股息率11%,市盈率2.77,这家A股企业牛逼了

贝壳号 | 发布于2021-07-23

编辑按:本文转载至微信公众号 “股海沉思”,贝壳投研经授发布

作为“三傻投资者”,房地产领域我长期关注万科、保利这样的稳健龙头,也关注华侨城新城控股这样走个性发展路线的企业,中南建设是我股票池中比较特殊的一个公司,当初关注的理由就是感觉像当年的恒大、融创:专注住宅房地产业务开发、市值很小、增速很快。

今天就把我最新跟踪的一些信息和大家继续分享

第一,先看最新的业绩

7月15日,国家统计局上半年的经济运行数据。数据显示,固定资产投资分领域看,

上半年基础设施投资同比增长7.8%,两年平均增长2.4%,比1-5月份略降;

制造业投资同比增长19.2%,两年平均增长2.0%,

比1-5月份加快1.4个百分点;

房地产开发投资同比增长15.0%,两年平均增长8.2%,

比1-5月份略降。全国商品房销售面积88635万平方米,同比增长27.7%,

两年平均增长8.1%;商品房销售额92931亿元,同比增长38.9%,

两年平均增长14.7%

和我们认知不同的是,去年和今年其实都是房地产行业的大年。

中南建设公告,房地产业务方面,公司2021年6月份合同销售金额203.1亿元;销售面积146.0万平方米。公司2021年1-6月份累计合同销售金额1089.8亿元,比上年同期增长33.9%;累计销售面积790.1万平方米,比上年同期增长29.7%。

公司继续保持高速增长,且跑赢行业平均速度。

第二,行业的格局变化

随着 2020年 8 月 20 日“三道红线”融资收紧信号的释放,银行贷款、海外发债、房地产信托等各类房企融资渠道或将适度收紧,未来房企仍将面临一定的融资压力。自然资源部召开住宅用地供应分类调控工作会议,尝试在22个城市推进“集中发布出让公告,集中组织出让活动”的“两集中”土地出让政策。银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合发文,防止经营用途贷款违规流入房地产领域。各地针对企业、客户、金融机构、中介机构纷纷出台政策,“因城施策”越来越精细化。

总体的判断是:我国房地产行业集中度继续提升,领军企业竞争优势愈发明显,中小型房企未来发展或将面临着一定的压力。

理由如下:大型房地产企业在项目选择上,范围更大,拓展能力更强,为业务发展提供良好的基础;在项目建设上,不仅在供应链谈判中享有较大议价权和批量采购折扣,同时还可以通过向房屋建筑领域的延伸有助于进一步降低建安成本,提升产品质量;在项目销售方面,除了较强的品牌效应,还有对代理方有更强的议价能力,销售成本更低;此外,大型房地产企业凭借更强的综合实 力及更加良性的业务持续扩张模式,融资能力更强。

凭借对项目选择、建设、销售以及融资方面更强的控制力,大型房企发展的优势将进一步巩固,反观中小型房企的发展空间则会被不断挤占。从行业集中度来看,房地产企业销售金额集中度和销售面积集中度逐步提升, 2020 年,品牌房地产企业业绩规模继续增长,碧桂园、万科地产和恒大地产仍位于前三强;销售金额过千亿的房地产企业数量达到 34 家,同比增加 3 家。 2021 年 2 月,全国各地陆续提出在试点范围内开展“土地集中供应”政策,预计未来 3 5 年,强者恒强的竞争格局将进一步提升行业集中度,中小 型房企未来发展或将面临着一定的压力。

第三、中南建设的行业地位

2020年,公司全口径销售金额2238.27亿,同比增长14.17%,在克而瑞房企操盘销售金额榜排行第14位。

根据一季报,2021年第一季度,公司合同销售金额484.2亿元,销售面积351.5万平方米,同比分别增加124.3%和114.8%,新增项目12个,规划建筑面积合计222.2万平方米。继续保持全国房地产开发企业20强。

销售区域较为集中,其中 江苏省销售 规模占比仍较高 ,且三、 四线城市销售集中度较高 。公司房地产 板块的运营主体为下属项目公司,并通过旗下房地产业务平台中南置地统一管理。

