Metal财经|融创中国的“平衡术”

最佳头部房企标的

3月12日上午7时30分，融创披露了2020年全年业绩。公告显示，2020年，融创实现营收2305.9亿元，同比增长36.2%；归母净利润同比增长36.9%至356.4亿元，再创历史新高；每股盈利7.82元，同比增长30.6%；预计每股分红1.65元，同比增长33.9%；全年录得合同销售金额5753亿元，继续稳居行业前四。

均衡亮眼的业绩表现也意味着，自上市以来，融创实现合同销售额增长80倍，营收增长35倍，以及净利增长23倍的跨越式发展，并在头部房企近五年营收、净利年复合增长率的排名中继续保持领先。

融创销售业绩的持续增长离不开其充足的可售资源支撑。2020全年，通过公开市场（36%）、收并购（30%）、产业合作（34%）等多元化谨慎拿地策略，融创累计获取土储货值7261亿元。截至2020年末，该公司确权土储面积升至2.58亿平，对应货值超3万亿元。

其中，融创约78%的土储位于一二线城市，平均成本4270元/平米，仅为去年2销售均价的31%，土储充裕且优质，进一步为未来的高质量成长空间奠定基础；融创2021年预计总可售货值超9000亿元。若按往年的整体去化率进行推算，融创今年将实现约6500亿元的销售金额。

受益于此，资本市场的反应亦给予融创业绩的充分肯定。3月12日开盘，融创股价持续攀升，涨幅一度超过11%，最终报收于32.4港元/股，全天涨幅为7.11%。值得一提的是，截至当日收盘，融创股价今年以来累计涨幅为13.09%，领跑行业TOP5，并远高于1.35%的TOP5同期涨幅均值，且有望成为一季度的最佳头部上市房企标的。

与此同时，基于融创财报日优于预期的业绩，以及今年前两个月销售额的大幅增长，花旗给予该公司“买入”评级，目标价为46.8港元。不仅如此，Wind显示，今年以来关于融创的近20份机构研报中，“买入”评级已成投行观点的标配。

事实上，融创收获来自资本市场的一致认可，除核心盈利指标整体向好的因素外，更多的是在由规模优先转向高质量均衡发展的过程中，该公司远超市场预期的降杠杆速度，以及初露锋芒的“地产+”业务。

“降档”标兵

“顾此不失彼”——是精准把握行业周期的融创，近年来在规模稳健增长与降杠杆之间施展“平衡术”的最好诠释。

正如融创董事会主席孙宏斌在业绩会上所言，“对于我们来说，三条红线以后，就不用担心我的负债率了，现在央行管着呢，在两年前我们就一直在说，我们不希望负债总额增加，希望增加净资产和销售。三年总负债没有增加了，销售增加那么多，负债率肯定降下来了，调控让这个行业安全了。”

数据显示，截至2020年底，融创净负债率同比下降76个百分点至96%；非受限现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率降至78%。按照“三道红线”标准，在成功优化了净负债率和现金短债比两个指标后，融创已经由原来的红档连跨两级进入黄档。

融创超预期的“降杠杆”成效，一方面受益于债务结构的持续优化。截至2020年底，融创有息负债总额同比减少188.4亿元，短期债务较同年中期大幅下降34.9%，长债短债比值提升至2.31的“安全区”。

另一方面，融创稳健增长的销售业绩为其带来充裕的流动性。截至2020年底，该公司在手现金1326亿元，非受限制现金超额覆盖短期债务。

此外，2020年融创中国拆分物业上市，募集资金超90亿港元，不仅增加了资金，也增加了所有者权益，并进一步降低净负债率。

业绩会上，对于“三道红线”新规下取得的“降杠杆”成效，融创行政总裁汪孟德表示，“从自身来说，必须在未来两年持续保持整个集团的财务指标和资产结构，包括负债指标持续优化，这是一个非常明确的事。到2023年公司的债务指标还会持续优化，最后一个指标会在2022年提前完成。”

“地产+”打开高质量成长空间

当“三线五档”政策夹击大环境下的行业红利退潮时，房企的规模上升空间已十分有限，寻找地产主业之外，适合自己的下一个或第N个业绩增长极已是当阶段的必然选择。而融创初露锋芒的“地产+”业务也已成为其“平衡术”的另一种诠释。

业绩会上，汪孟德表示，“公司到了这个阶段，规模和增长不是公司最重要的东西，公司未来要的是整体综合竞争力。”

2020年，融创服务、文旅、文化等“地产+”布局在行业内已逐渐呈现出蓬勃的生命力和竞争力。其中，融创服务（1516.HK）成功登陆港交所，上市不到四个月时间实现市值翻倍，稳居行业四强。

得益于母公司的强力支持，高品质综合服务能力、多渠道多业态的外拓能力，融创服务2020年营收、净利三年年复合增长率分别达58%、152%，并位居行业前列。

尽管2020年的新冠疫情对融创的文旅板块确实形成了一定的冲击，但在该公司开放式经营、主题夜游、业态权益互通、构建“融创文旅俱乐部”线上会员平台等持续创新的经营策略积极应对下，业绩得到快速恢复。

数据显示，2020年下半年，融创文旅客流量同比提升33%，全年客流超1亿人次；2020年收入约38.8亿元，同比增长36%，管理利润达约6.27亿元，同比大幅增长311%。

与此同时，随着会议会展及医疗康养等产业项目陆续呈现，融创整个文旅板块的内容更为丰富，相继涌现了郑州中原文旅城、哈尔滨冰雪大世界、杭州湾文旅城、西安国际港务区文旅城等行业标杆项目。

内容品质同步升级的还有融创文化。在去年完成七大动画工作室布局后，融创文化已于今年步入收获期。其中，2021年1月登陆大荧幕的Base首部原创动画电影《许愿神龙》录得超1.6亿元票房；

2021年春节档，融创文化参投的影片分别为《刺杀小说家》和《熊出没·狂野大陆》，目前最新的票房分别为9.98亿元和5.78亿元。

在地产主业均衡高质量发展的基础上，随着“地产+”业务打开高成长空间，融创整体综合竞争力亦不断提升，其整体价值重估值得期待。正如孙宏斌在业绩会上说的那样，“眼下这个时代是优秀企业的盛世年华。”

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