实力降档，新恒大上演“真还传”

编辑按：本文转载至微信公众号 “犀利财经”,贝壳投研经授发布

作为龙头的房地产企业，恒大的一举一动都受到外界的高度关注。特别是今年以来，关于恒大的传言很多，恒大也在用实际行动来一一回应、各个击破。

6月30日，恒大集团对外透露，目前公司净负债率已降至100%以下，顺利实现一条红线变绿。这意味着，恒大的降负债举措迎来了里程碑。

而在6月29日，恒大透露其有息负债已降至约5700亿元，成功降到“5字头”。与去年最高时的8700多亿元相比，大幅下降了约3000亿元。

一连两大重磅消息，市场早有“预期”。因为恒大掌门人许家印在6月初的合作伙伴交流会上曾预告“月底前恒大有息负债降至5字头，至少一条红线变绿”，而许家印向来不说“大话”。

如今恒大降负债如期兑现承诺，并超出了市场预期。

那么，成绩单背后，恒大究竟做对了什么？

“减负”成绩单

众所周知，这两年来，在房地产行业持续调控、融资收紧的背景下，“减负”成为大部分房企的头等大事，其中，恒大率先按下了启动键。

6月24日，恒大发布了一则公告称

已安排自有资金约136亿港元汇入债券还款账户，用以偿还今年6月28日到期的14.5亿美元债，以及所有境外美元债到期的应付利息近3亿美元，合计约17.5亿美元。至此，到2022年3月前，恒大再无到期的境内外公开市场债券。 

上述消息公布后，恒大系的股价在香港市场应声大涨。当天中国恒大上涨4.21%，恒大汽车涨了9.17%。这说明了资本市场对于恒大已经重拾信心。 

其实，早在2020年3月，恒大就实施了“高增长、控规模、降负债”的发展战略，核心是降负债。

2020年10月，恒大就在10天内分三次大手笔偿还了约294亿港元的债务，而近日刚偿还的美元债本息136亿港元，是恒大自去年3月以来累计归还的第7笔境外债券本息，合计约106亿美元（折合超823亿港币），全部以自有资金偿还，没有做任何一笔发新还旧。

恒大的“减负”成绩单收货颇丰。2020年，恒大有息负债大幅下降2000亿，并通过引入战略投资、分拆优质资产上市等方式增加权益888亿港元，负债结构全面优化。

恒大方面称，公司成立25年来，从未出现借款利息晚付、本金逾期归还的情况。

在今年3月的业绩会上，许家印表示，恒大的有息负债每年要下降1500亿，未来三年要大降4500亿。现如今，恒大一年内甩掉3000亿债务，已经远远超过预期，降幅高达34.5%。 

针对“三条红线”，许家印更是给出了未来三年降档计划

• 2021年6月30日将净负债率降至100%以下；

• 2021年12月31日现金短债比达到1以上；

• 2022年12月31日将资产负债率降至70%以下，全面达到监管要求，实现“三条红线”全部转绿。

现在看来，其中的一些目标已经超额完成，而接下来的“诺言”实现几率也十分有把握。

加码充实“钱袋子” 

每年6月，是莘莘学子的高考练兵时间。其实，就像学生考试一样，对于房地产企业来说，每月“放榜时”都是一次检阅队伍的时刻。而恒大交出了一份靓丽的成绩单。

6月1日，恒大发布月度业绩公告，数据显示，今年前5月销售额及销售面积均录得同比增长，并继续保持行业领先地位。

具体来看，今年5月实现销售额638.6亿元，销售面积781.7万平方米，销售回款518.1亿元。截至5月底，恒大今年累计实现销售额2851.6亿元，销售面积3383.3万平方米，销售回款2507.4亿元，回款率高达87.9%，平均每月回款500亿元。 

