Metal财经|佳兆业的护城河与新边界

贝壳号 | 发布于2021-03-29

过去的2020年,面对繁杂的外部环境,房地产行业充满了不确定性。特别是在经历阵痛行情后的自我“修复”过程中,随着规模红利见顶和管理红利凸显,从增量扩张迈入存量时代的房企,又面对着如何在规模增长与财务安全之间保持平衡,如何在逆境中拓宽自身的护城河,以及该如何寻找新的边界等一系列新的问题。

至于答案——来自资本市场的反应往往更具有前瞻性。

数据显示,从2020年3月中下旬地产板块触底行情开始到2020年末,“千亿+”房企阵营中的41家上市公司平均股价涨幅仅为7.30%,行业整体估值表现仍未彻底摆脱疫情冲击下的阴霾,且马太效应凸显。

Metal财经|佳兆业的护城河与新边界

其中,凭借贯穿2020年全年“高质增长、稳健致远”的经营理念,佳兆业集团(1638.HK)以63.13%的股价涨幅,在“千亿+”房企阵营的市值“修复”效果排名中位列第一。

来自资本市场的持续认可,一方面是基于佳兆业持续稳健且高质量的业绩表现;另一方面,该公司减负降档成效明显且多项数据超市场预期;更重要的是,随着房地产存量时代政策红利的持续释放,得益于城市更新领域的20余年深耕优势,佳兆业城市更新版图加速扩容并继续处于行业领先地位,未来的想象空间也被进一步打开。

后疫情时代的领跑者

3月25日,佳兆业发布2020年度业绩报告。在上市后第二个十年的起点,佳兆业四大“关键词”背后的亮眼表现,更是拓宽了该集团地产主业的护城河优势。

“稳健”——2020年,佳兆业物业合约权益销售额同比增长21.3%至1068.96 亿元,行业排名升至第24位。

受益于粤港澳大湾区的前瞻性布局,以及城市更新领域的持续赋能,佳兆业近四年权益销售额复合增速保持在20%+,来自大湾区和城市更新销售额贡献比分别稳定在50%+和30%+。

对于2021年的业绩展望,佳兆业集团董事局主席郭英成表示,佳兆业在2021年的地产销售目标为1300亿元,每年增长不低于20%。

持续稳定的规模增长也令佳兆业录得业绩上的逆势修复,并重回稳健的上升通道。

2020年,佳兆业实现营收557.7亿元,同比增长16.1%;净利润和归母净利润分别为52.8亿和54.5亿元,较上年分别增长26.8%和18.6%;毛利率继续维持在28%+的行业较高水平;在手现金同比大增27.4%至471亿元。

一边是核心业绩数据创新高,一边是盈利能力持续向好,佳兆业的土地成本优势无疑是这份均衡成绩单的“基石”。要知道,在贡献佳兆业逾七成结转收入的大湾区,平均销售均价超过2万元/平方米,而佳兆业权益土储的平均单位地价7522元/平方米,低于该地区一线城市平均地价逾三成。

“土储”——作为衡量房企成长性和发展稳定性的“压舱石”,佳兆业的土储不仅是具备成本优势。一直以来,佳兆业严格恪守投资逻辑,坚定布局一二线重点城市战略,围绕粤港澳大湾区、长江经济带、京津冀协同发展区域等国家战略支持的区域进行投资。

截至2020年末,集团土地储备约2875万平方米,总货值超6700亿元,其中一线城市货值占比约51%,优良的土地储备,为后续的盈利增长奠定基础。

佳兆业集团董事局副主席兼总裁麦帆表示,2021年佳兆业将加快供货推货,集团地产业务预估可售货值为1912亿元,可售面积1074万平方米,全年供货均衡。若按往年平均约70%的去化率计算,郭英成订下的1300亿元业绩目标完成可期。

“降档”——规模有质增长、利润指标兑现预期和现金流实现平衡“三驾马车”的助力,是佳兆业“由橙转黄”,并预计今年年底“三道红线”达标的底气所在。

截至2020年末,佳兆业净负债率从2017年的300%降至97.9%,现金短债比大幅提升至1.56,两项指标均超预期完成;剔除预收账款后的资产负债率由上年末的75.9%下降5.6个百分点至70.3%,距迈入“绿档”仅剩下0.3个百分点。

在严控杠杆、财务安全为先的政策监管背景下,佳兆业超预期实现了“现金流安全、债务风险可控”的财务目标。受益于此,佳兆业获得了境内外权威评级机构认可,穆迪、标普和惠誉均给予公司较高评级,展望“稳定”;同时,在境内,中诚信国际、联合资信及大公国际均给予公司AA+评级,展望“稳定”。

“ESG”——当“ESG投资是资管行业蓝海”成为“后疫情时代”资本市场对的新共识,ESG评级不仅是企业对风险因素管控能力的判断依据,也是除业绩指标外,企业可持续发展成效的第二大参考标准。

全球领先的ESG评级与研究独立供应商Sustainalytics官网显示,截至2021年3月26日,该机构共计对外发布了28家民营房企的ESG评级报告,ESG的风险评估分平均为24.7分。其中,佳兆业凭借18.7分的最低风险评分和“低风险”等级,在28家民营房企ESG评级排名中高居榜首。

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城市更新的“新边界”

佳兆业能够成为Sustainalytics评级体系中的最佳民营房企样本,自然离不开其可持续发展的基础——城市更新。

从2009年深圳率先颁布《城市更新办法》,到2020年《深圳经济特区城市更新条例》出台,再到“十四五”规划建议明确实施城市更新行动,完善住房市场体系和提升城镇化发展质量,

城市更新已成为政策红利下,告别野蛮增长转向存量时代的房地产行业,拓宽自身护城河边界的新边界。

“存量时代,城市更新为先。城市更新,看大湾区,大湾区的城市更新,看佳兆业。”

作为城市更新的先行者和坚守者,佳兆业城市更新业务起步于1999年集团成立之初,经过 20余年发展,已成长为粤港澳大湾区乃至全国城市更新领跑者。

毫无疑问,“旧改之王”佳兆业再次踏准了政策的节拍。2020年,佳兆业城市更新版图加速扩张,共计转化9个城市更新项目,可售面积近180万平方米,转化面积同比大幅增长152%,对应可售货值约640亿元。

截至2020年末,佳兆业储备的城市更新项目高达201个,占地面积逾5000万平方米,86%的货值分布在深圳及广州等高价值城市,对应可售面积预计达1.08亿平方米。预计未来1-2年,佳兆业城市更新转化可售面积约420万平方米,总货值可达2000亿元。其中,2021年上半年可转化城市更新项目超100万平方米,总货值约660亿元。

佳兆业集团董事局主席郭英成在业绩发布会上表示:“站在‘十四五’起点之上,佳兆业将做好两项工作,一是加快复制在大湾区城市更新的模式和经验,寻找更多城市开辟城市更新的机遇;推进新事业的业务布局,提升协同优势,最终打造地产主业、城市更新和优势产业整体发展、齐头并进的良好局面。”

面对城市更新时代的星辰大海,佳兆业的未来值得期待。

来源转载至公众号:Metal财经

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