地产暴雷：宋都股份退地“罗生门”与资金谜题

编者按：本文转载至微信公众号“资本侦探社”，贝壳投研经授发布。

一场简单的公开拿地最后却演变成多家房企牵涉其中的“罗生门”，这背后多少折射出杭州首次集中供地高热度下的无奈。

7月20日，宋都股份（600077.SH）发布一则退地公告，称考虑到市场风险因素，公司决定放弃已竞得的杭政储出【2021】8号地块（以下简称“8号地块”）土地使用权，为此将损失5000万元保证金。

消息一出，市场愕然，成为当天热门话题。

两个多月前，宋都股份在杭州首次供地中收获颇丰，斥资45.84亿元一举拿下5宗地，其中便包括成交金额17.83亿元的8号地块。当时，宋都股份拿地数量仅次于融信集团，与杭州本土“一哥”滨江集团持平。

关于这次退地，坊间有多种说法，如合作伙伴爽约、杭州叫停“商墅”改建等。据中国房地产报记者从多个消息源确认，宋都股份退地主因合作伙伴退出，导致资金紧张。

对于在该地块中退出的合作方市场猜测不一。有消息称该合作方是名为“宝X”房企，对此，中国房地产报记者向宝龙地产和宝能地产分别求证，双方均予否认。另据多方面了解，此次宋都股份退地涉嫌多方，层层环绕，主因“局外合作方”退出引发退地，接下来或将仍有退地事件发生。

合作方退出

公开资料显示，宋都股份退出地块是杭州首次集中供地首日出让的杭政储出【2021】8号地块，此前是由宋都股份全资子公司杭州绍辉企业管理有限公司以17.83亿元竞得，楼面价20962元/平方米，溢价率为29.86%，自持比例达到21%。

公告中，宋都股份表示，截至目前公司尚未签署《杭州市国有建设用地使用权出让合同》。

经与杭州市规划和自然资源局沟通、协商后，宋都股份于7月20日收到杭州市规划和自然资源局出具的决定书，该地块竞得资格取消，杭州绍辉已缴纳5000万元预约申请保证金不予返还。

宋都股份在公告中提及，放弃该地块是公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出的决策。

实际上，据中国房地产报记者从接近宋都股份知情人士处获悉，宋都股份此次“退地”主要有三方面考虑：

首先，此次退地最直接导火索是合作方退出。

据上述知情人士介绍，拿地前宋都股份已经与合作方商定好后续开发合作事宜，拿地后该合作方改变主意。随着合作伙伴违约，宋都股份之前的资金安排受到影响。若自己单独开发，近18亿元土地款对于宋都股份而言压力不小，权衡之下，宋都股份决定放弃该地块竞得资格。

对于在该地块中退出的合作方市场猜测不一。有消息称该合作方是名为“宝X”房企，对此，中国房地产报记者向宝龙地产和宝能地产分别求证，双方均予否认。

宝龙地产方面表示，此前公司的确与宋都股份就临安一宗地在拿地前签过意向合作协议，但并非正式合作协议，且宝龙方面表示双方并未针对运河新城地块有过沟通合作。

据相关知情人士透露，宝龙地产与宋都股份确实就集中供地中后者所拿的临安一宗地块有过接触，但彼时双方仅签署了备忘录，表达了合作意向，并没有签订任何合作细则和条款。宋都股份拿到地后，地块自持比例较高，在商议细则后双方并未达成一致，因此双方就临安地块合作也并未最终达成。

或许由于临安地块与此次宋都股份所退的运河新城地块均为杭州首次集中供地所拿，因此导致市场混淆，误认为宝龙地产是此次宋都股份退地合作方。

亦有熟悉宋都股份以及杭州市场的知情人士透露，宋都股份此次退地牵涉的合作方实际上是同样发家于浙江的房企祥生控股，但祥生方面同样向中国房地产报记者予以否认。

“合作方可能是被别的合作方放了‘鸽子’，然后又放了宋都的‘鸽子’。”据上述高层人士表示，杭州第一次集中供地拍出的其他地块也存在这种情形，这也是第一次集中供地以后市场出现的问题。

目前，涉事方均各执一词。一位房地产业内人士表示，这种事情只要未签署正式合作协议，涉事方都不会出来承认是自己“违约”。

其次，除了合作方因素，宋都股份退地根本原因还在于对杭州市场的担忧。

据宋都股份高管介绍，今年7月杭州市场上流传的一份《杭州市规划和自然资源局内部事务通知单》也是此次宋都股份决定退地考虑因素。

根据公开资料显示，该通知单的落款署名是国土空间用途管制处（行政审批处），落款时间是2021年7月13日，提及的事项为关于住宅集中配置商业的相关管控措施，具体内容为：对已经出让的住宅地块，除公益性配套公建可独立布置以外，其他配套公建全部按照沿街住宅底商形式布置。其中，住宅底商指配套公建利用住宅三层以下空间设置，或依附于住宅建筑主体设置的三层以下附属建筑空间。参与范围包括杭州市上城、拱墅、西湖、滨江、钱塘新区、景区、萧山、余杭、临平、抚养、临安等地。

