融信中国见顶？欧宗洪的最后一搏

编者按：本文来自微信公众号“一点财经”，贝壳投研经授权发布。

“融信中国不等分成，由明股实债等表外融资手段所致。”IPG中国首席经济学家柏文喜表示，非控股股东权益与应占净利润倒挂，融信中国明股实债非常明显。 

不过，相信欧宗洪已经不在乎。他要的是“三条红线”悉数转绿，然后开始自己的“大计划”。 

数据刚达标（剔除预收款资产负债率79.88%、净负债率83%、现金短债比1.1），欧宗洪就启动了这项“大计划”：，142亿元重仓杭州市场。 

按照焦点研究院数据，算上同期福州与成都的新增土储，1-5月融信共筹备224亿元拓展。要知道，整个2020年融信拿地支出不过284亿元。 

三轮集中拍地不过是前菜，后面还有两轮硬菜没上。欧宗洪管不了，也不想管那么多。

先将“三条红线”压到健康指标内，扫清障碍；随后汇集全部资金，在杭州一地将子弹尽数打光。

像是《亮剑》的李云龙，为拿下平安城调动了晋西北的全部武装。 

值吗？你若问欧宗洪一定值。 

这么多年走过来，有了今天的融信，不就是这么搏出来的，“Show Hand”是家常便饭。可那毕竟是在赌，成了，从福州跳到上海，眸睨天下；输了，从上海飞去杭州，偏安一隅。

当下，融信向下的大势日渐明显，这么赌下去真的好吗？

1过把瘾 

欧宗洪看中的标的，从来只有乖乖落袋的份儿，杭州也不例外。 

这是一块投资价值极高的土壤，国内关于“房子摇号”的传说，多数都在这里发生。5月7日滨江博语华庭加推391套房源，最终吸引10473组家庭报名参与。算上建发金辉紫璋台项目，2021年杭州已经有二个“万人摇”项目。 

房企已是拼命赶工期，还是无法满足如潮水涌入的看房团与采购大军。如此供需失衡的土壤，除了北、上、广、深的超一线城市，怕是不多了。

以此为重要阵地集中布局，是非常理想的选择。 

如此大热地块，自然少不了欧宗洪的参与。翻看近期年报，从2018年开始杭州一直是融信的重要阵地，合约销售额一直维持在400亿元以上，整体占比长期维持在30%以上。 

何况融信口袋里，杭州地区土储并不多。有数据显示，截至2020年底融信在杭州土地储备权益货值为188亿元，交付面积从2018年的70万平方米降至36.54万平方米，降幅达到47.8%，确实到了补仓的时候。 

于是问题变得很简单：趁着杭州“两集中”的机会，不遗余力地收纳足够多的土地，142亿元的整体投入恰逢其时。 

一番操作后，融信斩获7宗地块，总计支付228.53亿元（含联合开发）。30.74万平方米的土地总面积，使其成为收获最大的开发商。 

人挡杀人，佛挡杀佛，此刻已经没有谁拦得住欧宗洪。

全年三批集中供地的安排，硬是被他运营成为“过把瘾”的一锤子买卖。如此成绩，让96.4亿元权益价格拿地20.4万平方米的“地头蛇”滨江集团（002244.SZ）相形见绌，也让126.59亿元“仅”收获21.25万平方米的融创成了弟弟。

当然，为了这一场高光表演，欧宗洪也大出血：到手7宗地块溢价率全部触达价格上限，其中6宗地块转入竞争自持比例阶段；又是一番腥风血雨竞自持，最终有4宗地块自持比例超过17%，其中萧山区31号地自持比例高达29%。 

为尽可能扩大战果，融信还与滨江组建联合体拿地，一天时间拿下4宗地块，总共花掉172.5亿元——被融信带着飞，大概滨江从来没有如此经历了。 

人都说土储自持是增加运营成本的累赘，联合开发是消磨利润空间的刀子，可在欧宗洪面前，一切都不重要。

土地在手，江山我有：既然供需失衡已是常态，持有项目就有很高价值，何必去担心其他。 

“虽然杭州土地市场利润空间小，但去化较快，可以快速回笼资金，收不回投资的风险较小。”不久后举行的股东大会上，融信管理层如此解释拿地逻辑。

这一切都在欧宗洪的计划内：适当加快周转速度，实现5-7个月内开盘，预计6个月内就能实现现金流回正。这些业绩还能纳入全年业绩报表，2021年实现1600亿元合约销售额既定目标不会有任何麻烦。 