销售是房企核心造血能力，更是回笼资金的最重要来源。在房地产行业持续调控、政策不断收紧的大背景下，恒大能取得上述成绩实属难得。

业内权威机构统计显示，恒大前5月权益销售额达2727.5亿元，位居行业第一，稳坐龙头宝座。

其实，这是一个相辅相成的过程，恒大销售的持续增长，回款的不断增厚，为恒大降负债充实了“钱袋子”。

值得留意的是，恒大不仅目前销售畅旺，且从长远看，其规模庞大的土储，也将为公司销售可持续性带来最强保障。

目前，恒大可售住宅土储面积已超过2亿平方米，再加上在寸土寸金的深圳、广州拥有的大量旧改项目，将为恒大提供源源不断的可售货源，进而带来持续稳定的现金流。

恒大年报数据显示：截至2020年12月31日，其土地储备项目共计789个，几乎覆盖全部一线以及经济发达且有潜力的城市。规划建筑面积2.31亿平方米。由于坚持不拿地王，恒大的土储性价比很高，其中一二线城市占比67%平均楼面价为2638元，而现在全国一二线城市房价早已破万，实际土储价值肉眼可见的高。 

另外，恒大集团还拥有未入表的旧改项目约100个，大湾区78个（深圳55个）、太原8个、石家庄2个、郑州2个、其他城市10个，价值潜力巨大。也就是说，仅凭恒大目前的土地“存货”便足以支撑恒大的未来发展，庞大的土储规模给控规模提供了充足的底气。 

新恒大的星辰大海

对于一个企业来说，如果总是守着一种业务原地踏步，那么很容易就退步，也很容易被时代的洪流给淘汰。

但是这些年，作为房地产龙头之一，恒大的转型坚决果断，早就已经从单一的房地产升级为多元化战略，实现“

多元产业+数字科技”的“新恒大”，其涵盖了旗下8大产业已拥有4个上市平台，几乎覆盖了人们的衣食住行各个领域。 

其中，恒大物业、恒大汽车、恒腾网络在各自领域强势整合资源，走出了恒大靓丽的“第二增长曲线”。房车宝、恒大童世界、恒大冰泉等也有望陆续分拆上市，并且，多元产业生态圈为恒大提供了新的资产增长极。

例如，去年8月恒大物业引入战略投资235亿港元，之后的12月上市募资140.8亿港元；去年9月和今年1月，恒大汽车两次引入战略投资合计300亿港元等，恒大通过分拆业务融资的方式，进一步加强了手中的现金流。 

值得一提的是，备受科技行业和资本市场关注的恒大造车再提速

6月29日，恒驰AVP自动泊车系统发布。这也意味着，恒驰车主可通过手机APP实现一键泊车与一键召唤。启动一键泊车后，无人驾驶的恒驰全程自主寻径，完成业界最复杂的跨层自动泊车入库；启动一键召唤后，用户可提前召唤车辆自动驶出，前往指定位置等待。

目前，恒大汽车宣布已在国内外申请专利3012件，其中获得授权专利1355件，具备了全球领先的技术及完整产业链专利布局。种种迹象表明，恒驰量产已进入冲刺阶段。

按计划，恒驰系列将于今年四季度试生产、明年实现大量交付。2021年是中国“十四五”的开局之年。在“十四五”规划纲要中，智能驾驶、智慧交通等都被摆在了非常重要的位置。这也为恒大汽车勾画了一幅“十四五”的蓝图。

备受好评的成绩单也得到了投资机构的认可。

建银国际发布最新研报认为，恒大近日以自有资金提前偿还合计约17.5亿美元的债券本息，尤其自2020年3月以来，已累计偿还7笔境外债券合计106亿美元，去杠杆计划步入正轨，维持“优于大市”评级，目标价23.1港元。

法国巴黎银行也认为恒大运营良好，给予其债券“买入”评级

野村证券强调，看好恒大的基本面.

摩根大通则认为，恒大物业股价强劲反弹动力充足：一是上半年盈喜公告或将发布，料将有55%的同比收益增长；二是8月份业绩可能就新增在管面积有利好消息；三是可能有并购利好。

在大自然中，绿色意味着生机，绿色代表着希望，一条红线“转绿”的恒大期待遇见更多的“绿光”。 

可以预见，随着“高增长、控规模、降负债”的新发展战略的深入推进，多元产业生态圈不断升级扩容，一个生机勃勃、稳健发展的“新恒大”将以高质量发展态势加速前行。