刮骨疗毒刨去190亿利润！万科“加减法”明智在哪？

以前开发商建的房子漏水、设施不好大家都会闹事维权、拉横幅，现在买房子就像是开盲盒，只求别烂尾。最近看到很多因疫情反复，丢失工作导致房贷断供的新闻，的确，动辄上万的房贷，很多还是六口之家来供一套房子，为了避免如此，这一届的年轻人（买房主力军）直接躺平了，新房惨淡，二手房更是零成交！

今年1季度，各地政府出了很多房地产相关政策，大多都是关于针对性放松限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、为房企提供资金支持等方面，政策虽然宽松但仍然改善不了房市遇冷的境况。

前有恒大资金链断裂让购房者人心惶惶，后有30多家港股上市的房企年报“难产”（每年的3月31日是港股上市房企发布年报的最后期限，今年各大房企纷纷延期），和房市的冷淡相比，房企在股市接连上涨，不得不说，冷热交替，让人看不清虚实。

好学生“万科”利润出现了有史以来的第三次下跌，和前两次不同，本次下降幅度高达45.7%，营收虽然一直在增加，但归母净利润和2020年相比一下子少了190个“小目标”，但架不住，这是在赔钱赚吆喝，卖了个寂寞？

但仔细一看，是这样吗？

其实不然，万科毛利率已经从2018年的37.48%下滑到21.82%，2021年，万科仅仅剔除出营业成本就比2020年少赚了237个亿，也就是说仅毛利就少了237个亿，更别提什么投资收益了。

毛利率决定着毛利润同时也决定着净利润，没有毛利哪来的净利润？

这并不是万科自己一家公司出现下滑这样的情况而是整个行业，也就说整个行业利润在下滑，这仅仅是发出来年报的万科利润降了，这没发出来的其他房企估计利润表也不好看。

房地产下行已经是不争的事实，作为城镇化建设的排头兵，房地产在城镇化建设的道路上已经完成了70%的使命，高速增长、两年翻一番的时代也不可能再重现，之前有过“断臂求生”的王健林，但没“断臂”的各大房企就要在这末班车中思考思考如何活下去了。

相对来说，万科是明智的。

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把盘子缩小（减法）

房地产开发业务虽然仍然是房企的“核心”但是整个2021年，万科并未在一线城市进行拿地（20年来首次），主要是由于北上广深等一线城市虽然地块优质但竞争力度大会进一步拉低利润。

并且相比于碧桂园4017万㎡的拿地面积，万科在2021年仅仅拿了1630万㎡的地块，从去年的11月到今年2月之间，保利拿地近480亿元，而万科也才不到它的40%。

也就是说，降低利润扩大规模的做法对于万科来说已经是过去式，把盘子缩小，经营稳健，回款及时才是其主要考虑的。

万科为什么要这么做？

无非是让财务远在安全线之上，留得青山在不怕没柴烧。

当下大环境，国家的三道红线政策让众多房企火上浇油，没钱高周转的日子寸步难行，说到底就是财务状况不行，恒大为什么资金链断裂，主要还是盲目举债，回款时间拉长，现金流出了问题，讲到这，我们再看一下万科的财务状况：

先看一下现金流，2020年，万科的经营性现金流净额在各大房企中是最高的，531.88亿，而2021年下降幅度却高达92.27%，虽然万科的净额已经连续13年为正，但这么大的下降幅度可以看出万科也是非常缺钱，更不要说其他房企了，例如保利发展，截至去年三季度还是-187亿。

此外从其他指标上来看：有息负债总额2659.6亿元，同比增长2.9%（其中短期负债占比降低，长期负债占比增加至78%），现金短债比为2.5倍，净负债率29.7%，目前万科的负债结构还算可以，也在进行优化，并没有太多的到期债务压力。

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多元化扩张（加法）

2021年，万科的多元化业务贡献超过400亿元，虽然仅仅占比10%，但对整体营收贡献有限，但万物云、万科商业、万纬物流、万科泊寓同比增速均为正且超地产主营业务增速，这其中，万物云营收同比增加32.1%至240.4亿元，物流地产同比增长68.9%至31.6亿元。

像万纬物流（冷链仓储规模国内第一）、泊寓等今天先不说，我们今天先说说万物云，万科物业和万物梁行是万物云的核心品牌，2021年，万物云项目覆盖全国一二线城市，在管项目总数4393个，在管面积7.8亿平方米，在管面积同比增长35.9%。合同管理项目总数5553个，合同管理面积10.1亿平方米，合同管理面积同比增长38.0%。

飞鲸一直认为物业是个好生意，物业分为非住宅和住宅物业，物业公司提供绿化、保洁等服务收取物业费，并提供车位出租等一些增值服务并且还在拓展中，业主也不会轻易换物业，属于永续经营的行业。物业的重要性在疫情期间就得到充分的显现，天差地别的服务让业主们逐渐认识到好物业的重要性。

万科的在管面积已经达到了7.8亿平方米，并且这个数字还在增加，轻资产运行，也不会耗费居多人力物力，近期万物云已经冲刺港股IPO进行分拆上市增强竞争力，不得不说这其实是近几年万科手里的另一张牌，未来也有望能够为利润提供实质性帮助！

此外无论是万物云还是其他业务，管理层郁亮表示，之前探索业务的“学费”已经交完，也就说说万科的非开发业务已经进入了全新阶段，正在形成新的利润蓄水池。相比于其他房企，万科心中是不慌的，这是飞鲸在万科年报中体会到的。之前有句话一直深有体会，“一个事物的坍塌往往是从内部信心涣散开始的”，或许很多房企已经是内里坍塌，但是从万科的年报中看到更多的是一种坚定。

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总结

利润下降或许是个警钟，正好趁着这个机会进行改变调整，所谓骄兵必败，但是从未在万科管理层身上看到，从整个年报中，我们可以看到整个万科管理层的诚恳，研究一个企业，管理层也是很重要的一项，在经历过房地产的牛熊之后，相信这次万科还能依然向前发展。万科作为飞鲸投研《价值50》中的企业，一直从未剔除哦！请持续关注飞鲸投研！