格隆汇APP|零踩线+逆势增长:中国金茂的“道”与“术”

贝壳号 | 发布于2021-03-25

来源:格隆汇APP(微信公众号ID:hkguruclub)

作者:借东风

金融去杠杆是中国房地产市场的转折点。2020下半年,监管层推出地产调控“三条红线”以来,房企的分化已经势不可挡。

具体来看,三条红线的指标分别包括(1)剔除预收款之外的资产负债率高于70%;(2)净负债率大于100%;(3)现金短债比小于1倍。

在三条红线与去杠杆的大背景下,不少房企在所难免地收缩。然而,有一家房企在保持负债杠杆指标低于“红线”之外,还能维持高速增长,从拿地、销售、到回款都实现了逆势突破:这家房企就是——中国金茂。

格隆汇APP|零踩线+逆势增长:中国金茂的“道”与“术”

截至2020年底,中国金茂剔除预付款后的资产负债率降到66.7%,净负债率为44.68%,现金短债比为1.56,三条红线全部满足,做到了“零踩线”。

中国金茂是如何在“零踩线”的同时做到高速增长的?中国金茂2020年的业绩如何?未来怎样展望?

1、三条红线“零踩线”,四大核心增长

中国金茂2020年度业绩体现出强劲增长、资金充裕、精益优质发展的特征。具体来看有四大亮点:

(1)合同销售额连续五年强劲增长

截至2020年,中国金茂连续5年合同销售金额高速增长,五年连续销售同比增速分别为61.1%、42.8%、85%、25.6%以及44%。

合同销售额于2018年突破“千亿”大关,于2020年度突破“两千亿”大关,连续五年位列行业TOP20房企销售额增速排行榜第一位。

具体数字来看,2020年,中国金茂在中国一二线核心城市中,全年销售额过100亿的城市达到7个。其中北京、上海全年销售额均超过200亿,北京257亿,上海210亿;南京全年销售额达到182亿。销售业绩持续高增长,反映出金茂在核心城市市场地位持续领先。

中国金茂单盘销售业绩亦非常突出。北京颐和金茂府首开销售50.6亿元;金茂北京国际社区首开20分钟售出814套,3个月累计热销1256套;南京河西金茂府四开四罄,单盘全年累计实现签约销售额40.17亿元;深圳龙华金茂府取得了一年70亿元的优异成绩;

三亚金茂湾蓄客85天,认筹1670组,首开房源全部售罄;龙城金茂府首开当日拿下太原楼市单价2万元以上的高端住宅中首开去化率、开盘总金额和成交套数三项冠军。

(2)城市运营贡献强劲业绩增长动能

2020年中国金茂新增城市运营项目7个,中国金茂今年新增的1417万平方米的土储面积中,44%的二级新增土储均来自城市运营项目。

截至年末,中国金茂累计获取的城市运营项目已达到27个,均位于一二线核心城市以及活力城市群周边,这些城市运营项目城市能级强、发展潜力大。这些持续成熟发展的城市运营项目,为金茂业绩持续增长创造了市场动能。

2020年全年,来自城市运营的项目为金茂贡献了21%的当期销售业绩,较2019年的14%有较大提升。

去年开盘的南昌金地金茂•九峯府于9月到12月之间六次发布,六次全部售罄!成为南昌九龙湖当红爆款楼盘。

同时,杭州金茂星外滩首开即销售10亿;武汉方岛金茂智慧科学城首开即售罄348套;无锡霞客岛生态城首开即创100%清盘记录;张家港智慧科学城更是在9月底开盘时出现了60秒销售8亿的纪录。

“网红盘”、“现象级”的背后,是市场与客户对金茂作为“城市运营商”定位的认可和欣赏。

(3)土地货值有效增长、土储结构持续优化

2020年,中国金茂总计合理新增土地储备1417万平方米。在土地储备总量上,截至2020年年末,中国金茂总土地储备增长至9511万平方米,能够继续支持中国金茂未来五年的稳健发展。