根据此前界面新闻采访显示，如果这份通知单的内容真实，则意味着目前杭州市场住宅项目中商铺改建商墅行为直接被叫停。

中指研究院浙江分院常务副总经理高院生表示，商墅其实是在商业和别墅之间一个比较模糊的概念产品，除了是商业用地性质外，使用功能和产品形式跟别墅是有相似性的，对企业而言，商墅这种产品形态可以缓解商业去化压力，随着住宅利润空间被压薄，有些开发商可以通过这一产品在利润方面做一些补充。商墅被叫停，对综合性用地尤其是有配套商业的规划地块形成去化上的影响，亦会影响开发商利润。

拿地后没利润也是杭州首次集中供地后给开发商留下的后遗症。在高溢价和高自持比例压力下，不少房企拿地后基本没有利润，连最熟悉杭州市场的滨江集团老板戚金兴都声称在杭州首次集中供地中所拿地块利润仅有1%-2%。

不过，据宋都股份相关高层表示，5000万元保证金还在协商中，因为条款中写的是可没收5000万元保证金，没说一定会没收。因此宋都股份也在公告中提及，公司将不排除保留申请行政复议或提起行政申讼的权力。

截至目前，除了上述提及的“退地”地块，宋都股份于杭州首次集中供地中获取的另外四宗地块均已正常进入开发流程。

令人疑惑的现金管理策略

5000万元保证金对大房企只是九牛一毛，但对宋都股份来说意味着2020年归母净利润14.19%打了水漂。

2020年，该公司增收不增利，实现营业收入约71.61亿元，同比增长71.86%；归属上市公司股东净利润约3.52亿元，同比减少40%。

抢地又退地行为一方面反映宋都股份对杭州土地渴求，另一方面也折射出其在资金管理方面的压力。作为大本营，杭州项目对宋都股份业绩贡献正在减弱，2019年杭州单城销售贡献占到了该公司50.8%，2020年占比大幅下滑到了10.5%。2020年，宋都股份只在浙江舟山和广西的3个城市新增了4个项目，杭州土储为零。因此，该公司特地在2020年报中强调，要聚焦投资，以杭州为中心，深耕发展长三角优势区域，拿有市场的地，做有市场的产品。

有了拿地欲望，也需有与之相匹配资金安排。2020年，虽然利润表现不佳，但宋都股份投资也相对谨慎，销售回款覆盖了项目开发支出，期内公司经营活动产生的现金流量净额由负转正，录得1.93亿元。“三道红线”中，该公司踩了一道——扣除预收款后的资产负债率为78.5%。截至2020年底，宋都股份手持72.7亿元货币资金，对25.7亿元短债覆盖率为2.83倍。

然而，看似充裕现金其实有近55%即39.9亿元受限，其中包括按揭保证金、贷款备偿保证金、履约保证金、质押担保等。质押担保占了受限现金的大头，截至2020年底，宋都股份为控股股东——宋都控股及其子公司的部分借款提供了担保，这部分借款余额为37.75亿元（其中，以36.2亿元定期存款提供质押担保33.82亿元，保证担保3.93亿元），占宋都股份期末净资产80.05%。

2020年，宋都股份花了约36.3亿元用于购买各大银行保本浮动收益型理财产品，主要为1年期、3年期，收益率在1.5%-3.75%。根据该公司此前在公告中透露的信息，这些委托理财便是用于对控股股东的融资提供定期存单质押担保。

另一方面，该公司融资成本又居高不下，平均融资成本从2019年的7.35%上升到2020年的8.42%，2020年公司利息费用达4.5亿元。

花高成本从外部进行债务融资、又使用大量资金进行低利率委托理财是否具有合理性？这个问题在去年就已被上交所关注到，当时宋都股份解释是，公司为控股股东担保所质押定期存单系日常经营储备资金，并非房地产项目开发借款，利用自有资金购买安全性高的短期银行理财一方面增加了公司收益，另一方面为控股股东融资提供质押担保。该公司表示，同期，控股股东也为公司提供了债务担保和免息资金支持，按照约定，控股股东本应以10%年利率收取资金占用利息。

原本宋都股份打算用一年时间彻底解决存单质押担保问题，但其实控人俞建午在今年1月被中国证监会立案调查，导致这一计划无法成行，最终宋都控股承诺在2023年6月30日前通过各种方式完成资产变现，彻底消除与宋都股份之间以存单质押形式互保情形。

也就是说，在2023年6月30日前，宋都股份大量现金受限情况很难得到明显改善，在项目开发中，能够分担资金压力合作伙伴便显得尤为重要了。除了被退掉8号地外，该公司在杭州拿另外4块地均已找到合作方。

6月19日，宋都股份在公告中披露，在天目医药港ZX11-G-15地块及中心城区单元01-ZX01-140地块的开发经营中，引入金投创业、杭州汇石为合作伙伴。据了解，杭州汇石是杭州市金融投资集团有限公司的下属企业。富春湾新城6号地块的背后则出现了杭州市城市建设投资集团有限公司的身影，富春77-2号地块也引入了一只私募基金。

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