP的提升，并增加财政收入。 

产业资源导入层面，中南高科组建了一支涵盖区域战略规划、产业规划、行业研究等各类能力的研究团队。通过对区域产业的深度分析，研究团队利用其研究结果并结合前期积累的专业招商数，在项目前期就进行精准产业定位，为园区量身定制招商策略。 

产业服务层面，中南高科形成基础、配套和增值三大类园区运营服务，该等一体化的产业服务能力可联动园区内外产业资源、支持入园企业可持续发展。值得一提的是，中南高科聚焦企业核心需求，提供知识产权、资质申报、人力资源、综合金融、市场交易配对等五大类园区增值服务。 

此外，中南高科打造的园区管理系统亦可以帮助其及时获取企业信息、了解企业需求，有利 于其迅速回应客户需求，持续改善服务质量，最终打造智慧型园区生态。 

中南高科的产业研究及策划、开发、运营和综合服务能力亦受到政府、行业协会及研究机构 的广泛认可。其获得克尔瑞（中国）颁发的「2020年中国产业园运营商30强」，尚有诸如「常州武进创智云谷」、「上海松江制造产业园」以及「佛山三水AUTO SPACE智车港」等多个项目获得省市级重点项目荣誉。

坚守以制造业为核心定位，财务业绩加速释放 

得益于市场对高质量制造环境的强烈需求及政府使用产业用地建设产业园区的导向，近年来制造业产业园的开发及运营市场快速增长。2015-2020年这一市场的规模复合年增长率高达22.7%，并预计将由2020年的6270万平方米增至2025年的1.98亿平方米，复合年增长率为25.9%。 

处于增量前景可观的行业，聚焦于制造业产业园开发与运营这一赛道的中南高科无疑具备更多可想象空间。中南高科策略性的选择集中服务从事制造业的中小企业，尤其是先进设备制造、新能源、新材料等新兴产业。截至2020年12月31日，与中南高科签约的企业客户达2688家，其中约79.5%从事制造业。 

以中南高科·惠州仲恺高端电子信息产业园为例，至2021年底，该产业园共引进企业101家，其中电子信息产业类企业达60 家， 占比58.8%，高新技术类企业33 家， 占比32.4%。数据显示，上述招商引资企业预计可以实现重大产值逾人民币10 亿元，为地方政府贡献重大税收收入，创造数以千计的岗位。 

既往业绩记录期间，中南高科的高速增长印证了其产业聚焦以及运营模式的成功。 

在园区数量上，2018-2020年中南高科分别新增获取产业园项目12个、20个和30个。在财务指标上，中南高科的收入由2018年的4.61亿元大幅增加至2019年的19.77亿元，并进一步大幅增加至2020年的46.13亿元，复合年增长率达到216.3%；同期毛利由2018年的1.57亿元大幅增至2019年的6.66亿元，并进一步大幅增至2020年的12.92亿元，复合年增长率达到186.8%。

 中南高科利润表（来源：招股书）

按照仲量联行的统计数据，中南高科2020年的收入及毛利增速在中国制造业产业园区开发及运营商中排名第一，并远高于排名第二的同行企业。

轻资产业务转型初显成效，首个轻资产标杆项目已落地 

在增量投资逐步向存量资产管理过渡的大环境下，中南高科也在积极探索轻资产业务模式，坚持以价值为驱动的轻资产运营战略，依托强大的产业资源导入及综合运营服务能力，轻重并举协同发展。

集团优先选择与由地方政府或与国有企业有关或其他有优异背景的现有第三方园区合作，以一二线城市为主要的轻资产业务开展区域，致力于为企业提供园区代建、产业招商、代理运营、产业投资孵化等服务，帮助提升存量园区的企业入住率及服务经营水平。 

首个轻资产项目——苏高新智芯谷的成功落地，标志着其轻资产转型初显成效。作为中南高科联合苏州高新区联合打造的集成电路产业创新中心，该项目具备一定的先进性。截至2020年12月31日，苏高新中南高科智芯谷已迎来多家中国半导体行业的知名企业入驻，并在2021年3月获得了苏州创业园颁发的“招商工作先进单位奖项”。 

面向未来，中南高科旨在巩固领先制造业产业园区开发及运营商的行业地位，并升级平台以更有效服务中国制造业。其表示将通过优质产品、优质产业、优质服务打造标杆园区，力争 提升「中南高科」品牌声誉并扩大产业园规模；并将依托产业招商以及综合产业园运营服务 的能力，计划在一、二线城市稳步开展轻资产模式的业务。