在土地储备结构上,截至2020年年末,中国金茂在聚焦一二线、深耕现有城市的基础上继续扩展布局;在烟台、北京、青岛、南昌、武汉、上海、台州、嘉兴、福州、广州、张家口、苏州、温州、南京等地增加土地储备。

中国金茂目前已经进入51个城市,持续深耕,实现了全国核心城市的均衡布局,进一步优化了自身的土储结构——数据显示,金茂新增二级项目土地储备中,87%位于核心一二线城市。

(4)资金优势进一步增强

中国金茂2020年杠杆比率进一步下降至41%。作为央企,得益于稳健高增长和安全健康的资本结构表现,中国金茂备受融资机构欢迎,其2020年年度融资成本下降至4.42%。

2、金茂逆势增长的秘密

我们都知道,2018年金融去杠杆开启了所谓的“地产下半场”大幕。在之前的分析文章《谁能活过地产下半场?》中我们指出:精品战略以及差异化竞争,将成为房企角逐的新战场。

2018年,中国金茂销售规模突破“千亿”,实现1280亿的合同销售额。到2020年,合同销售额已经达到2311亿,迈进“两千亿俱乐部”。

毫无疑问,在大量房企受制于“三条红线”不能继续加杠杆拿地增加土地储备的时候,中国金茂实现了逆势增长,人退我进。那么,为什么金茂可以在这么短的时间内迅速突破,逆势增长呢?

总结起来有三大原因:

(1)财务稳健

稳健的财务状况是金茂持续扩张的基础和底气。前文提到的,中国金茂2020年三条红线“零踩线”,资金优势增强。事实上,回顾过去这些年,金茂的财务始终保持在健康的状态。

例如资产负债率,金茂的资产负债率与净负债率始终维持在70%以下的水平。近三年来稍微升高到70%~80%之间;2020年下降到70%以下。

融资成本来看,作为央企,中国金茂的融资利率常年控制在5%以下。

与其它主要房企相比,金茂的融资利率仅稍高于华润和龙湖,与保利和金地比较接近,大幅低于碧桂园、新城、华夏幸福等。

且经历了2020年“三条红线”的主动去化过程,金茂的有息负债规模明显收缩。

自2020年下半年“三条红线”的监管规则出台以来,靠大规模增加负债来冲量的模式已经画上了句号,地产必须通过内生机制来实现增长。在这样的背景下,一向融资成本低廉、负债率维持在低位、且近年来主动收缩债务规模的中国金茂,仍然能够实现拿地、建设、以及销售强劲增长,说明金茂具备了较强的内生增长动力源。

这个内生源头就是金茂的产品力。

(2)发力城市运营

当今中国,盖房子不难,难的是将房子做成精品,做出IP。然而中国金茂之所以能够把一个个楼盘项目做成精品IP,背后的深层次逻辑是它的“城市运营商”的定位与基因。

城市是一个复杂的概念;简而言之,人类为什么喜欢到城市居住?是因为城市给人的衣食住行以及深层次发展提供了条件。所以城市运营的理念,说到底是以人为本。

中国城市运营理念的开端,可以上溯到世纪之交落成的浦东地标——金茂大厦,这也是中国金茂城市运营的首个作品。上海的人们常说,“先有金茂大厦,然后有浦东新区。”

图片

在党中央“十四五”规划中关于城市化发展的目标,要在5年内将中国的城镇化率再提升5个百分点。这也就意味着,未来将有7000万人口进入城市(城镇)。

如果说楼市上半场的主题是“造楼”,那么楼市下半场的主题就是“造城”。

战略定位于“城市运营商”的中国金茂,始终遵循「以城聚人、以城促产」的城市运营逻辑,更能够符合未来中国房地产发展的大方向。

2020年新落地武汉方岛金茂智慧科学城、天津上东金茂智慧科学城、常熟金茂智慧科学城、青岛大云谷城市运营项目、丹阳眼镜风尚小镇、温州鳌江国际新城、金华未来科学城等7个重点项目,为深耕城市筑牢基础。

例如,其中位于武汉汉阳区四新生态新城,从片区生态、人文、区位等核心价值出发,聚焦全球产业资源,塑造现代新城综合配套体系,打造成为以滨湖湿地为特色,兼具文化、休闲、旅游和居住功能的“生态之岛、创意之城、时尚之都”,建成全国一流的总部楼宇经济示范区、健康优质生活区、现代服务业集聚区。