此番重仓杭州的局，欧宗洪要痛快过把“赌瘾”。

2“被参与”的人生豪赌 

在地产圈儿里，每一场不留后路的豪赌，都让人肝儿颤，眼下的豪情万丈总会让人莫名忧虑——

还是要留一条后路吧，非要这会儿豪赌这一局吗？ 

钱花了那么多，好不容易通过的健康指标“染红”了怎么办？若杭州房价又是一轮疯涨，监管调控力度升级怎么办？全国还有2871万平方米的土储待开发，关键时刻没钱转化怎么办？这里有太多的不确定性。 

不过欧宗洪还是选择义无反顾，因为他得让融信活着。 

先看一组数据：2020年报数据显示，融信现金及现金等价物共计198.55亿元，账面还有钱。不过其短期借款已经达到249.39亿元，即将落地的债务压力，成为影响其流动性的重要隐患；同时，其应付账款及票据达到118.97亿元，大量商票兑付压力同样是一枚可怕的炸弹。

一旦这两笔款项同时支付，融信厚实的腰包大概率会被掏空。

欧宗洪需要钱，而且不能太少，必须充分利用杭州机会，在有限的时间内尽可能补充流动性。

赢了，短期内再无债务压力；输了，怕是难有翻身之日。那么欧宗洪会输吗？大概率不会。 

东兴证券判断，杭州继续收紧调控政策的可能性并不大，也不可能松开市场缰绳放任自流。全面调控时代，杭州不会杀死市场的活跃度，也不会放市场自由活动，不存在房价震荡的条件。重仓杭州，融信的安全系数很高。 

何况在2021年2月，融信刚发行一笔10亿元规模、票面利率6.5%的公司债，进一步补充流动性。手头有钱有资源，半年时间内完成周转就算完成任务，这对一家靠着高周转起家的房企，不是什么挑战。 

若只有这一场拼杀该有多好，可人生何时按照期待改变？

还清这一波数百亿的债，后面还有很多债。那么多包袱，总要一件件地卸下来。

可到那时候，眼前的工具就不一定管用了：监管部门正在严堵资金流入地产圈的通路，靠着资本市场支撑发展的路径已经很难走通。10亿元的借款救得了一时，救不了一世，总要让主营业务回血才行。 

靠着杭州的土地，融信能回多少血？真有机构人事在融信股东大会给出参考数据：仅看杭州[2021]6号地块，其税后净利润仅能维持在1.65%水平。这结果，与滨江集团股东大会上，老板戚金兴给出1-2%利润空间预测基本一致。

辛辛苦苦在杭州的热门地块折腾一番，花了142亿元买了个寂寞，最终只为下一场赌局留下2%的利润作为新增筹码。

再次坐在牌桌前，欧宗洪还能像重仓杭州那样君临天下吗？ 

“房地产行业已经从过去土地红利、金融红利时代，进入了管理红利、创新红利时代。”金科股份（000656.HK）的“八零后”董事长周达还年轻，也看出房企总要“悠着点”。 

规模终究要让位于利润，能赚钱的房企才有未来；债市里拆东补西终究只是权宜，只有赚到钱才能填窟窿。

或许这一切欧宗洪都很清楚，只是没有办法解决问题，这样拖着已经是最好的结果。

3我爱牌桌

其实，还有另外一条路可选：学习潘石屹。 

SOHO中国（00410.HK）的资产只有北京与上海的9个项目，能236.58亿港元卖身黑石集团（NYSE:BX）也算找到好归宿；融信的优质项目要比SOHO中国多得多，与“白衣骑士”孙宏斌沟通一番，卖个好价钱也不难。 

何况这年头，房企的日子已经很难过，用压箱底高净值资产换一夕安寝，花未来的钱买今天一条命，泰禾集团（000732.SZ）、富力地产（02777.HK）、路劲（01098.HK）也不是没做过。以融信的行情，已经在走下坡路，真等到山穷水尽时再卖身，一切都来不及了。