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近年来,公司销售区域从江苏省逐年拓展至长三角其他省市 、山东省、 陕西省以及部分中西部二线城市,截至20213月末,业务已覆盖国内 8 9 个城市。总体上看,公司的核心业务还是在江浙地区,全国化在探索阶段。

从城市分类来看,2020 年 ,公司一线城市签约销售占比仍较小;二线城市签约销售金额占比为4 5.47 %%;三、四线城市签约销售金额占比 54.37%,结构 基本保持稳定 其中三、四线占比同比上升 2 .53个百分点。

有别于大众观点,很多人认为当前中国的房地产市场只有一二线城市才是有甜头的,事实上在房住不炒的主基调下,对市场影响较大的一二线市场房地产市场严格调控,尤其是限价政策导致房地产公司利润微薄。

而江浙地区经济基础较好,三四线城市普遍没有限价政策,中南建设布局江浙的三四线城市,利润反而丰厚。

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毛利率变化看,今年前三个月的毛利率显著高于前三年,这是非常好的信号。

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从公司截至2021年3月末江苏中南建设集团股份有限公司土地储备情况看,公司根据市场行情及销售回款情况购置土地,以长三角区域和山东全区域及部分中西部二线城市 为主,通过招拍挂 方式以及合作、 收购等方式 获取土地其中招拍挂占8 0%。 2020年公司新增项目数量同比有所增加 ,新增建筑面积同比增长23.28%,新拓展土地主要分布在 南通、南宁、苏州、西安、临沂等地。 其中新增面积中二线城市占比46.34%,三、四线城市占比53.66%,

三、四线拿地占比有所升高,新增土地的楼面地价同比下降 6 .96% 。这意味着如果当地城市的房价没有出现同比例的下降,那么中南建设的这些项目的毛利率是要提高的。

第四,看公司的财务情况。公司不依赖有息负债的模式进一步显出成效。第一季度末公司有息负债778.5亿元,比2020年末下降2.6%,与年度合同销售金额比值继续在房地产公司中保持最低水平。其中短期借款和一年内到期的非流动负债195.2亿元,比2020年末下降16.5%,在全部有息负债中占比25.07%,较2020年末进一步下降4.18个百分点,负债结构进一步优化。期末公司持有的货币资金285.8亿元,现金短债比扩大至1.46,扣除受限资金后的现金短债比进一步提升至1.11,风险保障能力进一步提高。

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我们看公司的融资成本,2021年3月末和2020年末相比,银行借款和非标融资的融资成本有所降低,债券的成本略有提高,但是占比下降。

最新的公告《江苏中南建设集团股份有限公司主体与相关债项2021年度跟踪评级报告》”的信用状况进行跟踪评级,确定江苏中南建设集团股份有限公司的主体长期信用等级维持AA+,评级展望维持稳定。“21中南01 ”的信用等级维持AA+。资本市场对中南建设的信心充足。

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分析公司的期间费用,仍以销售费用和管理费用为主,2020年销售费用同比增长18.28 %,主要是受疫情影响销售难度加大相应人工成本及销售佣金增加所致;管理费用同比下降1 2.30%。主要是由于 公司 通过合并区域、优化人员,人员效率有所提升。

公司处于高速发展阶段,期间费用对公司净利润吞噬较为严重,目前看,公司已经注意到相关问题,未来通过压缩期间费用有望大幅度提高公司的盈利能力。

周末看到一个新闻,不仅仅是北上广深一线城市,武汉、杭州、重庆、合肥等多座新一线城市也出现了房贷审核趋紧、贷款速度放缓的迹象,尤其反映在二手房上。

我想这也算对新房的一个利好吧,在房贷额度有限的条件下,在人民住的更大,更好的追求下,在“房住不炒”下房子的居住属性大于金融属性的情况下,房地产市场中二手房市场会萎缩,为新房销售规模的减小提供很好的安全垫,房地产行业的销售在未来三五年仍将维持15万亿以上的规模。

这个情况下,中南建设专注于经济较为发达地区的三四线城市,公司房地产业务聚焦大众主流住宅,秉承“美好就现在”理念,推出健康住宅标准体系,建设健康TED社区,当前市值193.24,市盈率2.71,股息率11.01%,或许很有关注价值了。

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