从今年落地的城市运营项目来看,金茂已经突破了北上广深(以及宁杭)等一线(新一线)城市的限制,明显看出布局向强二线(武汉)、二线(温州)、甚至三线(丹阳、常熟等)扩展的趋势。

未来,在债务稳健、融资成本低廉的基础之上,借助金茂的产品力与IP效应,城市运营业务进一步发力,布局更加完整健全。

(3)双翼飞翔:科技+服务

金茂的产品力来源于对人类居住的深层次需求的感知与关怀。

其背后有强大的科技能力作为支撑。具体来看,“府系”产品背后有12大“黑科技”支持,打造智慧舒居体系,遇鉴未来新人居生活。

2020年,中国金茂继续坚持“双轮两翼”的战略,将两翼内涵升级为「科技+服务」,短期以「科技引领」和「服务创新」为抓手,助力公司各业务发展,未来两大抓手逐步固化为公司的科技板块和服务板块,打造行业核心竞争能力。

金茂资本作为中国金茂旗下的金融服务平台,发力产业股权投资,捕捉地产科技+智慧城市领域中的高成长期创业项目,构筑地产数字化、智能化新生态重塑城市价值。

从中化大厦到上海金茂君悦大酒店、西安鼓楼金茂酒店、金茂北京威斯汀大饭店等7家金茂旗下酒店,再到社区以及未来更多的城市运营场景,中国金茂与云迹科技相互协同,探索人工智能应用的边界,加速创新项目孵化,同时“产融结合”也将形成增长风暴,引领并辐射中国金茂城市运营的产业升级和创新发展。

3、谋全局者

高手对弈,不计较一城一地、一时一事的得失,而是关心全局的胜负。局部纠缠之中,忽地在远处落子,看似无关宏旨,甚至有点“浪费”;然而随着局势的发展,到某一时刻,忽然惊诧,那远方的一子,正是定盘妙手。

这样的玩法,在围棋里叫做:脱先。

回顾中国金茂这些年的发展历程,我分明感受到了一种“脱先”的智慧,妙不可言。唯不知金茂的管理高层是否深谙棋理。

地产上半场,金茂并没有像众多房企一样如鲫过江——负债扩张,蒙眼狂奔;相反,金茂在产品力与匠心上下功夫,扎实地打造了几款有竞争力的为市场所认可接受的产品——府系、悦系、墅系等等。这些扎实的功夫,虽然没有使金茂获得红极一时的规模与财富,但却为金茂打造出了市场上无可匹敌的硬核实力。

地产下半场,在去杠杆的指挥棒之下,高负债模式叫停,先前那些蒙眼狂奔的企业忽然发现,自己好像少了点核心竞争力。此时金茂的优势,一下子就显露出来:低负债、低杠杆、低融资成本,高IP、高科技、高产品竞争力。金茂的“三低”与“三高”,走出了一种先前中国房地产市场难以想象的一种模式与道路:负债降,销售增,市场规模增。

有人说金茂近年来的逆势上涨是“踩对了点儿”;这是肤浅的看法。

在我理解,金茂的模式将成为未来房企发展的模范与标杆;因为这是一种可持续的模式,是对行业过去“高负债高杠杆高周转”的不可持续模式的否定之否定,也是金茂作为央企长期以来坚持稳健发展的智慧和远见。

地产下半场,还有很长的路要走。谁能活下来,谁能活得好?明眼人已经看到了答案。

本文转载自格隆汇APP,中国领先的全球投资研究平台。全球视野,下注中国。

该文观点仅代表作者本人,贝壳投研系信息发布平台

最懂价值投资的都在关注,关注公众号“贝壳投研”:Beiketouyan(点击复制)

上一篇:熵解投资|数字货币继续增加利润,只是一盘开胃菜

下一篇:格隆汇APP|一团棉花引发的口水战

  • 行业分析
  • 干货知识
  • 港美股
  • 脱水研报
  • 财报分析