奈何欧宗洪是如此偏执之人。

让他放弃冒险归于平静，几乎不可能。因为，他热爱这牌桌。 

早在2016年，成为面向全国发展的房企的理想，支撑着他坚定离开“老家”福州。

他赌的是融信在全国各地的发展，要的是领军型房企应有的江湖地位与利益回报，而不是成为一家区域性房企。 

为此，欧宗洪为融信敲定了“1+N”的规划：通过扎根与一二线城市，持续深耕高能效城市，同时拓展城市周边有潜力的卫星城市，以此实现全国布局——从头到尾，欧宗洪没有，也不可能被“福州”、“上海”，甚至“长三角”框柱。 

这一年，他迎来人生的高光时刻：先是在联交所敲钟，推动融信上市；随后将总部迁至上海，吹响全国布局的号角；刚站稳脚跟，就以110.1亿元总价、139.3%的溢价率、14.3万元/平方米的楼板价，刷新全国地王新标准。 

融信年销售额不过200亿元，却干出了年销售额2000亿元房企想做的事情。

强势扩张战略，带来了规模的快速膨胀，合同销售额从2017年的502.35亿元，一路飞涨至2020年的1551.73亿元，年复合增长率达到45.64%。

只要房价一直飞涨，没有什么能阻挡欧宗洪对自由的向往。

赌局的终点只能是胜利，也必须是胜利。那个时候，他确实赌对了。

可很遗憾是，世上哪有没完没了上涨的房价：为了实现“龙头梦”，上海、苏州、南京……无论哪里热门板块的地王，欧宗洪都抢过，可是调控过后，哪还有降不下来的房价？即使是如今重仓的杭州，回调同样难以避免。

为进一步加快成长速度，融信还抢到不少限价地块，以为加快周转就能无限吹大规模。结果规模上去了，净利润又成了牺牲品，几年过去融信已是狼狈不堪。 

“主要是公司对限购理解不透彻。”眼看融信成为千亿级房企，净利润表现却日渐式微，融信中国执行董事兼首席财务官张立新的言论还算坦诚。

不过问题在于，没有哪个赌徒会轻易离开牌桌，尤其是当他曾经赢过，而且眼下还有筹码的时候，不可能就此认输——

那是“不甘心”的力量，普通人无法抵挡；况且普通人经常认为，自己不普通，这就成了死循环。

杭州成了他翻身的机会，他决心孤注一掷，剩下的就是找到足够的筹码。 

于是融信开始“卖家筹钱”，从虹桥万科中心，搬到虹桥核心商务区，到后来卖掉股权搬去融信·上坤中心；于是曾经的“1+N”战略变得缥缈，全国22座城市开展集中土拍，融信能顾及到的，不过杭州、成都、福州三地——成都和福州两地花的钱放在一起，还不及杭州的零头。

口袋里超过80%的土储集中在一二线城市，不过欧宗洪已经不在融信的活动中提全国布局——

希望的种子都埋在杭州的土壤，其他区域只能小范围尝试“刮刮乐”。 

一个定位全国发展的房企，正在转型区域型房企：福州的出身、上海的总部、在杭州淘金，成了现代版的“独在异乡为异客”。没有绿城中国（03900.HK）强势的土地储备，缺少滨江灵活的政商关系，靠什么抬高市值呢？ 

目前，融信的市值只有75.05亿港元，远不是绿城（264.4亿港元）和滨江（133.2亿港元）的对手，甚至比不上时代中国控股（01233.HK，177.2亿港元）荣安地产（0005170.SZ，84.69亿元）等区域型房企。

可是又能怎样？在杭州的业务赚回足够翻身的资本前，融信只能如此。

4结语

在并不算长的中国地产历史中，愿赌、敢赌，甚至嗜赌的人并不罕见，其中不乏成功案例。融信能成为千亿房企，也有欧宗洪敢赌敢拼的因素在。在地产群雄逐鹿的时代，勇气与拼劲决定着企业的下限，大浪淘沙之后，留下的都是拼搏者的故事。

至于上限，还是要看大势。当整个行业处于深度调整期时，每一次Show Hand式的试探都不算勇敢，而是不顾风险的玩命行为。欧宗洪曾经赢过，可是输的时候更多，谁能保证这一局，欧宗洪还能赢回来呢？