财信发展5.8亿并购财信智慧服务：独立上市梦碎、管理面积缩水四成

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在收购安徽诚和物业一个月的时候里，财信发展终于把手伸向了财信智慧服务。

7月11日晚间，财信发展发布公告，宣布收购财信智慧服务集团有限公司100%股权，此次交易标的财信智慧服务100%股权对应的估值结果为60713.58万元，经交易双方协商确定的交易对价为5.8亿元。此次交易的资金来源为上市公司自有及自筹资金。

这是在财信发展收购安徽诚和物业不到一个月内，财信发展就把财信智慧服务并购入上市公司。这也意味着财信智慧服务曾经的港股独立上市梦破碎。

在公布的财务数据中，财信智慧服务的真实管理面积更是曝光，和曾经董事长所宣传的亿级规模相去甚远，不仅如此，在7月9日召开董事会审议议案的时候，财信发展股价还发生异动，当日下午直接涨停，并购消息或已提前泄露。

而即便是如此，市场对于财信发展并购财信智慧服务也并不看好，7月12日，财信发展开盘后就从集中交易阶段的涨9.87%一路下跌，截止收盘跌0.66%。

独立上市梦碎 真实管理面积曝光涉嫌宣传造假

在2020年1月16日的财信智慧服务集团新春团拜会上，财信智慧服务集团董事长薛茫茫还声称：要加速扩张发展，切实履行战略发展规划和“3个1”阶段性战略目标，实现香港主板的上市。

在一年半之后，财信智慧服务被财信发展宣布收购，独立上市梦破碎。

伴随着收购方案中财信智慧服务资料的公布，破碎的不仅是其独立上市梦，还有其虚假的管理面积。

公告显示，财信智慧服务注册地址在重庆市江北区红黄路 1 号 1 幢 21-2，法定代表人薛茫茫，成立于 2006 年 11 月 1 日，注册资本 2亿元人民币，为重庆财信地产全资子公司。

截止5月31日，财信智慧服务目前进驻60多个城市，共有项目517个，合同管理面积合6632.44万平方米，其中住宅类项目合同管理面积4424.60万平方米，公建类项目合同管理面积2207.84万平方米。

而就在2021年4月1日愚人节，财信智慧服务集团董事长薛茫茫接受采访时公开表示：

截止目前财信智慧服务管理面积超过1亿平方米，2021年实现翻番，达到2亿平方米。

薛茫茫董事长口中4月就超过1亿平方米的管理面积，在截止5月底实际披露中变成了6632.44万平方米，管理面积虚假拔高近四成。

而在财信智慧服务集团官网，

更是喊出2023年管理面积要突破10亿平方米，十四五期间要年收入120亿的超宏大目标。要知道，即便是物业行业第一名的万科，在2020年的管理面积也仅有5.78亿平方米。

财信智慧服务实际的财务数据怎么样呢？

在财信发展的公告中，财信智慧服务2020年营业收入为6.87亿元，净利润5644.8万元，资产总额7.74亿元，所有者权益总额2.81亿元，应收账款总额1.86亿元；2021年1-3月营业收入为1.95亿元，净利润1192.2万元，资产总额7.67亿元，所有者权益总额2.93亿元，应收账款总额2.18亿元。

在2020年收入仅为6.87亿元，十四五就要达到120亿元的年收入，明显是不可能的。

估值选择最高档关联交易占款多 内幕消息或提前泄露

在7月9日召开董事会审议议案的时候，财信发展股价还发生异动，当日下午直接涨停，并购消息或已提前泄露。

而即便是如此，市场对于财信发展并购财信智慧服务也并不看好，7月12日，财信发展开盘后就从集中交易阶段的涨9.87%一路下跌，截止收盘跌0.66%。

同时，在信永中和会计师事务所给财信智慧服务的评估报告中，使用了资产基础法和收益法进行评估。

财信发展以财信智慧服务作为提供物业管理服务的轻资产企业，其账面资产价值不能充分体现企业的内在价值，综合考虑了国内外宏观经济情况、行业情况、企业的战略调整措施、发展规划、经营能力等多种因素，选取了收益法进行估值。财信智慧服务账面净资产2.34亿估值达到6.07亿元，溢价率158.41%。

即便是按照收益法如此高的溢价标准下，信永中和会计师事务所对财信智慧服务未来五年的营业收入估算也远远不及财信智慧服务自己所定十四五120亿元的超级宏大目标。

除了估值虚高，目标宏远，财信智慧服务作为财信集团旗下的物业公司，还为包括财信地产一系列财信公司提供物业服务，关联交易达到4964万元。不仅关联交易多，欠款更为严重。

仅仅是财信企业集团一个主体，就欠财信智慧服务2.39亿元的服务费用。从2020年12月31日欠款2.79亿元到2021年3月31日欠款2.28亿元，再到截止公告时候款2.39亿元来看，在一季度的时候，财信企业集团曾支付过5.075亿元。

作为财信系整个母公司的财信企业集团，其资金压力也很大，历史资料显示，其共有股权出质记录46次，目前还向东莞信托、恒丰银行重庆渝北支行、恒丰银行重庆永川支行、三峡银行江北支行、长安国际信托、华夏银行重庆中山支行、恒大地产集团等进行股权出质融资。

作为财信发展的上一级母公司，财信企业集团下一级公司的财信地产，资金压力也很大。2021年7月10日，财信地产将此前质押给光大兴陇信托到期了的1.25亿股财信发展股份，再次进行了质押。

1.04亿股质押给瑞兆租赁(天津)有限公司，用于补充自身经营流动性，质押期限为2021年7月7日至2022年7月7日；0.25亿股质押给瑞元资本管理有限公司，用于为关联公司提供质押担保，质押期限为2021年7月8日至2022年6月28日。

财信地产持有财信发展6.78亿股，持股比例为61.63%，上述质押后质押股份数量为6.57亿股，占其所持股份比例高达96.89%。

2021年一季度，财信地产营业收入7.93亿元，净利润亏损259.08万元，总资产为286.68亿元，资产负债率74.50%。财信地产当前各类借款总余额为55.13亿元，未来半年内需偿付的债务金额为23.06亿元，未来一年内需偿付的债务金额为25.77亿元。