Metal财经|佳兆业的护城河与新边界

过去的2020年，面对繁杂的外部环境，房地产行业充满了不确定性。特别是在经历阵痛行情后的自我“修复”过程中，随着规模红利见顶和管理红利凸显，从增量扩张迈入存量时代的房企，又面对着如何在规模增长与财务安全之间保持平衡，如何在逆境中拓宽自身的护城河，以及该如何寻找新的边界等一系列新的问题。

至于答案——来自资本市场的反应往往更具有前瞻性。

数据显示，从2020年3月中下旬地产板块触底行情开始到2020年末，“千亿+”房企阵营中的41家上市公司平均股价涨幅仅为7.30%，行业整体估值表现仍未彻底摆脱疫情冲击下的阴霾，且马太效应凸显。

其中，凭借贯穿2020年全年“高质增长、稳健致远”的经营理念，佳兆业集团（1638.HK）以63.13%的股价涨幅，在“千亿+”房企阵营的市值“修复”效果排名中位列第一。

来自资本市场的持续认可，一方面是基于佳兆业持续稳健且高质量的业绩表现；另一方面，该公司减负降档成效明显且多项数据超市场预期；更重要的是，随着房地产存量时代政策红利的持续释放，得益于城市更新领域的20余年深耕优势，佳兆业城市更新版图加速扩容并继续处于行业领先地位，未来的想象空间也被进一步打开。

后疫情时代的领跑者

3月25日，佳兆业发布2020年度业绩报告。在上市后第二个十年的起点，佳兆业四大“关键词”背后的亮眼表现，更是拓宽了该集团地产主业的护城河优势。

“稳健”——2020年，佳兆业物业合约权益销售额同比增长21.3%至1068.96 亿元，行业排名升至第24位。

受益于粤港澳大湾区的前瞻性布局，以及城市更新领域的持续赋能，佳兆业近四年权益销售额复合增速保持在20%+，来自大湾区和城市更新销售额贡献比分别稳定在50%+和30%+。

对于2021年的业绩展望，佳兆业集团董事局主席郭英成表示，佳兆业在2021年的地产销售目标为1300亿元，每年增长不低于20%。

持续稳定的规模增长也令佳兆业录得业绩上的逆势修复，并重回稳健的上升通道。

2020年，佳兆业实现营收557.7亿元，同比增长16.1%；净利润和归母净利润分别为52.8亿和54.5亿元，较上年分别增长26.8%和18.6%；毛利率继续维持在28%+的行业较高水平；在手现金同比大增27.4%至471亿元。

一边是核心业绩数据创新高，一边是盈利能力持续向好，佳兆业的土地成本优势无疑是这份均衡成绩单的“基石”。要知道，在贡献佳兆业逾七成结转收入的大湾区，平均销售均价超过2万元/平方米，而佳兆业权益土储的平均单位地价7522元/平方米，低于该地区一线城市平均地价逾三成。

“土储”——作为衡量房企成长性和发展稳定性的“压舱石”，佳兆业的土储不仅是具备成本优势。一直以来，佳兆业严格恪守投资逻辑，坚定布局一二线重点城市战略，围绕粤港澳大湾区、长江经济带、京津冀协同发展区域等国家战略支持的区域进行投资。

截至2020年末，集团土地储备约2875万平方米，总货值超6700亿元，其中一线城市货值占比约51%，优良的土地储备，为后续的盈利增长奠定基础。

佳兆业集团董事局副主席兼总裁麦帆表示，2021年佳兆业将加快供货推货，集团地产业务预估可售货值为1912亿元，可售面积1074万平方米，全年供货均衡。若按往年平均约70%的去化率计算，郭英成订下的1300亿元业绩目标完成可期。

“降档”——规模有质增长、利润指标兑现预期和现金流实现平衡“三驾马车”的助力，是佳兆业“由橙转黄”，并预计今年年底“三道红线”达标的底气所在。

截至2020年末，佳兆业净负债率从2017年的300%降至97.9%，现金短债比大幅提升至1.56，两项指标均超预期完成；剔除预收账款后的资产负债率由上年末的75.9%下降5.6个百分点至70.3%，距迈入“绿档”仅剩下0.3个百分点。

在严控杠杆、财务安全为先的政策监管背景下，佳兆业超预期实现了“现金流安全、债务风险可控”的财务目标。受益于此，佳兆业获得了境内外权威评级机构认可，穆迪、标普和惠誉均给予公司较高评级，展望“稳定”；同时，在境内，中诚信国际、联合资信及大公国际均给予公司AA+评级，展望“稳定”。

“ESG”——当“ESG投资是资管行业蓝海”成为“后疫情时代”资本市场对的新共识，ESG评级不仅是企业对风险因素管控能力的判断依据，也是除业绩指标外，企业可持续发展成效的第二大参考标准。

全球领先的ESG评级与研究独立供应商Sustainalytics官网显示，截至2021年3月26日，该机构共计对外发布了28家民营房企的ESG评级报告，ESG的风险评估分平均为24.7分。其中，佳兆业凭借18.7分的最低风险评分和“低风险”等级，在28家民营房企ESG评级排名中高居榜首。

城市更新的“新边界”

佳兆业能够成为Sustainalytics评级体系中的最佳民营房企样本，自然离不开其可持续发展的基础——城市更新。

从2009年深圳率先颁布《城市更新办法》，到2020年《深圳经济特区城市更新条例》出台，再到“十四五”规划建议明确实施城市更新行动，完善住房市场体系和提升城镇化发展质量，

城市更新已成为政策红利下，告别野蛮增长转向存量时代的房地产行业，拓宽自身护城河边界的新边界。

“存量时代，城市更新为先。城市更新，看大湾区，大湾区的城市更新，看佳兆业。”

作为城市更新的先行者和坚守者，佳兆业城市更新业务起步于1999年集团成立之初，经过 20余年发展，已成长为粤港澳大湾区乃至全国城市更新领跑者。

毫无疑问，“旧改之王”佳兆业再次踏准了政策的节拍。2020年，佳兆业城市更新版图加速扩张，共计转化9个城市更新项目，可售面积近180万平方米，转化面积同比大幅增长152%，对应可售货值约640亿元。

截至2020年末，佳兆业储备的城市更新项目高达201个，占地面积逾5000万平方米，86%的货值分布在深圳及广州等高价值城市，对应可售面积预计达1.08亿平方米。预计未来1-2年，佳兆业城市更新转化可售面积约420万平方米，总货值可达2000亿元。其中，2021年上半年可转化城市更新项目超100万平方米，总货值约660亿元。

佳兆业集团董事局主席郭英成在业绩发布会上表示：“站在‘十四五’起点之上，佳兆业将做好两项工作，一是加快复制在大湾区城市更新的模式和经验，寻找更多城市开辟城市更新的机遇；推进新事业的业务布局，提升协同优势，最终打造地产主业、城市更新和优势产业整体发展、齐头并进的良好局面。”

面对城市更新时代的星辰大海，佳兆业的未来值得期待。

来源转载至公众号：Metal财经